Il diritto di accesso agli atti del condominio è un obbligo proprio dell’amministratore

Ai sensi del comma 7 dell'art. 1129 c.c. consentire ai condomini, che ne facciano richiesta, di esaminare ed estrarre copia della documentazione relativa alla gestione delle parti comuni è un obbligo istituzionale dell'amministratore, pertanto, nel caso in cui il singolo condomino lamenti che gli sia stato negato tale diritto, la relativa legittimazione passiva fa capo all'amministratore in proprio e non all'ente condominiale.

Con atto citazione tempestivamente notificato in data 18 ottobre 2012, il Condominio X proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo con cui l'adìto giudice monocratico della (oggi soppressa) Sezione Distaccata di Mascalucia ordinava al rag. Y, nella qualità di amministratore pro tempore del Condominio X, la consegna di tutta la documentazione sia contabile che extracontabile inerente il Condominio in oggetto per gli anni 2009, 2010 e 2011, oltre al pagamento delle spese e compensi di causa, consegna che, nel suo originario ricorso, la sig.ra Z aveva allegato di avere, «in virtù del suo diritto di accesso alla gestione condominiale, ripetutamente richiesto all'amministratore pro tempore, senza però ottenere alcun riscontro».

A sostegno della sua opposizione, il Condominio deduceva che, in realtà, mai era stato negato dal suo amministratore l'accesso alla documentazione relativa alla gestione dell'ente condominiale, come provato per tabulas dalla prodotta lettera raccomandata che, nel sollecitare il pagamento degli oneri condominiali, significava che «la documentazione da Lei chiesta è a Sua disposizione presso lo studio dell'amministratore rag. Y, previo appuntamento telefonico. Nell'occasione potrà accedere alla stessa, estrarre copia e quant'altro di Sua necessità in conformità alla vigente normativa».

Chiedeva, pertanto, detto Condominio che l'opposto decreto ingiuntivo fosse revocato.

Costituitasi in contraddittorio, la sig.ra Z negava che il rag. Y, prima di detta diffida di pagamento del 10 agosto 2011, si fosse mai reso realmente disponibile a consentire l'esame della documentazione.

Chiedeva, pertanto, che la proposta opposizione fosse rigettata.

Assegnati i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., il tribunale di Catania, ritenuto che la causa potesse essere decisa, fissava l'udienza di precisazione delle conclusioni, raccolte le quali la causa era assegnata a sentenza. Il nuovo difensore della sig.ra Z, costituitosi all'udienza del 27 gennaio 2017, in comparsa conclusionale sollevava il problema della legitimatio ad causam rilevabile, come tale, anche d'ufficio in ogni stato e grado del processo, segnalando la pregiudiziale inammissibilità della proposta opposizione perché, invero, proposta da soggetto diverso da quello nei cui confronti veniva richiesto ed ottenuto il decreto ingiuntivo fatto oggetto dell'opposizione medesima.

Esattamente, infatti, l'originario difensore della sig.ra Z richiedeva che fosse ingiunta la consegna della documentazione de qua - non già al Condominio X ma - al rag. Y, essendo questi il soggetto cui si contestava di non aver consentito l'esame della medesimadocumentazione.

Nel caso di ingiunzione di prendere visione e consegnare la documentazione contabile del condominio la legittimazione passiva ricade in capo al Condominio, quale ente di gestione, o sul suo amministratore pro tempore in proprio?

Negli stabili in condominio con più di otto membri, l'amministratore è un organo istituzionale, di cui l'ente medesimo deve obbligatoriamente dotarsi, titolare di una serie di specifiche attribuzioni delle quali è chiamato a rispondere in proprio, senza che, per converso, la responsabilità dell'ente di cui è mandatario ne rimanga, anche solo contestualmente, investita.

Tra tali obblighi istituzionali, è ricompreso anche quello di consentire ai condomini che ne facciano richiesta di esaminare ed estrarre copia della documentazione relativa alla gestione delle parti comuni (v., ex pluribus Cass. n. 1544/2004), obbligo oggi in parte pure trasfuso nel diritto positivo a tenore del comma 7 dell'art. 1129 c.c. che, di seguito alla previsione secondo cui «l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente postale o bancario, intestato al condominio», statuisce che «ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica».

Conseguentemente, se tale obbligo divenga oggetto di controversia giudiziale, perché il singolo condomino lamenti che l'esame e l'estrazione di copia di documentazione del genere gli è stata impedita, la relativa legittimazione passiva fa capo all'amministratore in proprio, piuttosto che all'ente condominiale.

La legittimazione in proprio dell'amministratore, nel sopravvenuto vigore della riforma del condominio, è stata sancita dalla dottrina e dalla giurisprudenza anche con riguardo all'ulteriore obbligo che oggi incombe sugli amministratori ai sensi del nuovo testo dell'art. 63 disp. att. c.c. secondo cui lo stesso amministratore «è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi».

Infatti, «in tema di condominio negli edifici, la domanda volta a conseguire l'ordine di comunicare al creditore non soddisfatto i dati dei condomini morosi, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., deve essere rivolta nei confronti dell'amministratore, mentre non sussiste al riguardo la legittimazione passiva del condominio» (v. Trib. Napoli 5 settembre 2016).

Per queste ragioni, il Tribunale di Catania ha dichiarato inammissibile l'opposizione al decreto ingiuntivo condannando il Condominio X al pagamento delle spese legali.

Le motivazioni delle soluzioni giuridiche del Tribunale di Catania, pur giungendo ad una decisione corretta e conforme alla precedente giurisprudenza, non sono condivisibili per le seguenti ragioni:

a) il giudicante fa decisamente applicazione della legge di riforma del condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013, ad un caso insorto in data antecedente, in apparente violazione dell'art. 11, comma 1, delle disposizioni sulla legge in generale;

b) confonde gli obblighi istituzionali dell'amministratore di condominio con un'autonomia dell'organo rappresentativo dell'ente di gestione, finora mai espressa dalla legge e dalla giurisprudenza di legittimità, dalla quale deriverebbe un'apodittica legittimazione processuale in proprio nella fattispecie esaminata.

L'amministratore di condominio, nella giurisprudenza antecedente all'entrata in vigore della riforma, raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, sebbene con caratteristiche del tutto peculiari, con la conseguente applicazione, nei rapporti con ciascuno dei condomini, delle relative disposizioni (v. Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1993, n. 12304; Cass. civ., sez. II, 12 febbraio 1997, n. 1286; Cass. civ., sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148; v. pure le più recenti Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2017, n. 21966; Cass. civ., sez. VI/II, 20 ottobre 2017, n. 24920; Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2018, n. 5014).

La veste di mandante è assunta dall'intero condominio. La rappresentanza ha natura volontaria e contrattuale, trovando fondamento nel consenso espresso dall'assemblea, che con una specifica delibera conferisce il mandato all'amministratore. La minoranza contraria alla nomina dell'amministratore rimane vincolata alla decisione presa dalla maggioranza, come normalmente accade negli organi collegiali degli enti plurisoggettivi anche se privi di personalità giuridica, ed è ugualmente rappresentata dal soggetto da lei non votato. I poteri ad esso attribuiti sono stabiliti dalla legge e dal regolamento di condominio ed i condomini, riuniti in assemblea, hanno la facoltà di ampliarli. L'amministratore, in qualità di legale rappresentante del condominio, si impegna a gestire e tutelare i diritti condominiali e, per la sua qualità di mandatario, è tenuto ad eseguire gli obblighi contrattualmente assunti con la “diligenza del buon padre di famiglia” (v. art. 1710 c.c.).

Con l'entrata in vigore della riforma del condominio, che ha ulteriormente definito l'attività dell'amministratore, e della l. 14 gennaio 2013 n. 4, che riconosce implicitamente tra le professioni non ordinistiche anche quella di amministratore di condominio, le responsabilità di tale organo rappresentativo non possono essere più quelle di un mero mandatario.

Così parte della dottrina - richiamando la disposizione del comma 14 dell'art. 1129 c.c., secondo cui le norme sul mandato sono applicabili solo “per quanto non disciplinato dal presente articolo” - ritiene che oggi l'amministratore di condominio, nell'esercizio della sua attività, abbia la responsabilità professionale di cui al comma 2 dell'art. 1176 c.c.

Tuttavia, la nuova disciplina del condominio non ha innovato i rapporti negoziali che l'amministratore di condominio intrattiene nello svolgimento della propria attività professionale, ovvero da una parte il contratto tra amministratore e condomini (c.d. contratto di amministrazione), e dall'altra tutti i rapporti ed i contratti che intrattiene e conclude con i terzi nello svolgimento del proprio mandato, in funzione di legale rappresentante della collettività condominiale.

Nel caso di specie, l'amministratore, che non ha consegnato i documenti richiesti dal condomino, si è reso inadempiente a precisi obblighi del contratto di amministrazione, previgenti alla nota riforma (v. Cass. civ., sez. II, 29 novembre 2001, n. 15159), dai quali deriva naturalmente la sua responsabilità personale e la conseguenziale legittimazione processuale in proprio, senza che tutto ciò possa diventare il sintomo di una diversa qualificazione dell'organo rappresentativo dell'ente di gestione.

Proprio in virtù del rapporto gestorio, l'amministratore è personalmente responsabile nei confronti di ogni condomino, dell'adempimento dei suoi poteri e doveri e, con riferimento al caso di specie, nell'adempimento del dovere di consentire l'esame e l'estrazione di copia dei documenti condominiali.

Si ricorda all'uopo che il nuovo art. 1130, comma 1, n. 8), c.c., impone all'amministratore l'obbligo di conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini, sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio. Inoltre, a norma dell'art. 1130-bis c.c., i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Quindi. attualmente l'esibizione dei documenti contabili e amministrativi può essere richiesta dai condomini in qualsiasi tempo e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta finalizzata a prendere visione o estrarre copia dei documenti, purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in uno onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti.

Non è pertinente il richiamo che il Tribunale di Catania fa all'art. 63 disp. att. c.c. circa l'obbligo dell'amministratore di comunicare ai creditori non ancora soddisfatti, che ne facciano richiesta, i dati dei condomini morosi; né è condivisibile la tesi secondo la quale pure, nel caso di un tale inadempimento, possa ricorrere una legittimazione in proprio dell'amministratore invece di quella del condominio, perché in tal caso l'amministratore agisce esclusivamente nella qualità di legale rappresentante dell'ente e non per interessi o doveri propri, altrimenti non avrebbe nemmeno la conoscenza, la detenzione e la custodia dei dati richiesti.

Carrato, La Cassazione fa il punto sul diritto di accesso dei singoli condomini alla documentazione condominiale., in Arch. loc. e cond., 2012, fasc. 1, 44;

Terzago, Il condominio. Trattato teorico-pratico, VIII edizione a cura di Celeste, Salciarini e P. Terzago, Milano, 2015, 317;

Scarpa, Amministratore di condominio: attribuzioni, doveri e responsabilità, Milano, 2018, 8.