L'eccezione di non opponibilità del regolamento contrattuale per assenza di trascrizione non è rilevabile solo ad istanza di parte

Una clausola del regolamento di condominio che comporti limiti alla destinazione delle proprietà esclusive per essere opponibile al terzo acquirente (a meno che questi ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto di acquisto) deve essere trascritta mediante apposita nota, e l'eccezione di tale mancanza non è considerata quale eccezione in senso stretto e, quindi, non è rilevabile solo ad istanza di parte.

Un condominio conveniva in giudizio avanti al Tribunale di Lucera tanto una condomina quanto la comodataria di un alloggio le quali - a dire dell'attore - adibendo il proprio appartamento ad attività di affittacamere, avevano violato la clausola n. 5 del regolamento di condominio che impedisce “usi diversi dall'abitazione.”

Il Tribunale, con sentenza confermata dalla Corte d'Appello di Bari, nell'accogliere la domanda dell'attore ha anche ritenuto tardiva l'eccezione di inopponibilità del regolamento di condominio, perché non trascritto, sollevata dalle convenute soltanto nella memoria di replica conclusionale.

La Corte, in particolare, giudicava tale eccezione non come mera difesa ma come eccezione in senso stretto, da qui la sua ritenuta tardività.

Avverso la sentenza della Corte d'Appello di Bari, veniva presentato ricorso in cassazione articolato in svariati motivi.

Si tratta di stabilire se le clausole limitative dei diritti dei singoli portate dal regolamento di condominio siano opponibili all'acquirente se non trascritte, e se l'eccezione di mancata trascrizione debba essere necessariamente sollevata da chi vuole avvalersene o possa anche essere rilevata d'ufficio.

È evidente, per quanto riguarda la seconda questione, che occorra anzitutto chiarire definitivamente cosa si intenda per eccezione in senso stretto e in senso lato. Questo in modo da decidere in quale fattispecie, delle due, debba essere collocata l'eccezione riguardante la mancata trascrizione della clausola limitativa dei diritti contenuta nel regolamento condominiale

Il caso in oggetto richiede necessariamente - come detto - la soluzione di due differenti questioni giuridiche.

La prima di esse, relativa alle condizioni necessarie per la opponibilità all'acquirente delle clausole limitative dei suoi diritti contenute nel regolamento di condominio non desta particolare preoccupazione. La Suprema Corte ha da tempo stabilito che tale clausola va certamente ricondotta alla categoria delle servitù atipiche: questo in quanto incide non sull'estensione ma sul diritto di ciascun condomino.

A ciò consegue che tale limitazione potrà essere opposta al terzo solo qualora sia indicata in apposita nota distinta dall' atto di acquisto. Non è sufficiente, viceversa, il generico richiamo al regolamento condominiale.

La seconda questione, viceversa, relativa alla natura di eccezione in senso stretto o in senso lato della mancata trascrizione della clausola, si presta viceversa (come successo in passato) a due contrapposti orientamenti.

Per usare le parole della Corte, si tratta di verificare «come possa entrare nel processo la questione della inopponibilità delle servitù reciproche che siano contenute nel regolamento di condominio ma non indicate in apposita nota di iscrizione».

Due le differenti possibili soluzioni:

a) in alcune decisioni risalenti, la Corte aveva affermato la non rilevabilità di ufficio del difetto di trascrizione, trattandosi di eccezione riservata alla parte che dalla mancata trascrizione pretende di trarre conseguenze giuridiche a proprio favore;

b) più recentemente, viceversa, la Cassazione ha meglio definito i confini tra eccezione in senso stretto (rilevabile solo ad impulso di parte) ed in senso lato (rilevabile anche d'ufficio). Con conseguenze attinenti anche al caso di specie.

La Corte Suprema - come detto - ritiene che l'eccezione in oggetto sia rilevabile anche d'ufficio e non solo ad istanza di parte.

Il ragionamento, condivisibile, della Corte, si articola su tre precedenti decisioni del Supremo collegio:

In un primo momento, si era chiarito (Cass. civ., sez. un., 27 luglio 2005 n. 15661) che le eccezioni in senso stretto, quindi rilevabili soltanto ad istanza di parte, si identifichino con quelle per le quali la legge prevede espressamente il potere di rilevazione alla parte che intende avvantaggiarsene o quelle in cui il fatto integratore dell'eccezione corrisponda all'esercizio di un diritto potestativo azionabile in giudizio dal titolare;

Più di recente (Cass. civ., sez. un., 7 maggio 2013 n. 10531) si è precisato che il rilievo di ufficio delle eccezioni in senso lato non è subordinato alla specifica e tempestiva allegazione della parte ed è, anzi, ammissibile anche in appello.

Infine, il giudice della nomofilachia (Cass. civ., sez. un., 3 giugno 2015 n. 11377) ha affermato che tutti i fatti (semplici o fatti-diritti) estintivi, modificativi od impeditivi che avrebbero dignità per essere oggetto in un autonomo giudizio sono da considerarsi eccezioni in senso lato e quindi, come tali, rilevabili di ufficio.

Fatte queste premesse, la Corte osserva quindi come “dal richiamato quadro giurisprudenziale non vi sia più ragione per ritenere il difetto di trascrizione quale eccezione rilevabile solo dalla parte interessata, trattandosi, viceversa, di una eccezione in senso lato rilevabile perciò, anche di ufficio, “indipendentemente dalla maturazione delle preclusioni assertive o istruttorie”.

Corona, La trascrizione del regolamento di condominio, in Riv. notar., 2008, 51;

De Tilla, Sulle limitazioni del regolamento contrattuale di condominio: servitù prediali ed oneri reali, in Arch. loc. e cond., 2000, 264;

Girino, Autonomia negoziale e regolamenti condominiali, in Giur. it., 1999, 678.