Contribuzione alle spese di gestione in caso di rinuncia al servizio di riscaldamento centralizzato

In tema di condominio, è legittima la delibera assembleare che disponga, in esecuzione di apposita disposizione del regolamento condominiale avente natura contrattuale, posta in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese dettato dall'art. 1123 c.c., che le spese di gestione dell'impianto centrale di riscaldamento siano a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, per avervi rinunciato o essersene distaccati, tenuto conto che la predetta deroga è consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa norma codicistica.

Nel caso concreto, due condomine avevano impugnato una delibera assembleare rilevando l'invalidità della delibera che aveva loro imposto di concorrere nella misura del 35% (percento) alle spese di gestione dell'impianto di riscaldamento centralizzato, nonostante le stesse se ne fossero legittimamente distaccate da diversi anni.

Il condominio si era difeso ritenendo che la contribuzione fosse legittima in ragione della clausola regolamentare contrattuale che segnatamente disponeva che «la rinuncia al servizio di riscaldamento centrale può essere ammessa purché per un'intera stagione e con le opportune garanzie ed importa l'obbligo di pagare la metà del contributo che il rinunciante avrebbe dovuto pagare se avesse usufruito del servizio».

Il Tribunale aveva rigettato la domanda delle attrici e, a seguito del gravame proposto dalle stesse diretto ad evidenziare che la disposizione del regolamento si riferisse alla sola rinuncia temporanea al riscaldamento e non, anche, al distacco definitivo, la Corte d'Appello, nel confermare la sentenza di prime cure, affermava che la norma convenzionale non consentiva di distinguere fra le due ipotesi.

Si trattava, quindi, di verificare, in primo luogo, se la norma contenuta nel regolamento di condominio contrattuale si riferisse sia alla rinuncia temporanea al riscaldamento centralizzato che al distacco definitivo, e, in secondo luogo, in caso di risposta affermativa, se la disposizione che prevedeva l'obbligo di contribuzione alle spese di gestione, a carico del condomino rinunciante, dovesse ritenersi valida, in presenza di un distacco legittimo, che non aveva determinato aggravi di costi o squilibri di funzionamento.

Le doglianze sono state ritenute infondate dai magistrati di Piazza Cavour, sulla base delle seguenti considerazioni.

In via preliminare, si evidenzia che l'interpretazione data dalla Corte territoriale alla clausola regolamentare non presenta violazione dei canoni di ermeneutica, né vizi logici in quanto il giudice d'appello ha, in senso del tutto coerente, interpretato la norma del regolamento di condominio, nel senso che, dove esso disciplina «la rinuncia al servizio di riscaldamento centrale... purché per un'intera stagione», stabilendo comunque per il rinunciante «l'obbligo di pagare la metà del contributo», si riferisce sia alle ipotesi di temporanea astensione dalla fruizione dell'impianto di riscaldamento che al definitivo distacco dell'impianto comune, non sussistendo, - secondo la Corte - alcuna ontologica temporaneità della “rinuncia” al riscaldamento, intesa come atto volontario unilaterale del condomino, quale concetto da contrapporre al definitivo “distacco”, che indica invece l'atto materiale.

In secondo luogo, si precisa che una norma regolamentare che ponga, a carico del rinunciante, un contributo alle spese di gestione se, da un lato, non deve intendersi come clausola impeditiva del distacco, dall'altro, deve ritenersi legittima in quanto la previsione che il rinunciante all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento debba concorrere alle sole spese per la manutenzione straordinaria o alla conservazione dell'impianto stesso, nell'ambito dell'autonomia regolamentare, può essere derogata, non essendo una norma imperativa.

Ne consegue che i condomini sono liberi di regolare mediante convenzione il contenuto dei loro diritti e dei loro obblighi mediante una disposizione regolamentare di natura contrattuale che diversamente suddivida le spese relative all'impianto, ponendo, come nel caso di specie, a carico del rinunciante, un contributo alle spese di gestione.

Del resto la diversa convenzione che permette ai condomini di ripartire le spese in maniera diversa dal criterio legale è esplicitamente prevista nell'art. 1123 c.c.

La decisione se, da un lato, ha il merito di porsi in continuità con quell'orientamento giurisprudenziale, richiamato anche in motivazione, che ha ritenuto irrilevante, in senso impediente, la clausola che vieta il distacco contenuta in un regolamento “contrattuale” (Cass. civ., sez. II, 29 settembre 2011, n. 19893), dall'altro, si pone in contrasto con altro orientamento, di cui è espressione una decisione (Cass. civ., sez. II, 12 maggio 2017, n.11970) emessa qualche giorno prima, secondo cui è illegittima, e quindi nulla, la clausola contrattuale che preveda un qualsiasi obbligo di contribuzione a carico del condomino che non usufruisca più del servizio comune, essendo il rinunciante tenuto solo al pagamento delle spese di conservazione.

A conforto di tale indirizzo giurisprudenziale, si richiama, da un lato, la novellata previsione di cui all'art. 1118, comma 4, c.c. che, in caso di distacco che non comporti squilibri di funzionamento dell'impianto o aggravio di spesa per gli altri condomini, prevede l'obbligo di contribuzione alle sole spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma, previsione che non ha fatto altro che recepire lo stato della giurisprudenza sul punto e, dall'altro, le previsioni di cui alla l. n. 10/1991, art. 26 nonché della l. n. 102/2014, che impongono la contabilizzazione dei consumi di ciascuna unità immobiliare e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi, da cui si può desumere un quadro normativo che denota l'intento del legislatore di correlare il pagamento delle spese di riscaldamento all'effettivo consumo, consumo che chiaramente non sussiste nel caso di legittimo distacco.

Occorre, tuttavia, segnalare che se, da un lato, prima della Riforma la giurisprudenza si era orientata nel senso espresso dalla decisione che si annota (v., in proposito, tra le ultime, Cass. civ., sez. II, 31 maggio 2012, n. 8750), dall'altro, la Suprema Corte, in una pronuncia emessa dopo la modifica apportata all'art. 1118 c.c. ma relativa ad una fattispecie precedente alla l. n. 220/2012, nel richiamare in motivazione l'indirizzo di cui sopra, lascia intendere di aderire al predetto orientamento laddove precisa che il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune, o abbia offerto la prova che dal distacco non derivano né un aggravio di gestione o uno squilibrio, essendo in tal caso esonerato soltanto dall'obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale (Cass. civ., sez. II, 22 novembre 2016, n. 23756).

Tuttavia, se l'orientamento espresso dalla decisione che si annota dovesse trovare campo è lecito dubitare della convenienza e fattibilità del distacco dall'impianto centralizzato dal momento che una delle ragioni, se non la principale, che fa optare per il distacco è quella economica, senza considerare l'eventuale vessatorietà di una clausola di questo tipo che, oltretutto, verrebbe a porsi in contrasto con una disposizione (art. 1118, comma 4, c.c.) che afferma un diritto del rinunciante, non solo, al distacco, in presenza di determinati presupposti ma, anche, a contribuire alle sole spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma.

Morello, Le spese successive al distacco dall'impianto di riscaldamento possono essere ripartite secondo la volontà dei condomini, in Diritto & giustizia, 2017, 3;

Morello, Impianto di riscaldamento: quanto costa il distacco, in Diritto & giustizia, 2017, 9;

Belli, Le clausole vessatorie nel regolamento “contrattuale” di condominio, in I contratti, 2012, 181;

Pontanari, Riscaldamento centralizzato: più facile staccarsi dall'impianto, in Consulente immobiliare, 2012, 2184;

Palombella, Legittimo il passaggio dall'impianto di riscaldamento centralizzato a quello autonomo, in Diritto & giustizia, 2011, 429.