La destinazione dell'immobile: obblighi reciproci, il pagamento del canone di locazione, riduzione e sospensione

La sospensione totale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore di pagare i canoni convenuti è legittima solo qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Atteso, infatti, che il principio inadimplenti non est adimplendum non può prescindere dall'osservanza di canoni di correttezza e buona fede (che permeano l'intera vicenda contrattuale), deve ribadirsi che qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile, pure in presenza di vizi, non è legittima la sospensione del pagamento del canone, perché tale comportamento non è proporzionale all'inadempimento del locatore ed è contrario a correttezza e buona fede.

La sentenza prende in considerazione un caso che nella pratica è frequente. Il locatore, a detta del conduttore, aveva consegnato l'immobile per uso abitativo, ancorché lo stesso avesse destinazione ad ufficio. Pertanto, l'amministrazione comunale, non aveva consentito l'utilizzo dell'appartamento per il concordato uso abitativo. Inoltre non si era provveduto ad interventi di messa in sicurezza. Ciò aveva determinato anche danni al conduttore. Pertanto, quest'ultimo, aveva sospeso il pagamento del canone. Il locatore, a fronte di tale comportamento, per far valere il suo principale diritto a percepire il compenso periodico, aveva ottenuto ingiunzione di pagamento, contro il conduttore, che quest'ultimo aveva prontamente opposto.

Il Tribunale accoglieva la opposizione e, quindi, revocava l'ingiunzione e condannava anche la conduttrice a restituire il deposito cauzionale. Il tutto, si capisce, nel mentre la conduttrice continuava a detenere l'immobile.

A fronte dell'appello proposto dalla concedente - che da quanto emerge dalla sintetica ricostruzione del fatto, era rimasta senza canoni e senza immobile - la Corte d'Appello rigettava la impugnazione e confermava la sentenza del Tribunale.

Ricorreva, per cassazione, la locatrice sulla base di tre motivi:

• l'uno, procedurale, subito dichiarato infondato in quanto non veniva riscontrato alcun error in procedendo;
• il secondo per omesso esame e valutazione di un fatto decisivo. Pacificamente, infatti, la conduttrice aveva mantenuto il godimento del bene e che, conseguentemente, non era stato rilasciato. Pertanto si sarebbe dovuti arrivare ad una decisione di affermazione dell'inadempimento della conduttrice. La naturale conseguenza sarebbe stata, quindi, l'obbligo al pagamento dei canoni sino al rilascio avvenuto in via forzosa;
• con il terzo la locatrice sosteneva che la diversa destinazione urbanistica non interferiva con la validità del contratto. Pertanto, nel perdurare della detenzione dell'immobile, doveva essere ordinato il pagamento dei canoni e, quindi, confermato il decreto ingiuntivo.

Tra l'altro, si rilevava ulteriormente, il protrarsi della occupazione integrava un comportamento di mala fede.

Il caso proposto, come detto, mette di fronte le parti della locazione evidenziando i reciproci diritti e doveri. Da un lato, il locatore ha l'obbligo di consegnare l'immobile in buono stato di manutenzione, di mantenerlo in tal modo affinché possa servire all'uso concordato garantendone il pacifico godimento ai sensi dell'art. 1575 c.c. Dall'altra parte, ex art. 1587 c.c., il conduttore deve prendere in consegna l'immobile, servirsene secondo l'uso, pagare il corrispettivo.

Nel caso di specie, fatto che ha una certa sua frequenza, il conduttore rilevava la destinazione urbanistica quale elemento di inadempimento a carico del locatore. L'aspetto andava, inoltre, oltre alla situazione che si può a volte verificare. Ciò nel senso che l'immobile, nel caso, non si poté destinare ad abitazione per la diversità urbanistica, rilevata dall'amministrazione comunale, che aveva negato la possibilità di utilizzo.

Non è espressamente confermato se vi fu o meno un utilizzo ad abitazione. Dobbiamo presumere tale seconda ipotesi. Quindi, nel caso che ci riguarda, si era verificata: la non possibilità d'uso, il non uso, la detenzione dell'immobile ed il mancato pagamento del canone. Così si dovrebbe riassumere la posizione del conduttore.

Altro sarebbe stato se l'immobile, al di là della difformità contestata, fosse stato, comunque, usato come abitazione. In tal caso, infatti, valorizzando la precisa distinzione tra obblighi di carattere amministrativo intercorrenti fra il privato (proprietario/locatore) e l'amministrazione pubblica (titolari del diritto di far rispettare le disposizioni urbanistiche) con quelli correnti tra le parti, aventi ad oggetto il rapporto di locazione, non vi sarebbe stata alcuna violazione perpetuata nell'ambito di rapporto (Cass. civ., sez. III, 13 aprile 2017, n. 9558; Cass. civ., sez. III, 24 ottobre 2007, n. 22312).

A parte le due ipotesi di cui sopra si deve considerare, quale terza possibilità, quella nella quale vi sia o non vi sia una presa d'impegno del locatore in ordine alle disposizioni urbanistiche e quella nella quale il conduttore accetti l'immobile nello stato e grado in cui lo stesso si trovi.

Nella prima ipotesi, ovviamente, il locatore sarà responsabile dell'eventuale impedimento all'esercizio dell'attività, che il conduttore intende esercitare, per l'ipotesi venga negato il provvedimento amministrativo.

Sul punto, si ribadisce vi deve essere una precisa presa di impegno del locatore. Non sarà sufficiente, infatti, la sola indicazione in contratto che l'immobile verrà destinato ad un certo uso (si richiama, nuovamente Cass. civ., sez. III, 13 aprile 2017, n. 9558).

A completamento della trattazione in ordine alla responsabilità per mancata correttezza urbanistica dell'immobile, devesi evidenziare altro diverso orientamento giurisprudenziale (Cass. civ., sez. III, 19 luglio 2008, n. 20067). Secondo detto orientamento, al contrario, il locatore sarebbe tenuto a garantire il rilascio delle concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative in ordine alla destinazione d'uso dell'immobile e pertanto la abitabilità. Sarebbe ulteriormente tenuto, inoltre, a garantire il permanere delle medesime nel corso della locazione. Ne conseguirebbe, quindi, una sua responsabilità per il venir meno delle stesse.

Approfondendo i due distinti e contrastanti orientamenti, ad un esame più preciso delle diverse fattispecie oggetto delle decisioni, si evidenzia, aspetto altrettanto qualificante, in ordine alla soluzione da dare al problema: che nel caso del 2008 la questione muoveva dal fatto che il diniego delle autorizzazioni erano specificatamente conseguenti alla destinazione urbanistica del bene. Nel caso, infatti, l'immobile era a magazzino-deposito laddove era stato locato per attività di ristorazione; nel precedente del 2011, al contrario, l'immobile aveva genericamente destinazione ad attività artigianale ed un tanto veniva garantito.

Chiariti o tentati di chiarire i termini della controversia, ritorniamo all'esame della decisione qui commentata relativamente alla possibilità o meno per il conduttore di ridurre o sospendere il pagamento del canone. Ciò sotto il profilo del diritto del locatore di vedersi corrisposto il canone mensile.

In ordine a tali aspetti si dovranno, ovviamente, confrontare le diverse situazioni:

il mancato totale uso dell'immobile, in quanto non imputabile al conduttore - nel caso andrà considerato a chi competevano, per esempio, gli obblighi di ottenimento delle autorizzazioni amministrative da cui sarebbe dipeso l'utilizzo dell'immobile – legittimerà il conduttore alla totale sospensione del pagamento del canone. Nel caso, tuttavia, egli, sulla base dei minimali principi di buona fede, diligenza e adempimento delle obbligazioni e correttezza di cui agli artt. 1175, 1176, 1375 c.c., l'immobile andrà rimesso nella disponibilità del locatore. Evidente, infatti, come nel caso di cui alla sentenza che si commenta, che l'eventuale ritenzione del bene, ancor di più se assoggettato a qualche forma di utilizzo, legittimerebbe l'obbligo di pagamento;

se, al contrario, ci si trovasse di fronte ad una situazione di riduzione nell'uso per carenza dell'immobile, allora andrebbe valutata la gravità del ridotto utilizzo addivenendo alla risoluzione del contratto, nel caso più grave oppure ad una mera riduzione del canone a seguito di una prestazione ridotto ma ancora accettabile, da parte del locatore.

Evidente che, in ogni caso, la forma dell'autotutela, sia essa la sospensione totale del canone sia essa la riduzione, espone sempre il conduttore ad una contraria azione di risoluzione del contratto per inadempimento ciò, ovviamente, qualora si accertasse una mancanza, pretestuosità o minimalità delle contestazioni poste dal conduttore.

Un'ultima considerazione in ordine a quanto sopra. Potrebbe, infatti, verificarsi il caso che il conduttore per le carenze dell'immobile, evidentemente non quelle note ed accettate, ma perché sconosciute, sopravvenute od occulte, il conduttore abbia subito danni sia in ordine ad un ridotto utilizzo dell'immobile, sia in ordine a costi sostenuti conseguenti alle varie ipotesi di fatto concretatesi (esempio, costi per interventi urgenti).

Nel caso, purché rispettato il disposto dell'art. 1577 c.c. in ordine alle riparazioni urgenti (Cass. civ. sez. III, 20 febbraio 2014, n. 4064), il conduttore potrà opporre in compensazione il credito conseguente. Rimane, tuttavia e sempre, il rischio di una diversa valutazione da parte del giudicante e di un non riconoscimento di quanto ritenuto. Rimane, inoltre e pur sempre, la contrapposizione di crediti: da una parte, per il canone, certo, liquido ed esigibile azionabile sia con lo sfratto che con l'ingiunzione; dall'altra un risarcimento che deve essere accertato nel suo diritto e liquidato nel suo ammontare.