Il pagamento eseguito dal condomino a mani dell'amministratore, nei limiti della quota dovuta, è liberatorio

In riferimento alle obbligazioni assunte dall'amministratore o, comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti di terzi - in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un'obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile, vincolando l'amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio - la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli suoi componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie.

Il terzo esecutore di lavori di manutenzione dell'edificio condominiale, non avendo ricevuto il pagamento del corrispettivo dovuto per l'intervento edilizio realizzato, chiedeva al Giudice di Pace l'emissione di un decreto ingiuntivo a carico del condominio, in persona del suo amministratore pro-tempore, in ordine al compenso spettantegli. All'esito dell'emissione, l'ingiungente notificava, nei confronti dell'amministratore del condominio, il provvedimento monitorio mentre, sulla scorta del medesimo titolo esecutivo, notificava precetto pro quota ad uno dei condomini, segnatamente per l'importo di euro 464,16.

Il condomino cui il precetto era notificato proponeva opposizione davanti al Giudice di Pace avverso tale precetto, contestando il diritto del precettante di procedere ad esecuzione forzata nei suoi riguardi, per avere corrisposto all'amministratore del condominio, prima ancora della notificazione del precetto, la quota a suo carico dovuta per i lavori eseguiti.

Il giudice adìto, ritenendo dimostrato il pagamento dell'importo dovuto in favore dell'amministratore prima della notifica del precetto, accoglieva l'opposizione, dichiarando la non sussistenza del credito portato dal precetto di euro 464,16, oltre interessi e spese, nei confronti dell'opponente.

Avverso tale pronuncia, l'opposto interponeva appello, che era disatteso dal Tribunale adìto, ritenendosi la natura liberatoria del pagamento effettuato dal condomino, nei limiti della sua quota di contribuzione alle spese comuni, nelle mani dell'amministratore, ove tale pagamento sia avvenuto, come era accaduto nella specie, prima ancora dell'inizio della procedura esecutiva nei suoi confronti.

Avverso la decisione assunta in sede di gravame, il terzo proponeva ricorso per Cassazione, i cui primi due motivi erano fondati sulla contestazione della natura parziaria, anziché solidale, delle obbligazioni contratte dal condominio in favore di un terzo nonché sulla negazione dell'efficacia liberatoria dei pagamenti pro quota eseguiti dal condomino nelle mani dell'amministratore condominiale, attesa la natura di mandatario dell'amministratore e l'assenza di distinta personalità giuridica del condominio.

Le questioni in esame sono le seguenti: all'esito dell'esecuzione di lavori sull'edificio condominiale, realizzati da un terzo in favore del condominio, il credito vantato dal terzo verso i condomini ha natura parziaria o solidale? E ancora, sul presupposto che l'obbligazione abbia natura parziaria, il pagamento nei limiti della propria quota, effettuato dal singolo partecipante al condominio nelle mani dell'amministratore condominiale, prima che il terzo intraprendesse l'azione esecutiva, ha natura liberatoria?

In ordine alla prima questione, l'ordinanza in commento ha confermato l'orientamento consolidato secondo cui, con riferimento alle obbligazioni assunte dall'amministratore o, comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti di terzi, in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio di solidarietà, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio di parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli suoi componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote.

In prima battuta, la Suprema Corte mostra di condividere la distinzione, con riguardo alle obbligazioni soggettivamente complesse dal lato passivo, tra i concetti di divisibilità-indivisibilità e di parziarietà-solidarietà, che attengono a piani diversi: il primo concerne la prestazione, il secondo il vincolo tra i condebitori.

Pertanto, in astratto, la nozione di divisibilità o di indivisibilità, anche in un'obbligazione soggettivamente complessa, concerne la prestazione, ossia la sua suscettibilità di essere eseguita per parti, e non il vincolo soggettivo tra i condebitori. E ciò diversamente dalle argomentazioni utilizzate da Cass. civ., sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148, che aveva motivato la natura parziaria delle obbligazioni contratte dal condominio anche alla stregua della divisibilità della prestazione. In ogni caso, l'arresto in questione giunge comunque alla conclusione circa la natura parziaria dell'obbligazione assunta dal condominio verso il terzo.

Segnatamente, sotto il profilo attinente al quomodo del vincolo tra condebitori, un'obbligazione soggettivamente complessa può ritenersi parziaria, e quindi scindersi in tante obbligazioni quanti sono i debitori, ognuno dei quali resta obbligato per la sua parte, soltanto se la solidarietà sia espressamente negata dalla volontà delle parti o dalla legge. É, tuttavia, proprio la stretta correlazione esistente tra l'obbligo dei condomini di sostenere le spese condominiali ed il diritto dominicale che lega pro quota il singolo partecipante alle parti ed ai servizi comuni, che comporta che il condomino debba vedere limitata la misura della propria responsabilità in rapporto alla misura della propria partecipazione. In tal senso, il criterio di ripartizione parziario delle spese, ex art. 1123 c.c., attiene, appunto, alla fase costitutiva dell'obbligo di contribuzione del singolo, e non a quella della sua opponibilità ai terzi.

Questa ricostruzione, secondo il provvedimento in commento, non è smentita dall'arresto di cui a Cass. civ., sez. II, 21 ottobre 2011, n. 21907, che ha riconosciuto il debito solidale dei comproprietari di un'unità immobiliare nei confronti del condominio per il pagamento degli oneri condominiali relativi alla loro intera porzione, intesa come cosa unica. Siffatta pronuncia non contraddice il principio enunciato da Cass.civ., sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148. Infatti, quest'ultima sentenza riguarda la diversa problematica delle obbligazioni contratte dal rappresentante del condominio verso i terzi e non la questione relativa alla natura solidale del vincolo tra condebitori in ordine alle obbligazioni dei comproprietari della stessa unità immobiliare a titolo di contribuzione alle spese condominiali. La Corte precisa, inoltre, che il caso sottoposto al suo esame inerisce a fattispecie sottratta ratione temporis all'applicabilità dei primi due commi dell'art. 63 disp. att. c.c., come riformulati dalla l. n. 220/2012.

Dalla ricostruzione che precede discende che, ogni qual volta l'amministratore contragga con un terzo, coesistono distinte obbligazioni, afferenti rispettivamente all'intero debito e alle singole quote: la prima fa capo al condominio, rappresentato appunto dall'amministratore; le altre sono imputabili ai singoli condomini, tenuti in ragione e nella misura della partecipazione al condominio ai sensi dell'art. 1123 c.c.

La conferma della natura parziaria del vincolo obbligatorio tra condomini per le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio, in favore di un terzo, costituisce il presupposto da cui l'ordinanza muove per risolvere il secondo quesito. In particolare, il terzo creditore può agire nei confronti del condomino moroso per ottenerne il pagamento della rispettiva quota di partecipazione alla spesa, ma sempre che - e fintanto che - questa sia ancora inadempiuta. Affinché il terzo creditore possa agire direttamente nei confronti del singolo condomino è, quindi, necessario che il destinatario dell'azione non abbia adempiuto al pagamento della sua quota, dovuta ex art. 1123 c.c. all'amministratore, fino al momento il cui il giudice emetta la sua sentenza di condanna.

Aderendo ai consolidati precedenti della giurisprudenza di legittimità, l'ordinanza evidenzia che il singolo condomino è pur sempre obbligato a pagare al condominio, e non al terzo, le spese dovute in forza dei criteri di riparto ex lege o da convenzione, né può utilmente opporre all'amministratore che il pagamento sia stato da lui effettuato direttamente al terzo, in quanto ciò altererebbe la gestione complessiva del condominio (Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2013, n. 2049). Ed ancora, l'amministratore è l'unico referente dei pagamenti relativi agli obblighi assunti verso i terzi per la conservazione delle cose comuni, di tal che il pagamento diretto eseguito dal singolo partecipante a mani del creditore del condominio non sarebbe comunque idoneo ad estinguere il debito pro quota dello stesso, relativo ai contributi ex art. 1123 c.c. (Cass. civ., sez. II, sez. VI-II, 17 febbraio 2014, n. 3636).

Dall'applicazione di questi principi deriva la soluzione del caso concreto, secondo cui il pagamento effettuato dal condomino all'amministratore del condominio, nei limiti della propria quota di spese relative alla manutenzione dell'edificio condominiale, non poteva lasciare tale condomino ancora debitore per lo stesso importo verso il terzo, creditore della gestione condominiale, attesa la sua efficacia liberatoria. In conseguenza, il ricorso per Cassazione è stato disatteso.

In ordine alla pretesa del terzo creditore del condominio: a) di far valere il proprio credito verso il singolo condomino, in ragione della ritenuta natura solidale dell'obbligazione assunta dal condominio nei suoi confronti; b) o, in subordine, di esigere il pagamento, nei limiti della quota di contribuzione alle spese cui è tenuto il singolo partecipante al condominio, nonostante questi avesse già corrisposto l'importo pari alla sua quota all'amministratore del condominio, prima che l'azione esecutiva fosse intrapresa, attesa la natura di mero mandatario dell'amministratore e la carenza di soggettività giuridica dell'ente-condominio; la pronuncia in commento ha confermato l'indirizzo consolidato secondo cui, per un verso, le obbligazioni assunte dal condominio in favore del terzo hanno natura parziaria e non solidale e, per altro verso, il pagamento eseguito dal singolo condomino nelle mani dell'amministratore, nei limiti della quota di sua spettanza di contribuzione alle spese condominiali, prima che il terzo esercitasse la pretesa verso il condomino, ha natura liberatoria ed è opponibile al terzo, poiché, fino a quando il terzo non agisca nei confronti del singolo partecipante al condominio sulla scorta del titolo esecutivo ottenuto contro il condominio, unico legittimato a ricevere il pagamento è l'amministratore condominiale.

L'ordinanza si pone sulla stessa linea dei precedenti citati, i quali hanno ritenuto che un eventuale pagamento eseguito dal condomino verso il terzo, prima ancora che quest'ultimo agisca nei suoi riguardi alla stregua del titolo esecutivo formatosi verso il condominio, non estinguerebbe il debito pro quota verso il condominio. In questo caso, il condomino non può utilmente opporre all'amministratore che il pagamento sia stato da lui effettuato direttamente al terzo, in quanto ciò altererebbe la gestione complessiva del condominio.

Questa ricostruzione si fonda sulla conferma della natura parziaria delle obbligazioni assunte dal condominio verso un terzo, nella fattispecie per i lavori di manutenzione dell'edificio condominiale. E ciò in difetto di una convenzione o di una previsione legislativa che stabilisca la natura solidale di tali obbligazioni. La limitazione della misura della responsabilità del condomino, in rapporto alla misura della propria partecipazione al condominio, discende dalla stretta correlazione che ricorre tra l'obbligo dei condomini di sostenere le spese condominiali ed il diritto dominicale che lega pro quota il singolo partecipante alle parti ed ai servizi comuni. In tal senso, il criterio di ripartizione parziario delle spese, ex art. 1123 c.c., che non ha natura meramente interna, attiene, appunto, alla fase costitutiva dell'obbligo di contribuzione del singolo, e non a quella della sua opponibilità ai terzi. Peraltro, a fronte di obbligazioni propter rem, quali sono propriamente le obbligazioni sorte per la conservazione e la manutenzione delle cose comuni, la solidarietà è esclusa alla stregua del loro intrinseco legame con il diritto di proprietà, di cui portano i medesimi limiti. Inoltre, tali obbligazioni sono assimilabili a quelle ereditarie, con riferimento alle quali, secondo la disciplina prevista dagli artt. 752 e 1295 c.c., i coeredi concorrono al pagamento dei debiti in proporzione alle quote ereditarie. In entrambe le circostanze ricorre un collegamento immediato tra le obbligazioni e la res, che impone una deroga al principio della solidarietà. E, in ultimo, il vincolo solidale non può essere desunto dalla presunta unitarietà del gruppo, non rappresentando il condominio un ente di gestione, ma un'organizzazione pluralistica.

Pertanto, il singolo partecipante al condominio deve contribuire alle spese condominiali per i lavori eseguiti da un terzo sui beni comuni esclusivamente nei limiti della sua quota. Prima della richiesta del terzo dovrà adempiere nelle mani del solo amministratore; dopo tale richiesta potrà corrispondere il dovuto nelle mani del creditore, ma sempre nei limiti della sua quota. Ove, all'esito della richiesta del terzo, il condomino abbia pagato l'intero corrispettivo, non già l'importo dovuto nei limiti della sua quota, questi non ha diritto di regresso verso gli altri condomini, sia pure limitatamente alla quota millesimale di ciascuno di essi, né può avvalersi della surrogazione legale ex art. 1203, n. 3, c.c., trattandosi di un'obbligazione parziaria e non solidale e difettando l'interesse comune all'adempimento, mentre può agire nei confronti degli altri condomini per ottenere l'indennizzo da ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico ricevuto da costoro (Cass. civ., sez. II, 9 gennaio 2017, n. 199).

Parini, La natura delle obbligazioni condominiali nella riforma del condominio e gli strumenti posti a tutela delle ragioni del creditore, in Nuova giur. civ. comm., 2014, fasc. 2, 115;

Scarpa, I debiti del condominio verso terzi, in Giur. merito, 2013, fasc. 3, 575.