La prelazione convenzionale è opponibile ai successivi acquirenti dell'immobile?

La clausola di prelazione contenuta nel regolamento di condominio è opponibile ai successivi acquirenti soltanto se richiamata nei singoli atti di acquisto, dovendo formare oggetto di una specifica pattuizione tra le parti.

Il proprietario di un appartamento in un edificio dotato di regolamento condominiale del costruttore recepito nel primo atto di trasferimento dell'immobile evoca in giudizio l'alienante che ha ceduto altra unità immobiliare in violazione del patto di prelazione contenuto nello stesso regolamento condominiale, per sentirlo condannare al risarcimento dei conseguenti danni.

La clausola di prelazione contenuta in un regolamento condominiale introduce una prelazione convenzionale che può dare diritto, se violata, al risarcimento dei danni?

Il Tribunale perviene al rigetto della domanda perché nell'atto di compravendita il regolamento è richiamato al solo fine di identificare la situazione giuridica dell'immobile, a cui è del tutto estraneo il patto di prelazione, in quanto esso non disciplina interessi di natura reale. Non può ritenersi raggiunta, inoltre, la prova che l'alienazione a terzi abbia provocato un danno ingiusto e risarcibile di natura non patrimoniale, e non è stata neppure allegata la sussistenza in concreto di un danno patrimoniale.

La prelazione convenzionale a differenza della prelazione legale, disciplinata da specifiche disposizioni normative, trae origine dall'autonomia privata, ed ha come finalità quella di obbligare una parte a dare al prelazionario la preferenza rispetto ad altri, a parità di condizioni, nel caso in cui si decida di stipulare un determinato contratto.

Tale obbligo a preferire il prelazionario costituisce un chiaro limite a una facoltà insita nell'autonomia privata negoziale poiché va ad incidere sulla possibilità di scelta del contraente, non comportando un obbligo a contrarre.

Conseguentemente, il patto di prelazione non contiene - come il contratto preliminare - una promessa a contrarre, ma soltanto l'obbligo di preferire, a parità di condizioni ancora indeterminate, il prelazionario come contraente di un futuro contratto.

Tale obbligazione ha un duplice aspetto: uno positivo che consta dell'obbligo della denuntiatio della proposta contrattuale, ed uno negativo che si risolve nell'obbligo di non concludere il contratto con terzi prima della scadenza del prescritto, o comunque congruo, spatium deliberandi concesso al prelazionario.

Il “patto di preferenza”, pertanto, limita esclusivamente il potere di disposizione della res su cui cade o, per essere più precisi, limita l'esercizio di tale potere, posto che, come già evidenziato, l'obbligazione assunta vincola a preferire il prelazionario a parità di condizioni, lasciando però intatta la sua libertà di concludere o non il contratto di compravendita (Cass. civ., sez. II, 22 luglio 1993, n. 8199).

Tale patto ha natura meramente obbligatoria, non è soggetto a trascrizione (Cass. civ., sez. II, 13 maggio 1982, n. 3009) e la sua eventuale violazione dà diritto soltanto ad una tutela risarcitoria per il danno patito dall'oblato in caso di inadempimento dell'obbligo a preferire.

Sotto tale aspetto, la prevalente dottrina ritiene che la violazione del patto prelatizio possa configurarsi soltanto in presenza di una situazione che, concretamente considerata, abbia effettivamente generato un danno risarcibile.

Ciò premesso, secondo un autorevole precedente di merito, considerato dal tribunale tranese nella motivazione della propria decisione sulla quaestio juris che ci occupa, la clausola di prelazione contenuta in un regolamento condominiale introduce una prelazione convenzionale che, in caso di sua eventuale violazione, può generale esclusivamente un diritto della parte lesa a conseguire il risarcimento del danno.

Il patto di prelazione introduce una obbligazione negativa consistente nel non vendere la res interessata dal patto in discorso se non dopo che il soggetto avente diritto in qualità di prelazionario, una volta interpellato, dichiari di non volere acquistare la stessa res, ed un'obbligazione positiva, consistente nel vendere al medesimo prelazionario al quale va quindi formulata la relativa denuntiatio.

Le conseguenze derivanti da un'ipotetica violazione del patto anzidetto sono soltanto di carattere risarcitorio, non esistendo spazio alcuno per un'applicazione, anche in tale fattispecie, del rimedio contemplato dall'art. 2932 c.c.

Conseguentemente la decisione del Tribunale conferma l'orientamento esistente in materia, secondo cui la prelazione convenzionale si sostanzia in un diritto avente natura meramente obbligatoria, che non può essere mutata in reale per effetto della trascrizione (Cass. civ., sez. II, 15 ottobre 2002, n. 14645).

La natura meramente obbligatoria del patto di cui si discute ne impedisce l'opponibilità ai terzi per mezzo della trascrizione proprio perché esso non può considerarsi conformativo della proprietà, non disciplinando interessi di natura reale e non inerendo alla res. Insomma, se pure sia contenuto in un regolamento contrattuale di condominio, il patto di prelazione non incide sul diritto di proprietà di ciascun condomino, ma obbliga soltanto chi vi abbia aderito.

La prelazione convenzionale non va confusa, poi, con il differente istituto della prelazione reale urbana, di cui all'art. 39 della l. n. 392/1978, che prevede espressamente la possibilità per l'avente diritto della possibilità di esercitare il diritto di riscatto dell'immobile nei confronti del successivo acquirente e da ogni successivo avente causa entro sei mesi dalla trascrizione dell'atto di compravendita (Cass. civ., sez. III, 31 luglio 2006, n. 17433). L'orientamento è stato confermato anche dalla più recente giurisprudenza di legittimità, laddove ha affermato che il patto di prelazione relativo alla vendita immobiliare non obbliga alla conclusione del contratto ma unicamente a preferire coeteris paribus il soggetto beneficiario di tale prelazione, se intende avvalersene, il cui unico rimedio, o se si preferisce, sanzione in caso di sua eventuale inosservanza è rappresentato dal diritto a conseguire il risarcimento del danno non l'esecuzione in forma specifica (Cass. civ., sez. III, 21 giugno 2013, n. 15709).

Franchi - Battista, Rassegna di dottrina e giurisprudenza sulla prelazione convenzionale, in Riv. notar., 1997, 241;

Bianca, Diritto civile, 3, Il contratto, Milano, 1984, 272;

Bonolini, La prelazione volontaria, Milano, 1984;

Sacco, La prelazione, in Trattato di diritto privato diretto da Rescigno, X, Obbligazioni e contratti, II, Torino, 1982, 378;

Santoro Passarelli, Struttura e funzione della prelazione convenzionale, in Riv. trim. dir. proc. civ., 1981, 698;

Catricalà, Funzioni e tecniche della prelazione convenzionale, in Riv. dir. civ., 1978, 561;

Costantino, L'efficacia fra le parti e verso i terzi dei regolamenti di condominio e dei c.d. piani di lottizzazione e la distinzione dei diritti reali dai diritti di credito, in Casi e questioni in tema di obbligazioni, a cura di Spinelli, Bari, 1968, 47.