Valida l'iscrizione ipotecaria su un immobile fuoriuscito da un fondo patrimoniale a seguito di una vendita

La vendita di un immobile facente parte di un fondo patrimoniale comporta la sua immediata fuoriuscita dal fondo stesso, con il conseguente venir meno delle tutele proprie del fondo. L'immobile in questione, successivamente alla vendita, può essere oggetto di iscrizione ipotecaria proposta del creditore dei partecipanti del fondo. Tale vendita infatti, fintanto che non viene correttamente trascritta nei registri immobiliari è comunque efficace a tutti gli effetti.

Contemporaneamente, dato l'obbligo di trascrizione degli atti di vendita immobiliare nei pubblici registri e fintanto che tale obbligo non viene correttamente adempiuto, la relativa vendita non è opponibile al soggetto che ha richiesto l'iscrizione ipotecaria se la vendita stessa produce effetti a lui sfavorevoli.

La Suprema Corte è stata chiamata a decidere riguardo un caso in cui una coppia di coniugi aveva, inizialmente, inserito un immobile in un fondo patrimoniale a loro riconducibile e, successivamente, nell'anno 2004, aveva proceduto all'alienazione dello stesso.

La particolarità del caso in questione risiedeva nel fatto che nei 15 giorni intercorrenti fra la data di stipula del contratto di vendita dell'immobile e la data di trascrizione del relativo contratto nei pubblici registri immobiliari un creditore dei coniugi – nello specifico un istituto bancario – aveva iscritto, con un “tempismo giuridico” degno di nota, un'ipoteca sull'immobile stesso.

Il giudice di merito aveva escluso la validità dell'iscrizione ipotecaria in quanto, nel caso concreto, alla banca era opponibile il vincolo derivante dall'inclusione dell'immobile nel fondo patrimoniale e non poteva essere invocato il fatto che alla data di iscrizione ipotecaria l'immobile fosse fuoriuscito dal fondo stesso a seguito della vendita. Questa preclusione derivava dal fatto che la trascrizione del contratto riguardante la vendita suddetta era stata effettuata successivamente alla data dell'iscrizione ipotecaria.

La cassazione chiamata a decidere riguardo tale caso ha deciso con sentenza n. 21385 – depositata il 30 agosto 2018 – cassando la sentenza impugnata.

Il giudice di legittimità ha ricordato, innanzitutto, il principio consensualistico secondo il quale il contratto diventa efficace con il semplice accordo fra le parti. In secondo luogo è stato anche ricordato che la trascrizione degli atti di cui all'art. 2634 c.c. ha natura dichiarativa e non costitutiva. Dal coordinamento di questi due principi giuridici, la suprema corte ha chiarito che gli effetti dell'atto dispositivo non sono opponibili al terzo creditore, se per lui pregiudizievoli, fintanto che l'atto non risulta trascritto nei pubblici registri immobiliari. Contemporaneamente il terzo creditore può beneficiare comunque degli effetti dell'atto dispositivo stesso, se sono per lui favorevoli.

La questione riguarda un'ipoteca immobiliare su un immobile fuoriuscito da un fondo patrimoniale iscritta in una data compresa fra il giorno di vendita dell'immobile in oggetto e la data della trascrizione del contratto di vendita nei registri immobiliari.

In altre parole il tema giuridico sottostante alla sentenza oggetto del presente approfondimento consiste nel chiarire se e in che misura, al creditore che procede ad un'iscrizione ipotecaria, possa essere opposta l'inclusione dell'immobile in un fondo patrimoniale qualora, in data precedente all'iscrizione ipotecaria, l'immobile sia stato venduto a terzi, anche se il contratto relativo a tale alienazione non sia ancora stato trascritto nei pubblici registri.

Secondo il giudice di merito l'ipoteca in questione non era da considerarsi valida in quanto la stessa verteva su di un immobile facente parte di un fondo patrimoniale e, tale fondo, era valido fintanto che il contratto di vendita non veniva trascritto nei registri immobiliari.

Secondo quanto deciso dalla suprema corte, invece, sono da tener in considerazione contemporaneamente due principi: il principio consensualistico e il principio di efficacia meramente dichiarativa della trascrizione della compravendita immobiliare.

Tenendo conto che dall'atto dispositivo in esame – il contratto di vendita immobiliare – derivano a carico del terzo creditore sia effetti positivi (fuoriuscita dell'immobile dal fondo patrimoniale) sia effetti negativi (passaggio di proprietà dell'immobile ad un soggetto terzo), la cassazione ha chiarito che dal momento della conclusione del contratto il terzo creditore può iscrivere un'ipoteca sull'immobile fuoriuscito dal fondo patrimoniale.

Inoltre, dato che la trascrizione del contratto di vendita è avvenuta successivamente alla data dell'iscrizione ipotecaria, gli effetti negativi a carico del terzo creditore derivanti dalla vendita suddetta non sono opponibili al terzo creditore che ha effettuato l'iscrizione dell'ipoteca stessa.

Dato che la causa in oggetto era tornata dinanzi alla Cassazione per la seconda volta, in seguito alla prima pronuncia di cassazione con rinvio, la suprema corte, richiamando ampia giurisprudenza in merito, ha ricordato che il riesame della causa rinviata può essere svolto da un collegio composto anche da magistrati che hanno già partecipato al precedente giudizio, in quanto tale situazione non determina, di per sé, la compromissione dei requisiti di imparzialità e terzietà del giudice.

Chiarito questo aspetto e affrontando direttamente la questione, con la sentenza in commento, la Cassazione innanzitutto ha implicitamente confermato la tesi secondo la quale la fuoriuscita di un immobile da un fondo patrimoniale può avvenire tramite vendita dello stesso. La fuoriuscita decorre dal momento in cui si perfeziona il contratto di vendita. Il successivo momento della trascrizione del contratto di vendita nei pubblici registri rappresenta un istituto di pubblicità dichiarativa e non costitutiva non inficiando, quindi, sulla validità della vendita stessa e della conseguente fuoriuscita dell'immobile dal fondo patrimoniale.

In secondo luogo la Suprema Corte ha richiamato due principi giuridici disciplinati dal codice civile: il principio consensualistico e il principio dell'efficacia meramente dichiarativa della trascrizione dei contratti di compravendita immobiliare.

Secondo il primo principio richiamato e secondo quanto previsto dall'art. 1326 c.c. “il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte”. In altre parole si può affermare che il contratto, compreso il contratto di vendita immobiliare, produce effetti dal momento in cui si perfeziona l'accordo delle parti, così come previsto dall'art. 1326 c.c.

In merito, invece, al secondo principio enunciato, la Cassazione ha ricordato che la trascrizione degli atti elencati dall'art. 2643 c.c non è un istituto di pubblicità costitutiva, bensì dichiarativa. Ciò significa che la trascrizione ha lo scopo di rendere opponibile l'atto ai terzi in modo da risolvere, ad esempio, i possibili conflitti tra più acquirenti dello stesso bene senza incidere sulla validità o l'efficacia dell'atto stesso.

Coordinando questi due principi, la suprema corte ha stabilito che se gli atti derivanti dal contratto sono pregiudizievoli al terzo non sono a lui opponibili, fintanto che il contratto stesso non è trascritto nei pubblici registri. Contemporaneamente però, secondo il principio consensualistico, gli effetti dell'atto favorevoli al terzo sono beneficiabili da quest'ultimo fin dal momento in cui si perfeziona il contatto, senza la necessità di dover attendere la trascrizione dello stesso.

La sentenza oggetto del presente approfondimento chiarisce i seguenti punti:

• Una causa cassata con reinvio può essere rivalutata da un collegio formato da magistrati che hanno partecipato al precedente giudizio, senza che questo determini la compromissione dei requisiti di imparzialità e terzietà del giudice.
• La vendita di un immobile facente parte di un fondo patrimoniale fuoriesce dallo stesso a seguito della vendita ad un soggetto terzo. La fuoriuscita dell'immobile dal fondo patrimoniale avviene nel momento in cui si perfeziona il contratto di vendita e non, invece, nel momento in cui il contratto stesso viene trascritto nei registri immobiliari.
• Prendendo in considerazione sia il principio consensualistico, sia il principio giuridico secondo il quale l'efficacia della trascrizione del contratto di vendita immobiliare nei pubblici registri ha natura esclusivamente dichiarativa (e non costitutiva), si può concludere che gli effetti di un contratto, come nell'esempio in esame una compravendita immobiliare, non sono opponibili al terzo, se a lui sfavorevoli, fintanto che il contratto non viene trascritto nei pubblici registri. Viceversa, fermo restando quanto appena enunciato, gli effetti favorevoli al terzo, sono da quest'ultimo usufruibili dal momento in cui il contratto è regolarmente perfezionato, senza alcuna limitazione derivante dalla trascrizione o meno del contratto stesso nei pubblici registri.