L'impugnazione della delibera condominiale è tempestiva se rispetta il termine previsto dall'art. 1137 c.c.

Il deposito del ricorso in cancelleria entro il termine stabilito dall'art. 1137 c.c. è idoneo a evitare la decadenza comminata da tale norma, a nulla rilevando che la comunicazione al condominio della domanda di mediazione, presentata entro lo stesso termine, sia intervenuta oltre la predetta data, dovendosi escludere che in tale fattispecie trovi applicazione il meccanismo stabilito dall'art. 5, comma 6, d.lgs. n.28 del 2010, trattandosi di disposizione che non incide sulla tempestività della domanda presentata nel rispetto dei trenta giorni decorrenti dalla data della deliberazione per i dissenzienti e gli astenuti o dalla data della comunicazione della stessa deliberazione per gli assenti.

Un condomino impugna la delibera condominiale assumendone l'annullabilità. Il condominio si costituisce eccependo l' intervenuta decadenza del condomino dal proporre l'impugnazione per il mancato rispetto dei termini di cui all'art. 5, comma 6, d.lgs. n.28 del 2010.

La prima questione riguarda la sorte del giudizio di impugnativa della delibera assembleare a seguito della intervenuta ratifica della delibera assembleare impugnata con altra adottata validamente dall'assemblea condominiale.

La seconda questione esaminata dal tribunale attiene alla statuizione giudiziale da adottare in ordine alle spese di lite in presenza di una declaratoria di intervenuta cessazione della materia del contendere.

La terza ed ultima questione, attiene invece alla valutazione della tempestività dell'impugnazione proposta avverso la delibera assembleare impugnata alla luce dell'eccepita decadenza per inosservanza dei termini di cui all'art. 5, comma 6, d.lgs. n.28 del 2010.

Il Tribunale dichiara cessata la materia del contendere sulla scorta del pacifico principio sancito dall'art. 2377 c.c. applicabile anche in materia di condominio, e, per l'effetto, condanna quest'ultimo al pagamento delle spese di lite in base alla soccombenza virtuale, individuata esaminando la fondatezza dell'impugnazione che sarebbe stata accolta laddove non fosse intervenuta la cessazione della materia del contendere a seguito della sostituzione della delibera invalida con altra adottata dallo stesso condominio in conformità dei criteri vigenti ex lege.

In particolare, sotto tale ultimo aspetto, premessa l'applicabilità nella fattispecie esaminata della sospensione dei termini processuali durante il periodo feriale, il Tribunale rileva la tempestività della stessa impugnazione proposta dal condomino, atteso che la decadenza eccepita dal condominio era stata evitata con l'avvenuto deposito del ricorso nella cancelleria del giudice adito entro il termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c.

A tale fine, il Tribunale nella fattispecie considerata, ha ritenuto che la comunicazione della domanda di mediazione oltre la data prevista dall'art. 1137 c.c. esclude l'applicazione del meccanismo stabilito dall'art. 5, comma 6, d.lgs. n.28 del 2010 senza però incidere sulla tempestività della domanda presentata dal condomino nel rispetto dello stesso termine indicato nell'art. 1137 c.c.

È indubbio che la perentorietà del termine stabilito dall'art. 1137 c.c. comporta la decadenza dal potere di impugnazione della delibera condominiale.

Il comma 6 dell'art. 5 del D.lgs. n.28/2010 stabilisce che dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale, aggiungendo che, dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito dei verbale di cui all'articolo 2 presso la segreteria dell'organismo.

Al fine di verificare il rispetto del predetto perentorio termine di legge occorre rifarsi al combinato disposto tra la vigente formulazione dell'art. 1137, comma 2, c.c. il quale dispone che contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

Al riguardo si è quindi affermato che in tema di mediazione, il termine decadenziale di trenta giorni per l'impugnazione della delibera assembleare rimane sospeso - per una sola volta - non dal giorno della presentazione dell'istanza, bensì dal momento in cui la stessa è comunicata alle altre parti.

In caso di insuccesso, secondo una prima interpretazione, con il deposito del verbale di mancato accordo riprende a decorrere il residuo termine originario, entro il quale - quindi - deve essere proposta la domanda giudiziale (Trib. Palermo, 18 settembre 2015,).

Tale impostazione (invero penalizzante per l'impugnante), non ha trovato conferma nella giurisprudenza più recente; infatti, secondo Trib. Monza, 12 gennaio 2016, n. 65 la formulazione utilizzata dal legislatore nell'art. 5 d. lgs. n.28/2010 e l'individuazione di un nuovo termine di decorrenza in caso di fallimento della mediazione induce a ritenere che il termine (di 30 giorni) decorre nuovamente (e per l'intero) dal giorno in cui il verbale negativo viene depositato presso l'Organismo di Mediazione. Tale ultima opinione è stata poi confermata da altre Corti di merito (cfr. Trib. Firenze 19 luglio 2016, n, 2718; e Trib. Milano 2 dicembre 2016, n. 13360).

Stando al tenore letterale dell'art. 1137 comma 2 c.c., contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L'art. 5, comma 6 del d.lgs. n.28 del 2010, enuncia testualmente che dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale. Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all'art. 11 presso la segreteria dell'organismo.

A ben vedere, l'ipotesi contemplata dall'art.5 comma 6 d.lgs. n.28/2010 riguarda quella in cui la domanda giudiziale segue il procedimento di mediazione non anche il caso opposto, esaminato dal giudice catanese nella sentenza in commento, in cui invece viene prima proposta la domanda giudiziale e successivamente, o contestualmente, il procedimento di mediazione.

Infatti, in ciò trova fondamento l'assunto espresso dal giudicante laddove afferma che il deposito del ricorso in cancelleria entro il termine stabilito dall'art. 1137 c.c. è idoneo ad evitare la decadenza comminata da tale norma, a nulla rilevando che la comunicazione al condominio della domanda di mediazione, presentata entro lo stesso termine, sia intervenuta oltre la predetta data.

È evidente che avendo il singolo condomino agito su due fronti, contestualmente impugnando la delibera nel rispetto del termine ex art. 1137 c.c. ed avviando il procedimento di mediazione (al fine di evitare di subire successivamente l'eccezione di improcedibilità della domanda giudiziale), ricorrendo tale eventualità, le conseguenze derivanti dall'inosservanza di quanto enunciato nel comma 6 dell'art. 5 d.lgs. n.28/2010 si sono rivelate del tutto ininfluenti sotto l'aspetto puramente processuale inerente la decadenza dal proporre la domanda giudiziale, per la semplice ragione che quest'ultima era già pendente al momento in cui è stata avviata e comunicata al condominio la procedura di mediazione.

Ciò premesso, l'occasione è utile per sollevare una criticità di cui il legislatore sembra non essersi accorto nell'avere esteso la mediazione obbligatoria alle liti condominiali.

Infatti, quid juris nella diversa ipotesi da quella innanzi considerata, in cui il condomino avvia il procedimento di mediazione obbligatoria nel rispetto del termine ex art. 1137 c.c. (trenta giorni) depositando la relativa istanza presso l'Organismo competente, ma complice un significativo e rilevante ritardo di quest'ultimo (nel disbrigo delle varie operazioni di protocollazione, formazione del fascicolo, emissione del provvedimento contenente la nomina del mediatore e fissazione della data del primo incontro) non riesca a comunicarlo nel rispetto dello stesso termine al condominio? Cosa succede qualora tali operazioni prodromiche all'instaurazione del contraddittorio nei confronti del condominio si protraggano ben oltre il termine previsto dall'art.1137 c.c.?

Come acutamente osservato in dottrina, soltanto quando è stata ricevuta dal condominio la comunicazione di avvio del procedimento di mediazione (istanza con il provvedimento di fissazione del primo incontro che non deve quindi essere soltanto inviata) si produce un effetto impeditivo della decadenza prevista dall'art. 1137 c.c. (Trib. Parma, 22 maggio 2017).

In tale senso si esprime anche il comma 6 dell'art. 5 d.lgs. n.28/2010, laddove afferma che dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale. Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta.

Ma quid juris se prima che la parte istante abbia la possibilità di effettuare la suddetta comunicazione il termine decadenziale ex art. 1137 c.c. risulta invece essere già spirato?

È evidente che in tale ipotesi, le conseguenze derivanti dalla mancata osservanza di quanto stabilito nella norma anzidetta ricadrebbero unicamente sul condomino incolpevole a causa di un mero ritardo nella tempistica di svolgimento delle fasi iniziali della procedura di mediazione addebitabile unicamente all'Organismo che a sua volta, non è tenuto a rispettare il termine previsto dall'art. 1137 c.c.

L'unico termine che l'Organismo di mediazione adito dal condomino deve rispettare è la durata massima della procedura di mediazione che non può superare i tre mesi, come prevede espressamente l'art. 6 comma 1 d.lgs. n.28/2010.

Al riguardo, è quindi il caso di osservare che il Legislatore si è preoccupato di estendere per finalità chiaramente deflattive ex art. 71 quater disp. att. c.c. l'obbligatorietà della mediazione alle liti in materia condominiale, ma si è dimenticato di precisare che nella stessa materia condominiale, le operazioni preliminari volte alla corretta instaurazione del contraddittorio nella procedura di mediazione devono comunque perfezionarsi in tempo utile per consentire al condomino di rispettare il breve termine perentorio previsto dall'art. 1137 c.c., ovvero, prevedendo, in deroga alle altre controversie civili e commerciali, che in materia condominiale l'effetto interruttivo della prescrizione od impeditivo della decadenza ex art. 1137 c.c. decorre dal semplice deposito dell'istanza di mediazione non anche dalla sua comunicazione al condominio.

A. Celeste, L. Salciarini, La mediazione obbligatoria nel condominio, Milano, 2012;

L. Salciarini, I difficili rapporti tra mediazione e condominio, in Guida al diritto, 2016, 41;

L. Salciarini, La mediazione obbligatoria: dalle origini alle (future) problematiche condominiali, in Immobili e diritto, 2011.