Solidali sì, ma non sempre e solo in seconda battuta

Il pignoramento del saldo di conto corrente condominiale, da parte del creditore, è volto a soddisfare in via esecutiva la sola obbligazione per l'intero gravante sul condominio rappresentato dall'amministratore e non interferisce con il meccanismo del beneficio di escussione previsto dall'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., il quale è posto a presidio unicamente dei distinti obblighi pro quota spettanti ai singoli.

Un fornitore del condominio agisce per la riscossione coattiva di un credito insoddisfatto; ottenuto titolo esecutivo contro il condominio, procede al pignoramento del conto corrente condominiale.

Il condominio propone opposizione alla esecuzione ai sensi dell'art. 615 c.p.c., affermando che l'iniziativa esecutiva deve ritenersi illegittima in quanto l'aggressione indistinta delle somme giacenti sul conto, riconducibili a tutti i condomini, ivi compresi quelli in regola con i pagamenti, viola la regola della parziarietà del debito dei singoli condomini e quella della preventiva escussione dei condomini morosi stabilita dall'art. 63 disp. att. c.c.

A detta del ricorrente, la circostanza che sul conto siano depositate somme riferibili a tutti i condomini, ed in misura maggioritaria riferibili ai condomini non morosi, renderebbe obbligatorio, prima di poter procedere al suo pignoramento, il previo tentativo di escussione - con esito infruttuoso - dei condomini morosi ex art. 63 disp. att. c.c.

La questione da risolvere attiene al momento e alla sede di operatività del meccanismo di obbligatoria preventiva escussione dei morosi, introdotto dalla l. 220/2012 nel testo dell'art. 63 disp. att. c.c., disposizione che ha di fatto mitigato grandemente gli effetti della rivoluzionaria portata della lettura dell'obbligazione fornita da Cass. civ., sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148, che aveva all'epoca affermato la natura parziaria di tale obbligazione, traslando così il rischio dell'insolvenza del singolo condomino dalla collettività condominiale al terzo creditore che - a seguito di quella pronuncia - si vedeva impedita la possibilità di aggredire gli altri partecipanti al condominio.

La risoluzione della questione relativa al momento di operatività del meccanismo di escussione previsto dall'art 63 disp. att. c.c. presuppone tuttavia anche una delibazione sulla natura della obbligazione condominiale, sulla sua azionabilità o meno per l'intero contro il condominio, alla sussistenza di un patrimonio autonomo del condominio, con il quale l'ente collettivo risponde delle proprie obbligazioni e, conseguentemente, sulle diverse modalità di possibile attuazione forzata dell'obbligazione condominiale, temi cui già le sezioni unite del 2008, sulla scorta del precedente di Cass. civ., sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530, avevano dato ampi margini di lettura.

Il giudice lombardo affronta e risolve la questione sul meccanismo di operatività dell'art. 63 disp. att. c.c. tramite un'interessante ed esaustiva analisi dell'obbligazione condominiale e dei principali temi connessi al suo sorgere, con ciò richiamando argomenti che trovano costante ed attuale conferma anche in sede di legittimità.

In via preliminare si sofferma sulla natura giuridica del condominio, cui la Riforma del 2013 - pur non riconoscendo la personalità giuridica - ha certamente conferito una progressiva «entificazione», giungendo a qualificarlo come ente dotato di autonomia soggettiva imperfetta e pur distinta dai singoli condomini che lo compongono; indici determinanti di tale «soggettivizzazione» del condominio vanno individuati nell'obbligo dell'amministratore, posto dall'art. 1129, comma 9, n. 4), c.c., di tenere distinta la gestione del patrimonio del condominio e del patrimonio personale suo o di altri condomini, nell'obbligo di costituzione di un fondo speciale, prevista dall'art. 1135, n. 4), c.c. e, soprattutto, nella previsione introdotta dal legislatore del 2012 all'art. 2659 c.c., ove, in tema di trascrizione, il condominio diviene - con la propria denominazione, sede e codice fiscale -soggetto autonomo a favore o contro il quale può essere disposta la formalità di pubblicità immobiliare.

Anche la giurisprudenza di legittimità ha individuato in capo al condominio elementi sempre più marcati di una, sia pure attenuata, «soggettività giuridica autonoma» (Cass. civ., sez. un., 18 settembre 2014, n. 19663), riflessione che trova riscontro in altri arresti giurisprudenziali in cui si è affermato che: «Il condominio è soggetto distinto da ognuno dei singoli condomini, ancorché si tratti di soggetto non dotato di autonomia patrimoniale perfetta» (Cass. civ., sez. VI, 29 marzo 2017, n. 8150).

A tale processo di entificazione consegue anche l'identificazione di un patrimonio riconducibile a tale (imperfetto) soggetto, patrimonio che il Legislatore del 2012 ha per la prima volta indicato anche sotto il profilo letterale nell'art. 1129, comma 9, c.c., laddove vieta indebite commistioni fra i patrimoni del condominio, dell'amministratore e dei singoli partecipanti al condominio, ma di cui il Tribunale milanese rinviene sicuro riscontro anche nel comma 7 della stessa norma, che obbliga alla istituzione del conto corrente ed a modalità di gestione anche formalmente rigorose di quel patrimonio.

Il giudice di merito meneghino afferma che quel patrimonio è formato dalle somme che tutti i partecipanti al condominio versano, in virtù dei criteri stabiliti dagli artt. 1123 ss c.c., per far fronte alla gestione dei beni comuni e che, in forza delle norme vincolanti di amministrazione testè richiamate, confluiscono sull'obbligatorio conto corrente condominiale, ove vanno ad «integrare quel saldo che è ad immediata disposizione del correntista “condominio”, secondo l'art. 1852 c.c., senza che mantenga alcun rilievo lo specifico titolo dell'annotazione a credito, né la provenienza della provvista dall'uno o dall'altro condomino».

Ne consegue che l'azione del creditore che pignori quel conto colpisce quel saldo e dunque il diritto del condominio alla restituzione, da parte della banca, dei denari depositati sul conto, che hanno perso ogni individualità e ragione di connessione alle rimesse dei singoli condomini, ma rappresentano indistintamente la provvista a disposizione dell'ente condominio per provvedere alle necessita di gestioni comuni ossia il suo patrimonio, cui ben possono applicarsi le regole stabilite dagli artt. 2740 e 2744 c.c., che identificano in quel bene lo strumento di garanzia primaria con cui il debitore è tenuto a far fronte alle proprie obbligazioni.

È a questo punto che il Tribunale di Milano si ricollega necessariamente alla valutazione in ordine alla natura dell'obbligazione condominiale, riallacciandosi a quella distinzione già effettuata nel 1996 dal precursore logico delle Sezioni Unite del 2008 (Cass. civ., sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530), e ripresa anche assai di recente dalla Suprema Corte, la quale ha ribadito come «ogni qual volta l'amministratore contragga obblighi con un terzo, coesistono distinte obbligazioni, concernenti, rispettivamente, l'intero debito e le singole quote, facenti capo la prima al condominio, rappresentato appunto dall'amministratore, e le altre ai singoli condomini, tenuti in ragione e nella misura della partecipazione al condominio ai sensi dell'art. 1123 c.c.» (così Cass. civ., sez. VI, 25 gennaio 2018, n. 1851).

Il creditore che pignora il conto corrente condominiale agisce per il soddisfacimento dell'obbligazione unitaria assunta dal condominio e della quale questi risponde con il suo patrimonio ai sensi dell'art 2740 c.c., sicché quell'azione esecutiva non interferisce con il meccanismo del beneficio di preventiva escussione dei morosi previsto dall'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., che è posto a presidio unicamente dei distinti obblighi pro quota spettanti ai singoli.

Si tratta di pronuncia assolutamente condivisibile, che riprende temi di grande rilievo e sottoposti negli ultimi anni a significativa elaborazione dottrinale e giurisprudenziale.

Nella immediatezza della Riforma del 2012 buona parte dei giudici della esecuzione (Trib. Milano 26 maggio 2014; Trib. Pescara 8 maggio 2014; Trib. Reggio Emilia 14 maggio 2014) hanno ritenuto perfettamente legittimo il pignoramento del conto corrente condominiale, pur senza pervenire alla chiarezza e sistematicità delle argomentazioni della sentenza in commento.

Va osservato che il Tribunale mantiene qualche perplessità sulla identificazione di un patrimonio separato e autonomo in capo al condominio, «in quanto non parrebbe esservi un vero e proprio vincolo di destinazione delle predette somme, cui le stesse non possono essere sottratte», tuttavia non vi è dubbio che il conto corrente condominiale costituisca la prima garanzia ai sensi dell'art. 2744 c.c. per i creditori del condominio.

Costoro potranno scegliere di agire per l'intero nei confronti del condominio oppure pro quota nei confronti dei singoli condomini morosi e solo in tal seconda fase potrà ritenersi operante il meccanismo di escussione predisposto dall'art. 63 disp. att. c.c.

Va notato, a tal proposito, come in realtà nulla nella norma attuativa induca a ritenere - sotto il profilo letterale - che tale meccanismo abbia valenza universale e preliminare e che dunque debba applicarsi ad ogni azione del creditore.

La struttura bifasica dell'attuazione dell'obbligazione condominiale è stata di recente ribadita da diverse pronunce di legittimità che, oltre alla già citata Cass. n. 1851/2018 (che ripercorre con grande larghezza di argomenti il tema generale dell'obbligazione), hanno evidenziato l'assoluta autonomia dell'azione portata contro il condominio rispetto a quella attuata - ove la prima resti insoddisfatta o il creditore semplicemente scelga di non darvi corso - contro i singoli condomini, sottostando solo questa ultima al criterio dell'obbligo di preventiva escussione dei morosi e di attuazione nei limiti della quota dovuta dai singoli (Cass. civ., sez. VI, 25 gennaio 2018, n. 1847, Cass. civ., sez. III, 29 settembre 2017, n. 22856, Cass. civ., sez. II, 11 agosto 2017, n. 20073).

Scarpa, Le spese, in Il nuovo condominio AA.VV. a cura di Triola, Torino, 2017;

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Triola, La riforma del condominio tra novità ed occasioni mancate, Milano, 2014;

Celeste - Scarpa, Il regolamento, le tabelle e le spese, in Il nuovo condominio, Milano 2014;

Triola, Il condominio, Milano, 2007;

Caruso, Il condominio, a cura di Bianca, Milano, 2007;

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Izzo, La parziarietà nel condominio e la solidarietà nella comunione ordinaria pro indiviso: la riconferma della Cassazione e le questioni circa l'esecuzione forzata del titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, in Giust. civ., 2012, 943;

Izzo, L'attuazione parziaria delle obbligazioni condominiali: una restaurazione ottocentesca del favor debitoris?, in Corr. giur., 2008, 780;

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