Distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento

La rinuncia all'uso dell'impianto di riscaldamento centralizzato è stata codificata con la riforma del condominio (legge n. 220/2012, in vigore dal 18 giugnoi 2013) che ha previsto, all'art. 1118, comma 4, c.c., la possibilità per il singolo condomino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Invero, l'ipotesi di una rinuncia all'utilizzo dell'impianto centralizzato di condizionamento, pur contemplata dalla norma, risulta assai rara, se non addirittura inesistente nella prassi, specie se correlata ai presupposti, tecnici ed economici che devono essere rispettati e agli obblighi che sono a carico del condomino rinunciante.

Soddisfatte le condizioni contemplate nella nuova disposizione il singolo è tenuto al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria (e non più ordinaria) dell'impianto di riscaldamento centrale, nonché per la sua conservazione (oltre la messa a norma), mentre è esonerato dall'obbligo del pagamento delle spese per il suo uso (ad esempio, per l'acquisto del combustibile).

Il nuovo comma 4 dell'art. 1118 c.c., nella formulazione assunta a seguito della riforma, prevede due presupposti per la legittimità del distacco dall'impianto di riscaldamento (o di condizionamento): mancanza di notevoli squilibri di funzionamento o aggravio di spese per gli altri condomini.

In presenza anche di una sola delle due situazioni sopra indicate, il distacco non può avere luogo.

Il legislatore non ha fatto altro che codificare un orientamento giurisprudenziale consolidato, formatosi in materia e in assenza di una disposizione specifica che prevedesse espressamente un diritto al distacco.

In ordine al primo presupposto relativo agli squilibri di funzionamento si ritiene che si sia implicitamente esclusa la rilevanza del c.d. squilibrio termico, cui in precedenza la giurisprudenza di legittimità aveva, talvolta, fatto riferimento e consistente nel fatto che gli appartamenti confinanti di lato, sopra e sotto, vengono a perdere il calore indiretto derivante dal precedente riscaldamento dell'appartamento in ordine al quale si è verificato il distacco e, quindi, per assicurare agli stessi la temperatura di cui godevano il rinunciante avrebbe dovuto sopportare un aggravio di spesa.

Deve ritenersi, pertanto, che il legislatore abbia aderito a quello orientamento giurisprudenziale secondo il quale nello squilibrio non può essere compreso quello termico in quanto se così non fosse, quel distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, ammesso in linea di principio, sarebbe sempre da escludere in concreto, in quanto nell'ambito di un condominio ogni unità immobiliare confina con almeno un'altra unità immobiliare, per cui il distacco dall'impianto centralizzato, da parte di uno dei condomini, provocherebbe sempre quel tipo di squilibrio termico che, invece, deve essere considerato irrilevante, senza considerare che, anche senza distaccarsi, il proprietario potrebbe sempre chiudere i propri radiatori. (Cass. civ., sez. II, 27 maggio 2011, n. 11857).

Tali considerazioni sono oggi da ritenersi ancora più attuali alla luce della normativa (di cui al d.lgs. n. 102/2014 e dal d.lgs. n. 141/2016) che obbliga tutti i condominii, dotati di riscaldamento centralizzato, a ricorrere alla termoregolazione e contabilizzazione.

Lo squilibrio di funzionamento deve essere “notevole”.

L'utilizzo dell'aggettivo qualificativo “notevoli” pone non poche problematiche in quanto, costituendo una valutazione astratta, potrebbe ingenerare confusione, poiché, secondo il suddetto disposto, il distacco del singolo condomino dall'impianto centralizzato di riscaldamento sarebbe legittimo allorché arrechi degli squilibri non notevoli al funzionamento dell'impianto centralizzato, dando adito a problematiche applicative in ordine alla quantificazione dello squilibrio.

È evidente che si tratta di una valutazione rimessa al tecnico che dovrà valutare se si è in presenza di notevoli squilibri di funzionamento tali da non legittimare l'esercizio del diritto al distacco, senza considerare che se lo squilibrio può non essere “notevole” con un distacco o due, potrebbe esserlo al terzo o al quarto (dipende dal numero delle unità servite), posto che l'impianto è stato dimensionato e progettato per servire un determinato numero di unità immobiliari.

Altra problematica che pone la nuova disposizione è se il termine “notevole” deve intendersi riferito anche agli “aggravi di spesa per gli altri condomini”.

La soluzione negativa si impone, non solo, per il dato letterale in quanto tra le parole “notevoli squilibri di funzionamento” e “aggravi di spesa” si è utilizzata la disgiunzione “o”; ciò starebbe a significare che l'aggettivo “notevoli” sia accostato unicamente agli squilibri di funzionamento, ma non agli aggravi di spesa.

Tale interpretazione è stata ritenuta preferibile, in considerazione del principio che l'esercizio di un diritto non può risolversi in un danno per gli altri condomini, non potendosi ritenere che sia stata introdotta una disciplina differenziata rispetto ai principi stabiliti dall'art. 1102 c.c. che pone a carico del compartecipe le maggiori spese, anche di gestione, derivanti dalle modificazioni dallo stesso introdotte.

Del resto questa interpretazione è stata avvalorata anche dalla Corte di Cassazione, la quale ha ritenuto che il rinunciante dovrà corredare la preventiva informazione al condominio della documentazione tecnica attraverso la quale possa dare la prova dell'assenza di “notevoli squilibri” e di “assenza di aggravi” (Cass. civ., sez. VI, 3 novembre 2016, n. 22285), con ciò lasciando intendere che l'aggettivo qualificativo “notevoli” debba essere riferito solo agli “squilibri” nel funzionamento dell'impianto, mentre “gli aggravi di spesa” prescindono dalla loro consistenza.

Ci si chiede, inoltre, se il condomino distaccante debba chiedere l'autorizzazione all'assemblea: la soluzione negativa si impone trattandosi di esercizio di un diritto.

A ciò bisogna aggiungere che già la giurisprudenza formatasi prima della riforma si era sul punto espressa ritenendo che il singolo condomino poteva legittimamente rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione degli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 24 luglio 2007, n. 16365) e che la delibera assembleare che, pur in presenza delle condizioni legittimanti il distacco, avesse respinto la richiesta di autorizzazione al distacco, era nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune (Cass. civ., sez. VI, 3 aprile 2012, n. 5331; Cass. civ., sez. II, 30 marzo 2006, n. 7518).

Il condomino che vorrà procedere al distacco dovrà darne notizia all'amministratore il quale deve riferire all'assemblea, corredando l'informativa con la documentazione tecnica comprovante l'esistenza dei presupposti che rendono possibile la rinuncia all'impianto di riscaldamento centralizzato.

Un dato che depone in tal senso è il novellato art. 1122 c.c. il quale ha diversamente disciplinato il rapporto tra singolo condomino e assemblea nell'esecuzione delle opere all'interno dell'unità immobiliare.

La disposizione richiamata prevede che «….. il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni». «In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea».

E' fuori di dubbio che l'intervento sull'impianto di riscaldamento possa recare un pregiudizio “notevole o trascurabile” e da ciò l'esigenza della preventivainformazione al condominio.

Il legislatore ha, così, previsto una sorta di filtro per l'uso della cosa comune da parte del singolo condomino con l'obiettivo prefissato di rendere edotti i condomini di qualsiasi attività che vada ad incidere sulle parti comuni.

Altro problema, che non è stato espressamente risolto in sede legislativa, è se il condomino che rinunzia al servizio centralizzato di riscaldamento o di condizionamento deve fornire la prova che dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o un aggravio di spese per gli altri condomini.

In proposito la giurisprudenza ha affermato che il condomino che intende distaccarsi deve fornire la prova che dal suo distacco non derivino notevoli squilibri all'impianto di riscaldamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, e la preventiva informazione dovrà necessariamente essere corredata dalla documentazione tecnica attraverso la quale egli possa dare prova dell'assenza di notevoli squilibri o di assenza di aggravi per i condomini che continueranno a servirsi dell'impianto condominiale. L'onere della prova in capo al condomino, che intenda esercitare la facoltà del distacco viene meno soltanto nel caso in cui l'assemblea condominiale abbia effettivamente autorizzato il distacco dall'impianto comune sulla base di una propria autonoma valutazione della sussistenza dei presupposti de quibus (Cass. civ., sez. VI, 3 novembre 2016, n. 22285).

Una problematica non risolta dall'art. 1118, comma 4, c.c. è se possa ritenersi valida una clausola del regolamento che contenga un divieto di distacco, dal momento che la disposizione sopra richiamata (a differenza del 2 comma del medesimo articolo) non è espressamente richiamata dall'art. 1138 c.c. fra le norme di natura inderogabile.

Nel caso in cui detto divieto sia contenuto in un regolamento assembleare il problema non si pone in quanto l'art. 1118, comma 4, c.c. (che attribuisce ex lege il corrispondente, e contrario, diritto) deve ritenersi prevalente sulla clausola del regolamento contenente detto impedimento.

Diverso è il discorso quando la clausola è contenuta in un regolamento di natura contrattuale (predisposto dall'originario unico proprietario o approvato all'unanimità).

La giurisprudenza, prima della riforma, si era espressa in senso non univoco:

- un orientamento iniziale ha affermato che il regolamento condominiale, anche “contrattuale”, se, da una parte, non può consentire la rinuncia all'uso dell'impianto centralizzato con esonero dalle spese, da un'altra può, invece, prevedere il divieto dal distacco, non essendo la relativa clausola in contrasto con la disciplina dell'uso della cosa comune (Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2001, n. 6923);

- secondo una diversa impostazione, è stato precisato invece che il divieto del distacco contenuto in un regolamento “contrattuale” (trattandosi di contratto atipico, meritevole di tutela – ex art. 1322, comma 2, c.c. – solo in presenza di un interesse generale dell'ordinamento) non supera il vaglio previsto da tale norma, in quanto sarebbe espressione di prevaricazione egoistica anche da parte di un'esigua minoranza e di lesione dei principi costituzionali di solidarietà sociale (Cass. civ., sez. II, 29 settembre 2011, n. 19893).

Alla luce della riforma la soluzione alla problematica, per alcuni, sarebbe da risolvere nella nuova formulazione dell'art. 1138, comma 4, c.c., che non include l'art. 1118, comma 4, c.c. tra le disposizioni inderogabili. L'inclusione, invece, del comma 2 della stessa disposizione sarebbe indice dell'ammissibilità di un divieto al distacco contenuto nel regolamento c.d. contrattuale al fine di non privare i condomini della loro autonomia.

In contrario si è obiettato che anche a voler ammettere la validità di una clausola di natura contrattuale la quale vieti il distacco dall'impianto di riscaldamento, la stessa avrebbe un'efficacia limitata solo nei confronti degli originali stipulanti e potrebbe essere interrotta per il tramite del recesso, senza contare che il regolamento di condominio non può menomare i diritti di ciascun condomino risultati da un'espressa previsione di legge, quale appunto l'ultimo comma dell'art. 1118 c.c.

Del resto, non si potrebbe non tenere conto che il legislatore, prima con il consentire il distacco dagli impianti centralizzati e, poi, con il prevedere la contabilizzazione del calore ha mostrato di voler consentire al singolo condomino di gestire autonomamente la spesa per il riscaldamento.

La giurisprudenza, sia di merito che di legittimità, formatasi dopo la modifica dell'art. 1118, comma 4, c.c., uniformandosi all'orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità ante riforma, si è espressa nel senso della nullità della clausola regolamentare impeditiva del distacco del singolo condomino (Cass. civ., sez. II, 12 maggio 2017, n.11970; Trib. Padova, 17 gennaio 2017; Trib. Roma, 22 settembre 2015; Trib. Torino, 20 gennaio 2014).

In presenza dei presupposti che legittimano il distacco l'art. 1118, comma 4, c.c. pone a carico del rinunziante il pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma e non anche quelle relative al consumo.

La riforma ha così consacrato la conclusione, già diffusa in giurisprudenza e radicata sull'originaria formulazione dell'art. 1118, comma 2 c.c., secondo cui nessun condomino può sottrarsi alle sole spese di conservazione e manutenzione della cosa comune, in quanto obbligazioni propter rem (Cass. civ., sez. II, 25 marzo 2004, n. 5974), essendo esonerato soltanto dall'obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso (Cass. civ., sez. II, 29 settembre 2011, n. 19893).

La giurisprudenza ante “riforma”, tuttavia, diversamente dalla previsione legislativa, escludeva il pagamento delle spese di gestione, nei limiti in cui il distacco non si fosse risolto in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuavano a godere gli altri condomini (Cass. civ., sez. VI, 3 aprile 2012, n. 5331).

Conformandosi a tale ultimo orientamento la Suprema Corte, pur pronunciandosi in una caso anteriore alla legge di riforma del condominio e ponendo l'accento sulle novità in materia introdotte con la legge n. 220/2012, afferma che il rinunciante continua ad essere obbligato a partecipare alle spese di consumo del carburante o di esercizio perché se il costo di esercizio dell'impianto (rappresentato anche dall'acquisto di combustibile necessario per l'esercizio dell'impianto) dopo il distacco non è diminuito e se la quota non sarebbe posta a carico del condomino distaccante gli altri condomini sarebbero aggravati nella loro posizione dovendo farsi carico anche della quota spettante al condomino distaccato (Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2014, n. 9526).

Di contrario avviso è una recente sentenza della Corte di Cassazione in cui si afferma che colui che intende distaccarsi dovrà, in presenza di squilibri nell'impianto condominiale e/o "aggravi" per i restanti condomini, rinunciare dal porre in essere il distacco perché diversamente potrebbe essere chiamato al ripristino dello status quo ante (Cass. civ., sez. VI, 3 novembre 2016, n. 22285).

Se, da una parte, viene affermato il diritto, ormai codificato, del condomino di poter rinunciare all'impianto centralizzato condominiale, dall'altra si avverte che, in assenza di una autorizzazione dell'assemblea, in presenza di aggravi, colui che intende distaccarsi dovrà rinunciare dal porre in essere il distacco perché diversamente potrà essere chiamato al ripristino dello status quo ante, non essendo più consentita, argomentando a contrario, la partecipazione alle spese di gestione, come affermato in precedenza dalla giurisprudenza.

Il diritto a chiedere il distacco, a determinate condizioni, non potendo la rinunzia del singolo condomino, comportare un maggiore aggravio per gli altri, non può non valere per il futuro e non comporta la possibilità di chiedere restituzioni o danni (Cass. civ., sez. II, 13 novembre 2014, n. 24209).

Capponi, Sulla delibera che autorizza il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, in Archivio delle locazioni, del condominio e dell'immobiliare, 2017, fasc. 1, p. 75

Scalettaris, La Corte di Cassazione considera nuovamente il distacco dall'impianto di riscaldamento nel condominio, in Rivista giuridica dell'edilizia, 2017, fasc. 4, parte 2, p. 279

Scrima, Le parti comuni, in Il nuovo condominio (a cura di Triola), Torino, 2017

Scalettaris, Ancora una sentenza in tema di distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento, in Archivio delle locazioni, del condominio e dell'immobiliare, 2016, fasc. 2, p. 187

Nucera, Distacco dall'impianto di riscaldamento e rapporto tra secondo e quarto comma dell'art. 1118 c.c., in Archivio delle locazioni e del condominio, 2015, fasc. 3, p. 271

Scripelliti, Condominio e servizio di riscaldamento (e di refrigerazione): dal distacco dall'impianto comune alla contabilizzazione individuale dei consumi, in Giurisprudenza italiana, 2015, fasc. 8-9, p. 1830

Gomitoni, Il “diritto” del condomino al distacco dell'impianto di riscaldamento dopo la riforma, in Immobili & proprietà, 2013, p. 4

Izzo, Distacco unilaterale dell'impianto centralizzato di riscaldamento e risparmio energetico, in Giustizia civile, 2012, fasc. 2, parte 1, p. 361

Ciccia, Il distacco dall'impianto di riscaldamento; come, quanto alla luce della Riforma, in Banca Dati Leggi d'Italia, Quotidiano giuridico, 29 novembre 2012

Salciarini, Il distacco unilaterale dall'impianto di riscaldamento: tra clausola di divieto e risparmio energetico, in Immobili & proprietà, 2012, p. 221

Natali, Il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento, in Immobili & proprietà, 2011, p. 73