Nella locazione il pagamento dei canoni effettuati dopo la notifica dello sfratto non purga la morosità

In tema di intimazione di sfratto per morosità, il pagamento dei canoni di locazione, posto a fondamento del provvedimento monitorio, effettuato dopo la notifica dello sfratto, non purga la morosità in quanto non libera il conduttore dal pagamento delle competenze legali liquidate con l'emissione del decreto ingiuntivo richiesto contestualmente alla convalida. Di converso, l'intimato non può essere onerato dal pagamento delle competenze legali inerenti al giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo che resteranno a carico dell'opposto.

Il locatore con atto di citazione, ex art.658c.p.c., conveniva in giudizio il conduttore per sentir convalidare lo sfratto per morosità, ex art.663 c.p.c., con contestuale emissione di decreto ingiuntivo, ex art.664 c.p.c., provvisoriamente eseguibile, per i canoni scaduti ed a scadere.

All'udienza, il giudicante convalidava lo sfratto per morosità, ex art.663 c.p.c. e, contestualmente, emetteva il richiesto provvedimento monitorio per i canoni impagati e liquidando le competenze legali della convalida nel provvedimento monitorio emesso.

Avverso tale ingiunzione, il conduttore proponeva opposizione a decreto ingiuntivo, nei termini di legge e nelle forme di rito (con ricorso ex art.447-bisc.p.c.), adducendo a fondamento della sua difesa, che effettivamente al momento della notifica dell'intimazione egli era moroso, però aveva sanato la morosità con due bonifici, pagando sia i canoni che gli oneri condominiali.

L'opposto, di contro, sosteneva l'infondatezza dell'opposizione e che i pagamenti effettuati dall'opponente fossero imputati ad altri canoni di locazione e non a quelli oggetto del provvedimento monitorio impugnato.

Il giudicante, in virtù dell'attento esame della documentazione prodotta in atti, alla prima udienza di discussione (applicandosi la disciplina speciale del rito del lavoro) rinviava la causa ad altra all'udienza per la decisione, con lettura del dispositivo, ex art.429 c.p.c.

Il Tribunale capitolino accoglieva l'opposizione revocando il decreto ingiuntivo, però sulla regolazione delle spese processuali statuiva che l'opponente doveva comunque pagare le competenze legali all'opposto, perché la morosità era stata sanata solo dopo la notifica dell'intimazione, ma, allo stesso tempo, condannava l'opposto a rifondere le spese in favore dell'opponente per l'opposizione fondata posto che il locatore, alla luce dell'adempimento del conduttore, avrebbe potuto evitare di richiedere l'emissione del decreto ingiuntivo, nonostante i versamenti dei canoni effettuati tramite due bonifici da parte del conduttore, prima dell'udienza di convalida.

Si trattava di accertare e verificare se fossero presenti, al caso posto all'attenzione del Tribunale competente, i presupposti per l'emissione del provvedimento monitorio impugnato, ex art.664 c.p.c.

Tale aspetto è stato esaminato dal giudicante, il quale aveva rilevato e verificato in atti di causa la presenza della documentazione comprovante l'adempimento delle pigioni impagate, tramite due bonifici versati da parte del conduttore-opponente.

Però il tutto ruotava attorno alla difesa dell'opposto in ordine all''imputazione dei pagamenti effettuati dal conduttore tramite bonifico, ove, di contro, il giudicante rilevava un errore del detto inquilino nell'indicare nella causale del versamento dei canoni un trimestre non ancora scaduto.

La questione comporta anche una particolare regolazione delle spese processuali con condanna dell'opposta a rifondere le spese processuali dell'opposizione fondata e, di converso, il riconoscimento delle competenze legali, contro il conduttore, per non aver adempiuto anche il pagamento delle competenze legali dopo la notifica dell'intimazione di sfratto per morosità.

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nella pronuncia del Tribunale capitolino, in sede monocratica, secondo cui è stata dichiarata la revoca del procedimento monitorio opposto, con una particolare regolazione delle spese processuali.

Infatti il giudice adito, da un attento esame della documentazione in atti (ritenendo alla prima udienza di discussione, il giudizio maturo per la decisione proprio perché di natura documentale) aveva rilevato che l'opposizione a decreto ingiuntivo del conduttore fosse fondata in quanto erano stati versati i canoni contestati, con due pagamenti distinti, ma satisfattori.

Tra l'altro, il giudicante aveva anche rilevato che il conduttore, nel corso del rapporto locatizio, aveva adottato una forma di adempimento con pagamento trimestrale, accettato dal locatore, ma a trimestre decorso, e non in anticipo.

Sicché per mero errore sulla causale del pagamento, tramite bonifico, il conduttore aveva imputato l'adempimento a canoni ancora a scadere.

Ergo, per un principio generale condivisibile, prevede l'applicazione, alla presente fattispecie, del criterio sull'imputazione del pagamento alla rata più vecchia e scaduta.

Infatti è prevalente la giurisprudenza che ammette l'applicabilità della disciplina dell'imputazione di pagamento ai sensi dell'art.1193 c.c.solo nei casi di debiti sorgenti ex pluribus causis e non del caso di plurime prestazioni inerenti il medesimo rapporto obbligatorio (Cass.civ., sez.III, 14 marzo 2017 n.6463; Cass.civ.,sez.IV, 15 ottobre 2013, n.23341).

Da questo principio rinviene il fondamento della decisione del magistrato adito, poiché in questo caso - come in materia di locazione - il pagamento riferibile a prestazioni scaturite dal medesimo rapporto produrrebbe l'estinzione dell'obbligazione nei termini voluti dal debitore solo per l'effetto dell'accordo delle parti e non dell'esercizio di un diritto del debitore.

Infatti, come ribadito, l'imputazione errata operata del debitore, su canoni non ancora scaduti, avrebbe comportato l'inammissibilità della stessa imputazione.

In materia locatizia, il canone da versarsi, come obbligo principale in capo al conduttore, ex art.1571 c.c., è da considerarsi un “debito unico”, frazionato in rate mensili e i versamenti mensili non costituiscono distinti adempimenti di autonomi debiti, ma modalità di pagamento di un unico debito annuale; sicchè, in ipotesi di mancata corresponsione di alcune di esse seguita dal tempestivo adempimento di quelle ulteriori, non è applicabile l'art.1193 c.c., dovendo, piuttosto, applicarsi l'art.1194 c.c., dovendo imputarsi agli interessi e debiti più vecchi (Cass. civ., sez. V, 12 febbraio 2004, n.3100).

Pertanto, per completezza, nel caso di morosità del conduttore per più canoni mensili della locazione, spetta al locatore stabilire a quali dei canoni, scaduti e non corrisposti, debbano essere imputate le somme ricevute dal conduttore, indipendentemente dalle contrarie indicazioni di quest'ultimo, e, tuttavia, non vi è dubbio che il locatore non possa imputare il pagamento ad una rata ancora non scaduta, ottenendo, invece, la convalida perché rimasta inadempiuta una mensilità antecedente (Cass. civ., sez. III, 6 luglio 1983, n. 4559).

A fondamento della locazione, vi è un rapporto sinallagmatico ove una parte, il locatore, si obbliga a far godere all'altra, conduttore, di una cosa immobile, contro il corrispettivo di un prezzo (art.1571 c.c.).

Da tale definizione emerge oltre carattere bilaterale del rapporto, l'aspetto della corrispettività, in particolare il conduttore ha l'obbligo di versare un prezzo per godere della res.

In caso di inadempimento da parte del conduttore del pagamento del canone, vi è l'azione di risoluzione per inadempimento che va configurata come un'azione di accertamento costitutivo (Cass. civ., sez. III, 31 maggio 2010, n. 13248) e dalla formulazione della norma dell'art. 1455 c.c., combinata con la norma contenuta nell'art. 1453 c.c., si deduce che la gravità dell'inadempimento si deve determinare considerando la posizione di entrambe le parti, quindi sia l'inadempimento di una che l'interesse all'adempimento dell'altra (Cass. civ., sez. III, 20 gennaio 2017, n. 1428).

Per quanto attiene all'onere probatorio che grava sulla parte che agisce in giudizio, la Suprema Corte ha chiarito che questa deve provare il titolo costitutivo del rapporto mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento, gravando sulla controparte l'onere della prova contraria (Cass. civ., sez. un. 30 ottobre 2001, n. 13533).

Nella locazione per la risoluzione del contratto, devono sussistere contemporaneamente gli elementi di colpevolezza e gravità dell'inadempimento (Cass. civ., sez. un., 13 dicembre 2011, n. 26709).

In altri termini, la sospensione del versamento del canone, anche parziale, è illegittima in quanto non è possibile astenersi dal versare unilateralmente la pigione, anche nel caso di riduzione o di diminuzione del godimento del bene, e ciò anche quanto si assume che tale evento sia ricollegabile a fatto del locatore (Cass.civ., sez.III, 27 settembre 2016, n.18987; Cass.civ., sez.III, 26 gennaio 2015, n.1317).

Sicché nel momento della notifica dell'atto di intimazione per sfratto per morosità, il conduttore deve, per sanare la morosità ed evitare la convalida, provvedere al pagamento di tutti i canoni di locazione, interessi e competenze legali.

In mancanza di tale adempimento, è fondata, nel corso del procedimento sommario intrapreso dall'intimante, l'emissione della convalida da parte del giudice adito, ex art.663 c.p.c., perché il pagamento deve essere totale e non incompleto, compreso anche le competenze legali del difensore che ha intrapreso l'azione di sfratto (Cass.civ., sez.III, 17 aprile 2013, n.18224, Cass.civ., sez. un., 30 ottobre 2001, n.13533; Trib. Belluno 8 aprile 2016).

Dunque, nel caso esaminato, contestualmente alla richiesta di convalida, il giudice adito, su richiesta dell'intimante, pronunciava separato decreto di ingiunzione per l'ammontare dei canoni scaduti ed a scadere fino all'esecuzione dello sfratto, e per le spese relative all'intimazione, ex art.664 c.p.c.

Il provvedimento monitorio era provvisoriamente eseguibile, ed era steso in calce ad una copia dell'atto di intimazione presentata dall'istante, da conservarsi in cancelleria.

Avverso tale decreto, era possibile proporre opposizione a norma dell'art.645 c.p.c., come è accaduto nella fattispecie commentata.

Infatti, il giudicante ha sì ritenuto fondata l'opposizione a decreto ingiuntivo, in quanto, dalla documentazione prodotta in atti, l'opponente-conduttore ha provveduto al pagamento dei canoni contestati, con due bonifici, prima dell'udienza di comparizione del procedimento sommario, però non ha adempiuto al pagamento delle spese processuali.

Il magistrato, giustamente, nella regolazione delle spese processuali ha condannato l'opponente al pagamento delle competenze legali, in favore dell'opposto, relativo al provvedimento monitorio, applicando il principio summenzionato in ordine all'adempimento “globale” della morosità; ma allo stesso tempo, ha condannato alla rifusione delle spese legali l'opposto, in favore dell'opponente, perché il locatore, alla luce del pagamento dei canoni da parte del conduttore, prima dell'udienza di comparizione, non avrebbe dovuto chiedere l'emissione del provvedimento monitorio.

Per completezza, è certamente pacifico che, in generale, l'opposizione a decreto ingiuntivo proposta ai sensi dell'art. 645 c.p.c., avverso l'emesso decreto ingiuntivo, vada instaurata con atto di citazione, innanzi al giudice competente.

Tuttavia, quando il provvedimento monitorio è emesso nell'ambito di un procedimento per la convalida di sfratto per morosità, si ritiene che debba prevalere il rito previsto in materia locatizia dall'art. 447-bis c.p.c.: di conseguenza, l'opposizione deve essere presentata con ricorso, anziché con atto di citazione. Per meglio dire, l'opposizione all'ingiunzione di pagamento di canoni scaduti, emessa dal giudice della locazione, va proposta con ricorso da depositare in cancelleria entro il termine previsto dall'art. 641 c.p.c.(Cass.civ., sez. III, 1 giugno 2000, n.7263).

Trattandosi di una interpretazione di natura giurisprudenziale, nel silenzio della legge, si è comunque ritenuta ammissibile anche l'opposizione con atto di citazione: essa, però, risulta tempestiva solo qualora venga, non solo notificata, ma anche iscritta a ruolo entro il termine di quaranta giorni, pertanto l'opposizione a decreto ingiuntivo emesso per un credito afferente a un rapporto di locazione di immobile urbano si configura quale controversia rientrante fra quelle soggette al rito locatizio, sicché essa va proposta con ricorso ex art. 414 c.p.c., da depositarsi entro il termine di cui all'art. 641 c.p.c. e ciò anche se il decreto non contenga alcuna indicazione sulla specialità del rito. Nell'ipotesi, dunque, in cui sia stata erroneamente introdotta con citazione, l'opposizione può ben considerarsi tempestiva, per idoneità al raggiungimento dello scopo, se la citazione medesima sia stata depositata prima della scadenza del detto termine di quaranta giorni. Del tutto ininfluente, ai fini della ammissibilità della opposizione, nel caso di mancato rispetto del predetto termine, possono considerasi tanto la accettazione del contraddittorio da parte dell'opposto, quanto il mancato mutamento del rito ex art. 426 c.p.c.(Trib.Bari 5 ottobre 2004).

Infine, la costituzione del resistente deve avvenire con memoria difensiva, ex art.416 c.p.c., nei termini di giorni dieci giorni prima dell'udienza di comparizione e discussione fissata dal giudice con decreto, ove devono essere proposte a pena di decadenza le eventuali domande in via riconvenzionale e le eccezioni processuali e di merito che non siano rilevabili d'ufficio.

Frivoli - Tarantino, Le invalidità della locazione ad uso abitativo, Milano, 2017, 200;

Frivoli - Tarantino, Le proroghe nel contratto di locazione ad uso abitativo, Milano, 2015, 70;

Farina - Ferrari - Gaudio - Redivo, Trattato pratico delle locazioni, Padova, 2006, 499.