Crollo del solaio dell'immobile locato e conseguenze giuridiche in capo al locatore per l'inagibilità del locale commerciale

Tra le principali obbligazioni del conduttore vi è quella di mantenere il bene locato in condizione di servire all'uso convenuto. Il crollo anche parziale del solaio può rilevare tanto ai fini dell'eventuale violazione del suddetto obbligo quanto sul piano di dimostrare la sussistenza di vizi del bene locato che ne diminuiscono in maniera apprezzabile l'idoneità all'uso convenuto al punto da giustificare la risoluzione del contratto per inadempimento. Le due richiamate discipline, quella relativa alle obbligazioni del locatore, cui lo stesso è risultato essersi reso inadempiente, e quella dei vizi della cosa locata possono concorrere nel produrre, quale conseguenza, la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, determinando altresì i connessi effetti risarcitori a carico del locatore ivi compreso per quanto riguarda la corresponsione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, dovuta in esito alla risoluzione del rapporto.

La fattispecie giunta al vaglio del magistrato salentino è particolarmente interessante per le problematiche innescate dalla domanda attrice in ordine ad un contratto di locazione di un immobile per uso commerciale (nella specie, una lavanderia). La controversia si è innescata a seguito del distacco di calcinacci e la caduta di alcune pignatte dal solaio di copertura del locale. A seguito di detti crolli e parziali distacchi del solaio, il Comune ha inibito lo svolgimento dell'attività nel locale, trovandosi così la conduttrice nell'impossibilità di continuare ad utilizzare l'immobile e di svolgervi l'attività per la quale aveva stipulato il contratto di locazione. In mancanza di accordo tra le Parti in ordine alla esecuzione dei lavori di consolidamento e ripristino, la conduttrice ha agito in giudizio richiedendo la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni subiti. Secondo la locatrice convenuta, i lavori di ripristino e consolidamento non si sono, in realtà, potuti eseguire per la mancanza di adeguata collaborazione da parte della conduttrice. In punto di fatto, gli elementi essenziali della controversia sono stati chiariti dalla C.T.U., espletata nel corso dell'accertamento tecnico preventivo.

La C.T.U. ha così acclarato che i distacchi e i crolli parziali del solaio di copertura sono dipesi:

1) da un difetto originario della costruzione attinente al calcestruzzo utilizzato, e

2) da pregresse infiltrazioni e dalla conseguente carente e/o omessa manutenzione del solaio. Sulla base di questi elementi la conduttrice ha, quindi, agito in giudizio per vedere accertare alla risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni subiti. Il Tribunale adito si è dunque, trovato a decidere la controversia sulla base dei presupposti in fatto così definiti.

Sulla base della situazione, in punto di fatto, così acclarata anche in esito al procedimento di accertamento tecnico preventivo, il giudice del merito si è trovato ad esaminare una controversia che ha riguardato rilevanti aspetti dalla disciplina del contratto di locazione e, in particolare, il tema dei vizi del bene locato e quello degli obblighi del locatore. Le difese della locatrice, per converso, attenevano alla mancanza di cooperazione da parte della conduttrice in ordine alle modalità e tempistica di esecuzione dei lavori di ripristino. Ai fini che qui interessano gli accertamenti in punto di fatto vanno considerati quali elementi certi della questione, essendo invece interessante soffermarsi sulle conseguenze giuridiche che da tali elementi sono state tratte dal giudice adito. Quel che, in questa sede, interessa di esaminare è quali siano le conseguenze e gli effetti dei parziali crolli e distacchi dal solaio di copertura che hanno determinato l'indisponibilità del locale per la conduttrice che ha, così, dovuto sospendere l'attività ivi svolta. Si trattava dunque di stabilire quale fosse la disciplina applicabile in conseguenza di tali accadimenti ed alla correlata indisponibilità del locale.

La controversia presentava, inoltre, all'esame del giudice di primo grado l'ulteriore tematica riguardante l'accertamento dei danni lamentati dalla conduttrice. Danni che quest'ultima aveva parametrato con riguardo al riacquisto delle macchine lavatrici, risultate danneggiate, in occasione dei distacchi dei calcinacci e delle pignatte dal solaio, nonché con riferimento alla perdita dell'avviamento, conseguente alla risoluzione del contratto.

La sentenza in rassegna ha preso atto delle verifiche in fatto, in larga misura compiute nel corso dell'accertamento tecnico preventivo che ha chiarito come il distacco ed il crollo parziale del solaio di copertura: La C.T.U. ha, infatti, acclarato che i detti fenomeni sono dipesi:

1) dal difetto di costruzione del solaio dovuto al mancato rispetto del necessario strato di calcestruzzo a protezione delle armature metalliche;

2) dalla insufficiente compattazione del calcestruzzo in fase di getto con conseguente formazione di vuoti;

3) da infiltrazioni pregresse di acqua piovana all'interno del solaio dovute ad una grossolana impermeabilizzazione nonché ad una carente manutenzione. Alla luce di tali accertamenti il Tribunale non ha avuto esitazioni nello statuire che gli indicati vizi e carenze integravano due distinte fattispecie rilevanti ai fini dell'applicazione della disciplina sui vizi della cosa locata rispetto ai quali il conduttore gode della tutela di cui all'art. 1578 c.c. nonché quella sull'inadempimento dell'obbligo gravante sul locatore di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto previsto dall'art. 1575 c.c., risultato frustrato, nella specie, dal deterioramento del solaio, con distacco di calcinacci, e dalla conseguente ordinanza comunale che ha interdetto alla conduttrice l'utilizzo del locale.

In particolare, quanto al primo aspetto (ossia i vizi preesistenti dell'immobile locato), la sentenza in rassegna ha sottolineato come nel caso in cui i vizi siano così gravi da costituire non già un mero inadempimento ma da alterare l'equilibrio delle prestazioni delle parti, incidendo sulla idoneità all'uso del bene locato, è consentito al conduttore di avvalersi della facoltà di risolvere il contratto ex art. 1578 c.c. Il Tribunale ha, peraltro, stabilito che tale forma di tutela ben può concorrere e cumularsi con il rimedio della risoluzione per inadempimento ed il risarcimento dei danni ex art. 1578 c.c. giacché, nella specie, è ravvisabile la violazione da parte del locatore dell'obbligazione di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto, prevista dall'art. 1575 c.c. Quanto all'aspetto del risarcimento dei danni, la sentenza impugnata ha fatto riferimento al costo dei macchinari rimasti danneggiati dal distacco dei calcinacci e per il prolungato mancato utilizzo nonché all'indennità per la perdita dell'avviamento. Viceversa la sentenza non ha riconosciuto alcun indennizzo per gli interventi eseguiti dalla conduttrice per migliorare gli impianti idrico ed elettrico, in quanto nel contratto aveva dichiarato «di avere esaminato i locali affittati e di averli trovati adatti al proprio uso e in buono stato di manutenzione».

Un'ultima notazione merita il rilievo che il locatore, per sottrarsi all'obbligo di risarcire i danni determinati dai vizi della cosa locata, deve dimostrare nel corso del giudizio di avere «ignorato i vizi stessi al momento della consegna»del bene al conduttore.

La soluzione della controversia in esame è interessante perché consente di esaminare vari aspetti della disciplina del contratto di locazione e, segnatamente, quelli che attengono ai vizi del bene locato ed alla omessa manutenzione che non consente di conservare la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto.

Quanto ai vizi del bene locato, la decisione in rassegna consente di sottolineare come si debbano distinguere quelli di scarsa entità da quelli che diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito. La presenza di vizi così caratterizzati consente al conduttore di domandare, alternativamente, a propria scelta, la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi conosciuti dal conduttore o facilmente conoscibili. La disciplina in esame, posta dall'art. 1578 c.c. pone a carico del locatore anche l'onere del risarcimento del danno, salvo che non dimostri «di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna».

La decisione in rassegna si distingue per il fatto che, nella fattispecie, oltre ai vizi originari del bene locato hanno concorso alla impossibilità di utilizzare il bene per l'uso convenuto anche l'omessa manutenzione che non ha consentito di conservarlo in stato da servire all'uso contrattualmente stabilito: nella specie, infatti la locatrice aveva omesso di manutenere e conservare in buono stato la guaina di impermeabilizzazione del solaio che, pregiudicandone l'integrità, aveva concorso a determinare i crolli e i distacchi che avevano precluso l'utilizzo del locale, anche per effetto dell'ordinanza sindacale che ne aveva inibito l'utilizzo.

La ratio di entrambe le norme è, in effetti, similare avendo lo scopo di assicurare al conduttore la possibilità di utilizzare il bene locato per l'uso convenuto. Qualora non vi sia una tale possibilità di utilizzo, sia per vizi originari, manifestatisi nel corso del rapporto, sia per i sopravvenuti difetti manutentivi, la disciplina del contratto di locazione, dettata dal codice civile (artt. 1575 e 1578 c.c.) consente al conduttore di avvalersi della facoltà di richiedere la risoluzione del contratto (inidoneo ad assicurargli di poter utilizzare il bene per l'uso contrattualmente convenuto).

Oltre a questa essenziale forma di tutela, la disciplina in esame consente, altresì, al conduttore di richiedere il risarcimento dei danni subiti. Tra questi merita, in particolare, di essere segnalata la corresponsione dell'indennità per la perdita dell'avviamento che compete al conduttore ogni qual volta l'anticipata cessazione del rapporto sia derivata da una causa diversa dalla risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore, senza necessità della prova, da parte del conduttore, di un danno effettivo.

Pennanzio, Inidoneità del bene locato e rimedi esperibili dal conduttore, in Giur. it., 2011, fasc. 12, 2518;

Vitelli, Errore sulla natura del contratto e rettifica, in Giur. it., 2005, fasc. 3;

Musio, Il principio di tolleranza nel diritto civile, in Contratto e impresa, 2017, fasc. 2, 403;

Dell'Utri, Dovere di custodia, obbligazioni accessorie e causa del contratto, in Giur. it., 1994, fasc. 11.