Risoluzione per inadempimento del contratto di locazione ad uso diverso per reiterati ritardi nel versamento del canone

In tema di locazione ad uso commerciale, costituisce grave inadempimento, ai sensi dell'art.1455 c.c., il mancato versamento della pigione, anche se differita, posto che il non tempestivo adempimento da parte del conduttore dell'obbligo principale, nella disciplina dei contratti di locazione ad uso diverso, rispetto a quello abitativo, comporta come conseguenza la risoluzione del rapporto contrattuale e della condanna al rilascio dell'immobile locato.

Il locatore con atto di citazione conveniva in giudizio il conduttore per sentir convalidare lo sfratto per morosità, ex art.663 c.p.c., intimato in ragione del mancato pagamento dei canoni di locazione e delle spese di cui al contratto di locazione sottoscritto dalle parti.

Alla prima udienza di comparizione delle parti, l'intimante confermava la persistenza della detta morosità, e, di contro, il conduttore si opponeva alla convalida di sfratto, adducendo di aver effettuato il pagamento del saldo mediante bonifici, assegni e contanti, producendo anche una ricevuta in tal senso, sottoscritta e quietanzata, a dire dell'intimato, dal locatore.

Quest'ultimo disconosceva tale documento, affermando di non aver ricevuto tale somma e di non aver sottoscritto il menzionato documento.

Il giudice adito si pronunciava sulla richiesta di emissione di ordinanza di rilascio, ex art.665 c.p.c., rigettandola ed ordinava il mutamento di rito ex artt.420 e 667 c.p.c., fissando altra udienza di discussione. Nel merito, il giudice conferiva incarico ad un C.T.U. calligrafo per la verificazione di scrittura privata sul menzionato documento, alla luce del disconoscimento dell'autenticità della sottoscrizione, ex artt.214 ss.c.p.c.

Dalla consulenza grafologica, dopo le indagini peritali e di comparazione acquisite, è emersa l'autenticità della sottoscrizione apposta dal locatore, non considerandola apocrifa, essendo del tutto infondate le censure mosse dall'intimante circa la non autenticità della menzionata quietanza.

Il giudicante, pertanto, dall'attento esame della documentazione prodotta in atti, ha dedotto che i pagamenti sono tutti stati versati dal conduttore, ma in modo tardivo, sussistendo i presupposti per la declaratoria, ex art.1453 c.c., della risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore, con susseguente statuizione di condanna al rilascio dell'immobile, fissando l'esecuzione in un termine per consentire al conduttore lo sgombero delle attrezzature e mezzi situati nell'unità immobiliare, ex art.56 della l. n. 392/1978.

Comunque rigettava la domanda dell'intimante circa la condanna al pagamento dei canoni scaduti ed a scadere, poiché, allo stato, non vi erano canoni scaduti.

Rigettava, altresì, l'istanza del resistente, ex art.96 c.p.c. di risarcimento per lite temeraria in quanto questo era risultato soccombente nel merito, condannando il resistente a rifondere le spese legali, ma ponendo a carico del ricorrente le spese di C.T.U. per il procedimento incidentale di verificazione della scrittura privata, liquidate con apposito decreto.

Si trattava di verificare se fossero presenti, nella fattispecie posta al vaglio del Tribunale competente, i presupposti della declaratoria di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione ad uso diverso, sottoscritto tra le parti, ex art.1453 c.c.

Era, altresì, controverso se l'adempimento delle pigioni da parte del conduttore, in considerevole ritardo, fosse da considerarsi di scarsa rilevanza o meno. In altri termini, il comportamento del conduttore non era proporzionato alla buona fede contrattuale, andando ad incidere in modo assai significativo sul sinallagma contrattuale in relazione al concreto interesse del locatore all'esatta e tempestiva prestazione.

Tra l'altro, nonostante fosse stata eccepito, nella fase sommaria, il disconoscimento di un documento importante per l'emissione dell'ordinanza di rilascio, nel merito della contesa, era emerso, alla luce della verificazione della scrittura privata, ex artt.214 ss.c.p.c. e relazione calligrafa, la legittimità dell'atto di quietanza, ma tale passaggio processuale non aveva impedito al giudicante di valutare rilevante l'inadempimento del conduttore, sotto il profilo della mancato versamento tempestivo della pigione.

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nella pronuncia del Tribunale, in sede monocratica, secondo cui il ritardato pagamento della pigione comporta la risoluzione per inadempimento, nella disciplina dei rapporti locatizi ad uso diverso. Considerato che, seconda espressa previsione, di cui all'art.1571 c.c., la locazione costituisce il contratto tipico con cui una parte si obbliga a fare godere all'altra una cosa mobile o immobile verso un determinato corrispettivo.

Infatti, l'art.1587 c.c. pone tra le obbligazioni principali del conduttore quella di versare, nei termini convenuti o alla scadenza pattuita, il canone di locazione, contro il godimento della cosa altrui ed il locatore di ricevere l'esatta e puntuale corresponsione della pigione. Dunque, il corrispettivo non può essere ritardato, sospeso sia totalmente che parzialmente, con autoriduzione, ai sensi dell'art.1460 c.c. ed è legittima solo quando venga a mancare completamente la prestazione del locatore, sicché anche in questo caso vi è l'alterazione dell'equilibrio sinallagmatico del negozio (Cass.civ., sez.III, 27 settembre 2016, n. 18987; Cass.civ., sez.VI/III, 26 gennaio 2015, n.1317).

In tema di risoluzione di inadempimento, il giudice, per valutare la gravità, deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto, sì da dar consistenza al comportamento di entrambe le parti (Cass.civ., sez. III, 19 settembre 2016, n.18345).

Pertanto, la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale si verifica con riferimento a inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore (Trib. Treviso 12 giugno 2017, n. 1328).

Fermo restando che il pagamento tardivo dei canoni non ha influito nel prosieguo del giudizio, come attiene la fattispecie esaminata, ove non è stato concesso dal giudice l'ordinanza di rilascio, però non sottrae l'intimato alla valutazione della non scarsa rilevanza del'inadempimento nel corso del giudizio di merito, spettando al giudice di valutare la gravità o meno dell'inadempimento anche in relazione a determinate circostanze inerenti il contratto (Cass.civ., sez.III, 9 dicembre 2014, n.25853).

A differenza del contratto di locazione ad uso diverso, in quello ad uso abitativo, l'ordinamento offre un'ulteriore scelta al conduttore moroso (oltre quella di pagare tutti i canoni, interessi e competenze legali banco iudicis), ovvero può sanare la morosità nel corso del giudizio sommario di intimazione di sfratto per morosità, chiedendo al giudice adito la concessione del termine di grazia, ex artt.5 e 55 della l. n. 392/1978, senza, di contro, alcuna forma di opposizione (App.Napoli,sez.II, 6 maggio 2015, n.1727).

Per meglio dire, l'intimato deve formulare l'istanza di concessione del termine di grazia, motivando le ragioni di tale richiesta ovvero comprovando condizioni di difficoltà, poi il giudicante ha la discrezionalità di concedere un termine di grazia, sino a novanta giorni, per l'adempimento sia dei canoni impagati, interessi e le competenze del difensore dell'intimante, emanando un'ordinanza con fissazione di un'udienza ad hoc, per la verifica dell'adempimento di quanto ordinato dallo stesso (Cass.civ., sez. III, 14 febbraio 1992, n.1830).

Se a tale udienza, nel denegato caso, l'intimato non dovesse adempiere, il giudicante, senza indugio, emetterà il provvedimento di convalida di sfratto, ex art.663 c.p.c., fissando la data del rilascio dell'immobile, senza necessità di alcuna ulteriore verifica (Cass.civ., sez. III,11 ottobre 2000, n.13538).

In effetti, la disposizione di cui al citato art.1453 c.c. contiene un precetto fondamentale ove si individuano la presenza di un contratto con attribuzioni corrispettive e in caso di inadempimento è possibile la risoluzione.

L'inadempimento può essere assoluto o definitivo oppure ritardato ovvero non tempestivo come la fattispecie posta al vaglio del Tribunale meneghino.

L'azione di risoluzione per inadempimento è da configurarsi come un'azione di accertamento costitutivo (Cass.civ., sez. III, 31 maggio 2010, n.13248) e dalla formulazione della norma dell'art.1455 c.c., combinata con la norma contenuta nell'art.1453 c.c., si deduce che la gravità dell'inadempimento si deve determinare considerando la posizione di entrambe le parti, quindi sia l'inadempimento di una che l'interesse all'adempimento dell'altra (Cass. civ., sez. III, 20 gennaio 2017, n. 1428).

Per quanto attiene all'onere probatorio che grava sulla parte che agisce in giudizio, la Suprema Corte ha chiarito che questa deve provare il titolo costitutivo del rapporto mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento, gravando sulla controparte l'onere della prova contraria (Cass.civ., sez. un. 30 ottobre 2001, n.13533).

Nella locazione per la risoluzione del contratto, devono sussistere contemporaneamente gli elementi di colpevolezza e gravità dell'inadempimento (Cass.civ.,sez. un., 13 dicembre 2011, n.26709).

In altri termini, deve essere chiara la colpa del conduttore nel ritardo del pagamento del canone e la sua reiterata non tempestività nell'adempimento.

Non è come il contratto di locazione ad uso abitativo laddove il mancato versamento della pigione, sino a venti giorni, non comporta alcuna conseguenza, così come previsto nell'art.5 della l. n. 392/1978, a differenza del contratto per uso commerciale che il mancato versamento del canone comporta delle conseguenze notevoli, con la possibilità di richiesta immediata di risoluzione del rapporto locatizio da parte del locatore, essendo inapplicabile la sanatoria della concessione del c.d. termine di grazia.

Il mancato o ritardato pagamento del canone non comporta l'automatica risoluzione del rapporto, ma resta sottoposta al vaglio del giudice a cui spetta decidere l'incidenza dell'inadempimento sull'equilibrio del contratto.

Sicché i contraenti del contratto ad uso diverso possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso l'obbligazione non sia adempiuta nelle modalità stabilite, con una clausola risolutiva espressa, la cui disciplina è contenuta nell'art.1456 c.c.

Comunque, anche la clausola risolutiva espressa non determina automaticamente lo scioglimento del contratto a seguito del previsto inadempimento, essendo sempre necessario, per l'art.1218 c.c., l'accertamento dell'imputabilità dell'inadempimento al debitore almeno a titolo di colpa, necessitando una pronuncia da parte dell'autorità giudiziaria (Cass.civ.,sez.III, 6 febbraio 2007, n.2553).

Frivoli - Tarantino, Le proroghe nel contratto di locazione ad uso abitativo, Milano, 2015, 66;

Carrato - Scarpa, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo, Milano, 2010, 115;

Cirla, La sanatoria della morosità nei contratti ad uso diverso, in Immob. & diritto, 2010, fasc. 7, 46.