L'agevolazione “prima casa” spetta anche all'acquirente titolare di altro immobile locato

Ai fini della fruizione dei benefici per l'acquisto della "prima casa", l'art. 1, nota II-bis, della tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986, nel testo introdotto dall'art. 3, comma 131, 1. n. 549/1995, la nozione di "casa di abitazione" deve essere intesa nel senso di alloggio concretamente idoneo, sia sotto il profilo materiale che giuridico, a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato, sicché tale idoneità deve ritenersi insussistente nel caso in cui l'immobile sia locato a terzi. Conseguentemente, l'agevolazione spetta anche all'acquirente che sia titolare del diritto di proprietà su altra casa situata nello stesso Comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato, allorchè tale casa sia oggetto di un rapporto locativo regolarmente registrato e non maliziosamente preordinato a creare lo stato di indisponibilità della stessa.

La Commissione Tributaria Regionale di Milano rigettava l'appello proposto da A.C. avverso la sentenza emessa dalla Commissione Provinciale, la quale, a sua volta, aveva rigettato il ricorso proposto dallo stesso A. C. avverso l'avviso di liquidazione, con cui l'Ufficio aveva recuperato a tassazione la maggior imposta dovuta in ragione del disconoscimento del diritto del contribuente a fruire dell'agevolazione prima casa, invocata al momento dell'acquisto, avvenuto con atto stipulato il 13/12/2005 e registrato il successivo 16/12/2005, di un appartamento sito in Milano.

Il giudice d'appello motivava la decisione rilevando che, qualora l'acquirente sia proprietario di altro immobile nel medesimo Comune, come nella specie, il diritto all'agevolazione "prima casa" è subordinato alla inidoneità abitativa dello stesso, e non alla sua temporanea indisponibilità per impedimenti giuridici, come la locazione a terzi dedotta da ricorrente.

Avvero tale sentenza il C. ha proposto ricorso per Cassazione, affidato ad un unico motivo.

Deduce il ricorrente che la norma contenuta alla lett. B) dell'art. 1 nota II bis della Tariffa parte prima allegata al d.P.R. n. 131/86, come ripetutamente affermato dalla giurisprudenza, dovrebbe essere interpretata con riguardo alla sua finalità, che è quella di agevolare l'acquisto della casa di abitazione a chi non sia nella disponibilità di altro alloggio idoneo.

In tale prospettiva, la disponibilità di altro alloggio dovrebbe essere intesa non in senso oggettivo, ma in senso soggettivo, in relazione alle esigenze di vita dell'acquirente, da valutare con riferimento alla data dell'acquisto.

Conseguentemente, il Giudice di secondo cure avrebbe erroneamente disapplicato la norma in discorso nei confronti del C., il quale non aveva potuto utilizzare ad uso di abitazione propria il primo immobile acquistato in quanto quest'ultimo, all'atto dell'acquisto del secondo appartamento, si trovava in uno stato di locazione che ne comportava l'inidoneità a fungere da prima casa.

La questione posta da ricorrente è se possa beneficiare dell'agevolazione “prima casa” anche chi abbia un altro immobile, temporaneamente indisponibile perché locato a terzi.

La Suprema Corte dà ragione al contribuente, risolvendo la questione in senso affermativo.

In particolare, i Giudici di legittimità osservano che il d.P.R. n. 131/1986, nel testo applicabile ratione temporis indica quale presupposto dell'ottenimento dell'agevolazione "prima casa" la non titolarità (e cioè la cosiddetta "impossidenza"), da parte dell'acquirente, che non abbia in precedenza fruito di tale agevolazione, "dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare”.

Tale formulazione normativa venne introdotta dopo le modifiche che, tra il 24.1.1993 ed il 31.12.1995, avevano regolato la materia: il disposto dell'art. 1, comma 1, D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito in Legge 24 marzo 1993 n. 75 (per il quale l'acquirente doveva dichiarare “di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione”), e poi l'articolo 16, D.L. 22 maggio 1993, n. 155, convertito in Legge 19 luglio 993 n. 243 (il quale ribadiva che l'acquirente doveva dichiarare “di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione»).

Con le richiamate disposizioni dell'anno 1993, dunque, era stato introdotto il principio in base al quale la "pre-possidenza" di una abitazione, in tanto non era ostativa a un nuovo acquisto agevolato, in quanto si trattasse di un fabbricato non "idoneo ad abitazione"; concetto, quello della “non idoneità", che la giurisprudenza di legittimità (così Cass. civ., sez. trib., 5 febbraio 2016, n. 2278 e, da ultimo, Cass., sez. trib., 2 febbrao 2018, n. 2565) specificò dovesse ravvisarsi nel caso in cui l'acquirente possedesse un alloggio concretamente non idoneo, per dimensioni e caratteristiche, per lo scopo abitativo anche della sua famiglia, con necessaria valutazione di tale requisito in senso soggettivo, sicché l'inidoneità già posseduto doveva essere valutata dal punto di vista del compratore in relazione alle esigenze abitative del suo nucleo familiare.

Un difforme orientamento della giurisprudenza di legittimità, invero, ha valorizzato, invece, la nuova dizione dell'art. 1, nota seconda bis, tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986, nel testo vigente "ratione temporis" alla data del rogito (nella specie, stipulato nell'aprile marzo 2007), che condiziona l'agevolazione alla non titolarità del diritto di proprietà "di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove situato l'immobile da acquistare", senza più menzionare anche il requisito "dell'idoneità dell'immobile", presente, invece, nella precedente formulazione della norma: secondo tale orientamento, dunque, non assume (più) rilievo la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, rilevando il solo parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso. (Cass. civ., sez. V-T, 21.12.2015, n. 25646; Cass. civ., sez. V-T, 13.12.2016, n. 25521).

La Suprema Corte, nella sentenza in rassegna, ha inteso dare continuità al primo e più recente indirizzo di legittimità, atteso che il concetto di idoneità o inidoneità deve ritenersi intrinseco alla nozione di abitazione e ciò anche alla luce della ratio della disciplina, che è quella di agevolare l'acquisto di un alloggio finalizzato, appunto, a sopperire ai bisogni abitativi dell'acquirente e della sua famiglia.

La norma indicata dal ricorrente, richiedendo l'impossidenza di "altra casa di abitazione", non evoca alcuna specifica caratteristica, né fisica né giuridica, idonea ad escluderne l'idoneità abitativa, se non quella insita nella nozione stessa di "abitazione".

Sicchè, una volta affermato il principio che tale nozione deve essere intesa in senso sia oggettivo che soggettivo e, comunque, come possibilità di un concreto ed effettivo utilizzo del bene ad uso di abitazione, non resta spazio per escludere a priori la rilevanza ai fini di un giudizio di "inidoneità" solo di alcune, tra le molteplici ipotizzabili, ragioni ostative a tale concreto utilizzo.

In particolare, per quanto rileva nella presente fattispecie, non sussistono ragioni per distinguere tra una inidoneità oggettiva derivante da caratteristiche strutturali o fisiche dell'immobile, alla quale conseguirebbe il diritto ad usufruire dell'agevolazione, ed una inidoneità, anch'essa oggettiva, ma derivante da vincoli giudici gravanti su tale immobile, che tale diritto invece escluderebbe.

Non dissimile, del resto, è la situazione in cui l'acquirente che chieda di usufruire dell'agevolazione di cui si discorre sia già proprietario della nuda proprietà di altro immobile: anche in tal caso si ha un vincolo giuridico (ancorchè di natura reale) ed una conseguente impossidenza temporanea dell'alloggio.

Analogamente, nel caso della locazione, il proprietario, pur conservando il possesso mediato del bene, è privato della detenzione e conseguentemente, per quanto qui rileva, della concreta possibilità di utilizzarlo come propria abitazione. L'unica differenza tra locazione e nuda proprietà, ai fini di cui si discorre, è che la prima consente al proprietario di gestire la durata del vincolo, ma ciò può avvenire solo parzialmente, vale a dire nei limiti delle norme che disciplinano la materia della durata e dei rinnovi contrattuali. Tale differenza, invero, non muta la situazione di inidoneità dell'immobile locato all'uso abitativo da parte del proprietario, ma può eventualmente rilevare al diverso fine di escludere il diritto all'agevolazione nell'ipotesi in cui l'Agenzia delle Entrate alleghi e provi (anche in via presuntiva) che il vincolo locatizio sia stato maliziosamente preordinato (o mantenuto, tralasciando di inviare tempestiva disdetta alla scadenza) per creare uno stato di indisponibilità abitativa al precipuo fine di usufruire del beneficio.

La Suprema Corte, nella sentenza in rassegna, valorizza una nozione di “possidenza” di altro immobile – quale requisito impeditivo dell'accesso all'agevolazione fiscale – che è tale da ricomprendere quella di idoneità, in senso oggettivo e soggettivo, dello stesso a soddisfare le esigenze abitative.

Tale interpretazione trova l'autorevole avallo della Corte Costituzionale (Corte Costituzionale Ord. n. 203 del 22 giugno 2011, citata), secondo cui l'intervenuta sostituzione nella legge sulla "prima casa" dell'espressione "fabbricato idoneo ad abitazione" con quella "casa di abitazione" è da intendersi "nel senso che la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione delle agevolazioni fiscali per il successivo acquisto di un'altra casa ubicata nello stesso Comune soltanto se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato".

Inoltre, la stessa Agenzia delle Entrate ha ritenuto che "l'agevolazione "prima casa" compete anche all'acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa situata nello stesso comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato. Il nudo proprietario, inflitti, non ha il possesso dell'immobile che, invece, fa capo all'usufruttuario" (cfr. punto 2.2. della Circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 della Direzione Centrale Normativa e Contenzioso dell'Agenzia delle Entrate).

E, tuttavia, l'operazione ermeneutica fornita dalla Suprema Corte pare scontrarsi con l'attuale quadro normativo, nel quale Il regime di favore - consistente nell'applicazione dell'imposta di registro con aliquota del 2% e delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa - trova tuttavia applicazione solo qualora ricorrano congiuntamente le seguenti condizioni:

a) tipologia immobiliare: oggetto del trasferimento deve essere una casa di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9;

b) ubicazione dell'immobile: l'immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;

c) non possidenza di altri diritti reali su immobili ubicati nello stesso comune: nell'atto di acquisto l'acquirente deve anche dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;

d) non possidenza di altri immobili «agevolati»: l'acquirente, infine, deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni previste dalla normativa vigente o da quella anteriore.

Questo il quadro operante sino al 31 dicembre 2015.

Con decorrenza dal 1° gennaio 2016 è però da segnalare l'inserimento di un nuovo comma (il 4-bis), nella Nota II-bis all'articolo della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.p.r. n. 131/1986.

La citata disposizione prevede, in particolare, che «...l'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto. In mancanza di detta alienazione, all'atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4».

Dalla formulazione della norma si ricava che l'aliquota del 2% trova applicazione anche nel caso in cui l'acquirente risulti ancora titolare (anche per quote, ed anche in regime di comunione legale), su tutto il territorio nazionale di un'altra abitazione già acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni; e ciò, anche qualora questa abitazione sia ubicata nello stesso Comune in cui si trova il nuovo immobile da acquistare.

Per poter fruire dei benefici, nell'ipotesi appena descritta in cui difettino gli indicati requisiti di cui alla lettera c), occorre, tuttavia, che il precedente immobile acquistato con le agevolazioni venga alienato entro un anno dal nuovo acquisto.

In mancanza di tale alienazione nei prescritti dodici mesi, il nuovo acquisto sarà assoggettato a tassazione ordinaria di registro (aliquota proporzionale di registro pari al 9 per cento), con applicazione degli interessi di mora e della sanzione amministrativa pari al 30 per cento.