Contratto di locazione valido anche senza APE

La locazione è da ritenersi valida anche se il proprietario ha omesso di allegare al contratto l'attestazione di prestazione energetica (APE). Per l'art. 15, comma 9, del d.lgs. n. 192/2005, il proprietario locatore che non doti, in caso di nuovo contratto di locazione, l'immobile dell'attestato di prestazione energetica, ai sensi dell'art. 6, comma 2, del suddetto decreto legislativo è esposto ad una sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro. Il proprietario locatore inadempiente può essere multato ma il conduttore è comunque tenuto a corrispondere i canoni di locazione, pena lo sfratto per morosità.

La ricorrente, in qualità di locatrice, sulla premessa di avere stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo regolarmente registrato, relativo ad un immobile al quarto piano di uno stabile condominiale, ha intimato sfratto per morosità al proprio conduttore, allegando il mancato pagamento dei canoni di locazione scaduti.

Il conduttore si è opposto alla convalida eccependo, in via preliminare, l'invalidità del contratto di locazione, per la mancata allegazione dell'attestato di prestazione energetica dello stabile, contestando nel merito l'entità della morosità oggetto della intimazione di sfratto.

Deve ritenersi valido e legittimo un contratto di locazione abitativa nel caso di mancata allegazione dell'attestazione di prestazione energetica degli edifici (APE)?

La risposta al quesito non può che ricercarsi nell'art. 15, comma 9, del d.lgs. n. 192/2005 e successive modifiche ed integrazioni, apportate dal d.lgs. n. 175/2014, che ha abrogato il precedente comma 3-bis dell'art. 6, del richiamato d.lgs. n. 192/2005, per il quale «l'attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobile a titolo oneroso o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti».

A prescindere dalla mancata allegazione, ci si domanda tuttavia quali effetti produca sul contratto la totale mancanza dell'attestato. E ancora: la mancata allegazione o l'inesistenza dell'attestato esime il conduttore dall'obbligo di pagamento del canone di locazione?

Giova ricordare che, in materia di APE, la mancata previsione nel d.l. n. 112/2008, dell'obbligo di allegazione o di messa a disposizione dell'attestato, aveva indotto la Corte di Giustizia UE ad avviare una procedura di infrazione contro la Repubblica Italiana, per violazione delle disposizioni in materia di certificazione energetica degli edifici, ai sensi della direttiva comunitaria 2002/91/CE. La procedura fondava sulla assenza, nella normativa italiana, dell'obbligo di consegnare l'attestato relativo al rendimento energetico, in caso di vendita o di locazione di immobile, conformemente agli artt. 7 e 10 della Direttiva 2002/91/CE.

A chiudere la procedura di infrazione è allora frettolosamente sopravvenuto il d.l. 4 giugno 2013, n. 63, che ha introdotto un nuovo strumento documentale conforme alla direttiva europea 2010/31/UE e sancito l'obbligo di consegna o messa a disposizione dell'attestato di rendimento energetico - da parte del proprietario o del locatore - in caso di vendita o di locazione.

A parte il cambio di denominazione - da attestato di certificazione energetica (ACE) ad attestato di prestazione energetica (APE) - il richiamato d.l. n. 63/2013, ha modificato l'art. 6 del d.lgs. n. 192/2005, facendo obbligo al venditore e al locatore di consegnare al nuovo proprietario o all'inquilino - al momento del perfezionamento dell'atto di vendita o del contratto di locazione - l'attestato, che doveva già essere disponibile al momento delle trattative.

L'art. 6, commi 3 e 4, del d.lgs. 192/2005 e l'art. 15, commi 8 e 9, del medesimo decreto legislativo - relativo all'obbligo di allegazione dell'APE ai contratti di vendita o di locazione - sono stati successivamente abrogati dall'art. 35, comma 2-bis, del d.l. 25 giugno 2008, n. 112, convertito in l. 6 agosto 2008, n. 133, che recita: «sono abrogati i commi 3 e 4 dell'art. 6 e i commi 8 e 9 dell'art. 15 del d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192».

Ciò a parte, in forza della garanzia per i vizi della cosa locata, rimane pur sempre ferma l'obbligazione principale del locatore di far godere la cosa locata al conduttore, a norma degli artt. 1575 ss.c.c.

In tale contesto, la garanzia per i vizi della cosa locata rientra nello schema della responsabilità contrattuale, che trova una sua peculiare disciplina nella locazione, sia pure nel contesto dei principi generali in tema di responsabilità per vizi: si veda la garanzia per i vizi nella vendita e nell'appalto. Il locatore, che è gravato dalla presunzione di colpa di cui all'art. 1218 c.c. è tenuto a rispondere dei danni derivanti dai vizi della cosa locata, salva la prova contraria consistente nella dimostrazione di aver ignorato senza colpa i vizi della cosa.

Il conduttore può agire per la risoluzione del contratto o per la riduzione del corrispettivo a norma degli artt. 1453 e 1578 c.c., sempreché provi che l'adempimento è «di non scarsa importanza», tenendo conto che nella garanzia per vizi possono venire in rilievo anche quelli che diminuiscono in modo apprezzabile il mutamento della cosa (l'aggettivo “apprezzabile” non è sinonimo di grave o di ingente, essendo solo finalizzato a sottolineare che la diminuzione del godimento deve essere effettiva, anche se piccola ma non trascurabile).

Il conduttore non ha tuttavia la facoltà di agire verso il locatore per l'adempimento in forma specifica dell'obbligo di eliminazione dei vizi ma solo quella di agire per la risoluzione del contratto o per la riduzione del corrispettivo. In particolare, il conduttore può chiedere la riduzione del corrispettivo, a seconda della gravità del vizio e in ogni caso il risarcimento dei danni, se il locatore non prova di avere senza colpa ignorato il vizio al momento della consegna.

Si tenga presente che l'azione per i danni di cui all'art. 1578 c.c. si identifica con l'azione di risarcimento che si accompagna all'azione di risoluzione di cui all'art. 1453 c.c.

Rispetto all'azione risarcitoria, la prova liberatoria del locatore ha ad oggetto il fatto di aver ignorato la presenza dei vizi e l'assenza di colpa laddove la mancata conoscenza del vizio non sia imputabile a negligenza o a disattenzione del locatore.

Quanto alla sopravvivenza dell'obbligo di pagamento del corrispettivo della locazione da parte del conduttore, l'art. 1587, n. 2),c.c. prevede, tra le obbligazioni principali del conduttore, quello di pagare al locatore il corrispettivo. E dunque, il mancato o ritardato pagamento del corrispettivo è causa di risoluzione del contratto (v., tra le altre, Cass. civ., sez. III, 26 giugno 2012, n. 10639).

Il conduttore non può, quindi, astenersi dal versare il canone o di ridurlo unilateralmente nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione è legittima solo qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore (Cass. civ., sez. III, 29 gennaio 2013, n. 2099).

L'APE è del tutto identico al precedente ACE e ha durata decennale, salvo interventi di ristrutturazione che, incidendo sulle prestazioni energetiche dell'edificio, possano farlo decadere.

L'obbligo di dotazione del certificato di prestazione energetica deve essere osservato anche per i contratti di affitto di azienda o di ramo della stessa, qualora questi ultimi ricomprendano l'affitto dei muri e facciano riferimento alla locazione dei locali in cui viene svolta l'attività di impresa.

Resta fermo, a norma dell'art. 6, comma 2, del d.lgs. n. 192/2005 e successive modifiche e integrazioni, che l'APE deve essere messo a disposizione del futuro acquirente o del locatario, già dal momento delle trattative, per consentire che la negoziazione sul prezzo di cessione o sul canone di locazione possa essere efficacemente condotta anche in considerazione delle prestazioni energetiche caratterizzanti l'immobile oggetto di cessione o di affitto.

Qualora già in possesso dell'ACE, il proprietario non è tenuto a produrre il nuovo APE, posto che il comma 10 dell'art. 6 del d.lgs. n. 192/2005, fa salvi gli attestati di certificazione energetica rilasciati prima della entrata in vigore del d.l. n. 63/2013, purché confermati da una dichiarazione di vigenza.

Sono esclusi dall'obbligo di dotazione dell'APE gli edifici adibiti a luogo di culto, gli edifici agricoli non residenziali, se sprovvisti di impianti termici per la climatizzazione estiva ed invernale, e gli edifici sottoposti a vincoli culturali ed artistici.

Quanto all'applicabilità delle normative regionali in materia, occorre tener conto che la cosiddetta clausola di cedevolezza (art. 17 del d.lgs. n. 192/2005), è ispirato ai principi relativi alle competenze legislative concorrenti tra Stato e Regioni. Le normative regionali devono tuttavia rispettare i principi dettati dalle leggi dello Stato anche in materia sanzionatoria, a pena di incostituzionalità, salvo che abbiano recepito la direttiva comunitaria prima della normativa statale, facendo propri i principi fondamentali desumibili dalla direttiva europea.

Fenoglio, Validità decennale dell'attestato energetico, in Il piccolo proprietario di casa, settembre-ottobre 2016;

Quaranta, Ape: il nuovo attestato di prestazione energetica, in Ambiente, 2013, 842;

Varrone - Bucci - Triola, Nuova rassegna di giurisprudenza del codice civile, Milano, 1994;

Tabet, La locazione-conduzione, in Trattato di diritto civile commentato, diretto da Cicu e Messineo, Milano, 1972.