La surroga tra locatore e terzo non necessita del consenso del conduttore

In tema di locazione ad uso diverso, la cessione del contratto di locazione, in mancanza di una volontà contraria dei contraenti, determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione del terzo che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del locatore-venditore senza necessità del consenso del conduttore.

La Corte di Appello di Catania, con sentenza depositata in data 12 gennaio 2016, riformava una pronuncia del tribunale di Ragusa, accogliendo l'opposizione a decreto ingiuntivo e revocando lo stesso.

Invece il giudice di prime cure aveva rigettato l'opposizione a decreto ingiuntivo, confermando il provvedimento monitorio, ritenendo valida ed efficace la cessione del contratto di locazione da parte dell'originario locatore, anche in assenza di un consenso del conduttore (in questo caso il comune di Ragusa), sul presupposto dell'art. 1594 c.c., derogando la norma principale dell'art. 1406 c.c.

Di contro il giudice del gravame riformava in toto la sentenza di primo grado, ravvisando operativo nella fattispecie esaminata l'art.1406 c.c.

Avverso tale sentenza di secondo grado, si proponeva ricorso innanzi alla Suprema Corte, articolando un unico motivo del ricorso, in relazione all'art. 360, n. 3), c.p.c., per violazione e falsa applicazione degli artt. 1406 e 1594 c.c. nonché 36 della l. n. 392/1978.

Il Procuratore generale concludeva per l'accoglimento del ricorso.

Infatti, con la pronuncia oggi esaminata, gli ermellini ritenevano fondato il ricorso e cassavano con rinvio alla Corte di Appello di Catania, che in diversa composizione doveva procedere a nuovo esame facendo applicazione dei principi applicati e si provvedeva anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.

Si trattava di verificare se fossero presenti, nella fattispecie posta al vaglio della Suprema Corte, i presupposti circa la legittimità del contratto di cessione di credito, in un contratto di locazione ad uso diverso, anche senza il consenso del conduttore.

Tale circostanza rinveniva dalla mancata necessità del consenso del conduttore, comune di Ragusa, il cui ente locale, con apposita determina dirigenziale, non si era opposta alla surrogazione tra il locatore ed il terzo.

Tra l'altro, vi era una scrittura privata sottoscritta tra il locatore e il terzo subentrante, attraverso la quale si erano trasferiti tutti diritti ed obblighi, e, in modo inequivocabile, avevano inteso modificare la persona dell'originario locatore con altro soggetto attivo.

Ne conseguiva che il locatore-cedente e il cessionario (terzo) non avevano necessità del consenso del conduttore-ceduto, proprio perché la posizione giuridica del comune non aveva subito alcuna modifica per effetto dell'avvenuta cessione del contratto di locazione (lato passivo).

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nella pronuncia della Corte di Cassazione, secondo cui il la cessione del contratto di locazione dal c.d. lato attivo (cioè locatore ad un terzo) è fattispecie del tutto diversa dalla cessione del contratto di locazione dal c.d. lato passivo (cioè dal conduttore ad un terzo), per la quale è richiesto il consenso del locatore, quale contraente ceduto (art. 1594 c.c. e art. 36 della l. n. 392/1978).

Nel caso in commento, la Corte di Appello aveva inspiegabilmente accolto il gravame, revocando il decreto ingiuntivo opposto, dichiarando necessario il consenso anche da parte del conduttore in caso di cessione ad un terzo.

Dunque in mancanza di contraria volontà dei contraenti, la vendita dell'immobile locato determina la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore (Cass. civ., sez. III, 14 gennaio 2005, n.674), con la conseguenza che quest'ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni all'acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui riceve la comunicazione di vendita dell'immobile in qualsiasi forma idonea, in applicazione dell'art.1264 c.c., in tema di cessione di credito (Cass. civ., sez. III, 9 giugno 2010, n.13833; Cass. civ., sez. III, 22 febbraio 2008, n.4588; Cass. civ., sez. III, 9 agosto 2007, n. 17488; Cass. civ., sez. III, 5 agosto 1991, n. 8566).

Di contro, la ratio della disciplina della cessione del contratto dal lato passivo è quella di consentire al locatore di potersi opporre alla cessione o alla sublocazione, in quanto, essendo la locazione un contratto a prestazioni corrispettive, assume rilievo determinante la figura del conduttore: per questo è richiesto il consenso del locatore alla cessione della locazione e/o alla sublocazione (Cass. civ., sez. III, 15 marzo 2018, n. 6390).

Tale ratio non ricorre nel caso della cessione del contratto di locazione dal lato attivo, che realizza una semplice cessione del credito, costituito dal pagamento del canone di locazione (con conseguente applicazione in via analogica del disposto di cui all'art. 1260 c.c.).

Invero il conduttore conserva integra la sua posizione nel rapporto contrattuale (rimanendo inalterati gli oneri e i doveri accessori nascenti dal contratto a carico del cessionario) e versa in una posizione di indifferenza giuridica rispetto al soggetto al quale deve pagare il canone di locazione (locatore).

Il fatto che non sia necessario il consenso del conduttore ceduto si desume a contrariis dalla stessa lettera dell'art. 1594 c.c.

In considerazione dell'intuitus personae che caratterizza il contratto di locazione, il conduttore non ha facoltà di cedere il contratto senza il consenso del locatore, ragionando al contrario, quest'ultimo ha facoltà di cedere il contratto ad altro soggetto, senza il consenso del conduttore, proprio perché al conduttore è giuridicamente indifferente chi sia il soggetto attivo del rapporto contrattuale destinatario del pagamento dei canoni (così come al locatore è giuridicamente indifferente che il conduttore eserciti il godimento della cosa direttamente ovvero sublocandola a terzi).

Chiaramente il regime che precede può essere derogato dalla diversa volontà delle parti, però nella fattispecie posta al vaglio della Suprema Corte, il Comune di Ragusa, con la citata determina dirigenziale, non ha formulato alcuna opposizione alla comunicata cessione.

Con l'espressione cessione del contratto di locazione si intende la sostituzione di una delle parti del contratto con un terzo.

Sicché la cessione può avvenire sia riguarda la posizione del conduttore sia per quanto riguarda la posizione del locatore.

In via preliminare va ricordato il principio generale posto dal nostro codice civile secondo cui il conduttore «salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore»(art. 1594 c.c.).

Tale previsione normativa evidenzia la differenza che intercorre tra la cessione del contratto e la sublocazione.

Nel primo caso, abbiamo la sostituzione di una delle parti del contratto con una “nuova” che subentra nella posizione contrattuale e nella titolarità delle obbligazioni che ne derivano.

Nel secondo caso, invece, permane il contratto originario ma il conduttore un nuovo e subordinato contratto di locazione con cui concede in locazione il medesimo immobile che forma oggetto del contratto di locazione “principale”.

Con specifica attenzione al tema della cessione di locazione va precisato che la normativa applicata (l. n. 392/1978 c.d. legge sull'equo canone), si conforma ai principi codicisti richiamati (artt. 1406 e 1594 c.c.).

In particolare, la disciplina dispone che “il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore” (art. 2 l. n. 392/1978).

Si evince il principio cardine che il conduttore non può cedere il contratto a terzi senza l'espresso consenso del locatore.

Tale disposizione, contenuta nel citato art. 2 l. n. 392/1978 è applicabile sia per le locazioni ad uso abitativo che ad uso diverso (commerciale).

Tuttavia una particolare considerazione va fatta per il contratto locativo che riguarda un'attività aziendale, ove il conduttore possa (sublocare o) cedere il contratto di locazione «anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l'azienda» (art. 36 l. n. 392/1978).

A tale riguardo va evidenziato come l'esigenza di salvaguardia dell'attività d'impresa abbia indotto legislatore a dare prevalenzaalla tutela dell'azienda e della sua integrità rispetto agli ordinari criteri che tendono a privilegiare, invece, la posizione del locatore che può stabilire se consentire o meno alla richiesta di cessione del contratto.

La norma indicata riserva al locatore la facoltà di formulare opposizione alla cessione “per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione”.

Le conseguenze del mancato consenso alla cessione sono che qualora il locatore non abbia liberato il cedente «può agire verso il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte»(art. 36, comma 2, l. n. 392/1978).

La comunicazione della cessione del contratto ad uso commerciale deve essere inviata a mezzo raccomandata a.r. con avviso di ricevimento ed è essenziale per rendere opponibileossia efficace la cessione nei confronti del locatore in maniera tale da consentire al locatore di esercitare il suo diritto di opposizione (Cass. civ., sez. III, 19 aprile 2001, n. 5817).

Nella cessione del contratto di locazione ad uso abitativo il locatore può prestare il consenso alla cessione precisando, ad esempio, che non intende liberare il conduttore cedente rispetto alle obbligazioni già sorte ovvero che il cessionario dovrà farsi carico anche di quelle già maturate e non ancora adempiute dal conduttore cedente.

Per completezza, nell'ambito del contratto di locazione la surroga e/o subentro nel contratto vuol dire succedere o sostituire nella rispettiva posizione il locatore oppure il conduttore. Di conseguenza, la legge consente tanto il subentro nella posizione contrattuale di chi ha concesso in locazione, tanto quella nella posizione di chi è titolare del diritto personale di godimento. Il subentro può avvenire per volontà delle parti, oppure per espressa disposizione di legge.

Dal lato del locatore, l'ipotesi standard, ossia che il terzo acquirente sia a conoscenza del contratto di locazione in essere ove ai sensi dell'art. 1599, comma 4, c.c. l'acquirente deve comunque rispettare il contratto di locazione «se ne ha assunto l'obbligo verso l'alienante».In tali casi, specifica il successivo art. 1602 c.c., «il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione».

Dal lato del conduttore è anch'essa ipotesi assai frequente. Essa può avvenire:

a) per decesso del conduttore, in tal caso gli succedono nel contratto il coniuge (il convivente more uxorio o il contraente nelle unioni civili), gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi;

b) nel caso di separazione e divorzio, al conduttore succede nel contratto l'altro coniuge, qualora il diritto di abitare nella casa familiare gli sia stato attribuito dal giudice;

c) per cessione del contratto.

In tale ultima ipotesi, ove non diversamente pattuito, il subentro non avviene ex lege, ma deve avere l'assenso del locatore, come già ribadito.

Ferrari, Cessione del contratto di locazione, in Condominioelocazione.it , 9 marzo 2018;

Valentino, Il rinnovo di un contratto di locazione non si estende automaticamente all'eventuale contratto di sublocazione collegato, in Condominioelocazione.it , 2 luglio 2018;

Falabella, Trasferimento e reimpiego della posizione contrattuale, in La locazione, Torino, 2010, 1461;

Marsala, Cessione del contratto di locazione ad uso non abitativo e consenso del locatore, in Riv. giur. sarda, 2004, 172.