L’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni di riscaldamento e fornitura di acqua calda

L'amministratore è autorizzato a sospendere i servizi comuni suscettibili di godimento separato e, segnatamente dei servizi di riscaldamento, raffrescamento e fornitura di acqua calda sanitaria, al condomino che sia moroso per almeno un semestre, mediante la chiusura temporanea delle rispettive valvole od in alternativa, ove queste siano site all'interno dell'unità, mediante intercettazione e chiusura delle tubazioni alloggiate nelle parti comuni con opere a cura del condominio.

L'amministratore di un condominio di Treviso ha adìto il Tribunale, con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., al fine di ottenere l'autorizzazione, ex art. 63, comma 3, disp. att. c.c., alla sospensione dei servizi comuni di riscaldamento, raffrescamento e fornitura di acqua calda sanitaria nei confronti di un condomino moroso nel pagamento di due annualità di quote condominiali.

Il Tribunale, ritenuta ammissibile la domanda proposta con il rito sommario ex art. 702-bis c.p.c. e dichiarata la contumacia del condomino convenuto, ha accolto la richiesta dell'amministratore, sul presupposto della sussistenza dell'unico requisito richiesto dalla norma, cioè il protrarsi della morosità nel pagamento dei contributi condominiali per almeno un semestre. Ha quindi autorizzato l'amministratore a sospendere i servizi, anche intervenendo all'interno dell'unità immobiliare.

Il caso in esame riguarda il diritto dell'amministratore di condominio di procedere alla sospensione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, allorché tale sospensione si riferisca a servizi ritenuti essenziali per la salute dei condomini, quali il servizio di riscaldamento e raffrescamento, e quando sia necessario intervenire all'interno delle unità immobiliari private per procedere alle operazioni di sospensione.

E invero, l'art. 63, comma 3, disp. att. c.c., nella formulazione post l. n. 220/2012, consente certamente all'amministratore, senza necessità di autorizzazione assembleare o giudiziale e senza - questa la novità della Riforma - una specifica previsione regolamentare, di procedere alla sospensione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, ma alcuni Tribunali hanno negato tale diritto qualora si tratti, appunto, di servizi essenziali, cioè quei servizi ritenuti necessari per la tutela della salute delle persone (riscaldamento, erogazione di acqua, ecc.).

Da ciò la prassi di alcuni amministratori di adire l'autorità giudiziaria, onde richiedere una preventiva autorizzazione alla sospensione di tali servizi, ottenendo altresì l'ulteriore autorizzazione ad accedere all'interno della proprietà privata per procedere alle operazioni di sospensione.

Il Tribunale di Treviso ha accolto la domanda dell'amministratore, non ponendosi alcuna questione circa la tipologia di servizio da sospendere e confermando l'operatività della disposizione in commento sull'unico presupposto del requisito della morosità del condomino protratta per almeno un semestre.

Sulla questione si registrano divergenti pronunce dei giudici di merito, sia precedenti che successive alla legge di riforma, che, da un lato, negano il diritto dell'amministratore di agire ex art. 63, comma 3, disp. att. c.c. qualora tale iniziativa possa ledere i diritti fondamentali della persona, quale il diritto alla salute costituzionalmente garantito (art. 32 Cost.), come nel caso in cui la sospensione privi il condomino del riscaldamento nel periodo invernale o dell'acqua potabile, considerate forniture essenziali per la vita della persona (Trib. Milano 24 ottobre 2013; Trib. Brescia 29 settembre 2014), e, dall'altro, considerano tale iniziativa un diritto-dovere dell'amministratore - in special modo a seguito della modifica apportata all'art. 63 dalla legge di riforma, che ha eliminato il riferimento alla previsione regolamentare - ma limitano tale diritto-dovere alle sole ipotesi in cui la sospensione riguardi interventi sulle parti comuni dell'impianto, con espresso divieto di intervento nella proprietà esclusiva del condomino moroso (Trib. Modena 5 giugno 2015).

Di contro, alcuni Tribunali hanno imposto al condomino moroso, con ordinanza cautelare ex art. 700 c.p.c., l'accesso alla propria unità immobiliare ai tecnici o all'impresa del condominio per procedere alla sospensione del servizio di riscaldamento, attraverso l'intercettazione e la chiusura delle tubazioni di acqua calda, rinvenendo il periculum in mora nell'accertata morosità, causa di insolvenza dell'intero condominio nei confronti degli enti erogatori dei servizi comuni e, conseguentemente, concreta possibilità di interruzione dei servizi (riscaldamento, energia elettrica, servizio di pulizia, ecc.) nei confronti dell'intero complesso condominiale, con evidente pregiudizio per i condomini in regola con i pagamenti (Trib. Brescia 17 febbraio 2014). Da rilevare che lo stesso Tribunale di Brescia ha tutelato comunque quei condomini che, costituendosi in giudizio, avevano fatto istanza di rateazione del proprio debito, negando nei loro confronti la sospensione dei servizi per assenza del periculum in mora, «potendosi ragionevolmente ritenere che il condominio soddisferà le proprie ragioni creditorie con la spontanea esecuzione».

Orbene, il Tribunale di Treviso, con la sentenza in commento, ha ritenuto legittima la sospensione del servizio di riscaldamento nei confronti dei condòmini morosi, anche mediante accesso alle proprietà esclusive, ponendo quale unico requisito l'esistenza della morosità ultrasemestrale, così condividendo la giurisprudenza di merito che considera di immediata applicazione la privazione dei servizi condominiali ai condomini morosi quale strumento di autotutela riservato all'amministratore.

L'art. 63, comma 3, disp. att. c.c. è stato modificato dalla l. n. 220/2012 nella parte in cui condizionava la facoltà dell'amministratore di sospendere i servizi condominiali suscettibili di godimento separato alla previsione di tale potere nel regolamento di condominio.

Eliminata tale condizione, si deve oggi ritenere che l'amministratore possa adottare le iniziative inibitorie senza autorizzazione assembleare e/o giudiziale, rientrando tale legittimazione nel generale obbligo di riscossione delle quote; obbligo che, a ben vedere, appare rafforzato dal nuovo impianto normativo delineato dalla riforma.

Il potere di sospensione dei servizi condominiali è inserito, infatti, nella norma che disciplina la riscossione forzosa delle quote condominiali e che introduce la nuova procedura che garantisce, altresì, il soddisfacimento dei creditori del condominio, nel rispetto del principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali.

Invero, l'art. 63 disp. att. c.c. prevede il potere dell'amministratore di ottenere, senza autorizzazione assembleare, decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo nei confronti dei condomini morosi, nonché il dovere dello stesso amministratore di comunicare ai creditori del condominio i dati dei condomini morosi. Il legislatore della riforma ha voluto altresì inserire un preciso dovere dell'amministratore di procedere alla riscossione forzosa, ai sensi dell'art. 63, qualora le morosità si siano prolungate per un semestre (art. 1129 comma 9: «Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'art. 63 primo comma delle disposizioni per l'attuazione del presente codice»).

L'amministratore, quindi, in presenza di una morosità protrattasi per sei mesi, non solo deve procedere alla riscossione forzosa del credito (il legislatore della riforma ha voluto precisare che non vi è bisogno di autorizzazione assembleare), ma può/deve altresì rendere più efficace tale azione procedendo alla sospensione dei servizi condominiali suscettibili di godimento separato (anche in questo caso il Legislatore ha voluto precisare che l'amministratore non ha bisogno di alcuna autorizzazione e/o previsione regolamentare).

L'attenzione del Legislatore alla riscossione forzosa del credito verso i condomini, onde consentire all'amministratore mandatario di reperire la necessaria provvista per svolgere con regolarità ed efficacia il proprio incarico e garantire il miglior godimento dei servizi comuni a ciascuno dei condomini, trova altresì massima espressione nella introdotta sanzione di «grave irregolarità» per le ipotesi in cui l'amministratore non curi diligentemente l'azione giudiziaria di riscossione delle somme e la relativa azione esecutiva, e acconsenta, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio (art. 1129, comma 12, nn. 5 e 6, c.c.).

Nell'ottica di una rafforzata procedura di recupero del credito e dei maggiori poteri e responsabilità ravvisabili in capo all'amministratore, deve, pertanto, ritenersi del tutto condivisibile la decisione in commento e le altre ad essa conformi, che impongono una maggiore incisività nell'azione dell'amministratore, anche attraverso lo strumento di autotutela previsto dal comma 3 dell'art. 63 disp. att. c.c., della cui immediata applicazione non deve dubitarsi, indipendentemente dalla tipologia di servizio da sospendere e sull'unico presupposto previsto dalla norma, cioè la maturata e persistente morosità ultrasemestrale del condomino moroso.

Celeste, Serve l'autorizzazione “preventiva” del magistrato per sospendere calore o/e acqua al condomino moroso?, in L'amministratore, 2017, fasc. 8, 9;

Cottignoli, Morosità condominiale e sospensione dei servizi comuni, in www.filodiritto.com, 2017;

Celeste, Interruzione della fornitura e intervento del magistrato, in La proprietà edilizia, 2016, fasc. 1-2, 38;

Celeste, Mora ultrasemestrale e sospensione dei servizi comuni, in Consul. immob., 2014, fasc. 951, 705;

Figone, Morosità del condomino e sospensione dell'uso dei servizi comuni, in Giur. merito, 1995, 530.