La surrogazione dell'acquirente dell'immobile locato

La vendita dell'immobile locato determina, in mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore, senza necessità del consenso del conduttore, al quale è giuridicamente indifferente chi sia il soggetto attivo del rapporto contrattuale destinatario del pagamento del canone.

Il comune di Ragusa, in qualità di conduttore, proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo ottenuto dalla moglie dell'originario locatore, alla quale era stato ceduto il contratto in forza di scrittura privata, registrata e debitamente comunicata all'ente. Mentre il giudice di primo grado aveva rigettato l'opposizione e confermato il provvedimento monitorio, sul presupposto che l'art. 1594 c.c. è norma derogatoria del generale principio sancito dall'art. 1406 c.c., il giudice di appello riformava la sentenza ravvisando, nella specie, un caso di cessione del contratto di locazione con conseguente operatività dell'art. 1406 c.c. L'opposta proponeva ricorso in Cassazione.

La cessione del contratto di locazione dal lato attivo, necessita del consenso del conduttore? Quali sono i diritti e le azioni esperibili da e contro il cessionario del contratto?

La Suprema Corte, riforma la sentenza della Corte d'Appello, ribadendo che la vendita della cosa locata integra una ipotesi di cessione legale del contratto di locazione con il subentro ex lege del cessionario nella situazione di diritto e di fatto facente capo all'alienante al momento della cessione e dal medesimo trasmessa con tale atto, senza che risulti necessaria l'adesione del contraente ceduto nei cui confronti, tuttavia, la cessione acquista efficacia solo al momento della relativa notificazione e con la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore (Cass. civ., sez. III, 9 agosto 2007, n. 17488).

Le questioni affrontate sono due.

In primo luogo, la Corte ribadisce che la modifica del soggetto attivo del rapporto di locazione non necessita del consenso del conduttore in forza del principio per cui la posizione giuridica di quest'ultimo non subisce alcuna modifica per effetto dell'avvenuta cessione del contratto di locazione.

La necessaria premessa, come dispone l'art. 1599 c.c., è che il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente se ha data certa anteriore all'alienazione dell'immobile. In ogni caso l'acquirente è tenuto a rispettare la locazione se ne ha assunto l'obbligo verso l'alienante. Ciò significa che l'acquirente è tenuto a rispettare la locazione stipulata dal precedente proprietario con data certa anteriore alla alienazione.

Invece, l'acquirente non è tenuto al rispetto di eventuali accordi verbali, in deroga al contenuto dell'originario contratto, se non risultino anch'essi da atto scritto di data certa.

Ne discende che in caso di cessione del contratto dal lato attivo il conduttore conserva integra la propria posizione e versa in una situazione di indifferenza giuridica rispetto al soggetto al quale deve pagare il canone di locazione, da cui la non necessità del consenso del conduttore. Tale enunciato è coerente con la natura del contratto di locazione, ad esecuzione continuata, che nei confronti del conduttore permane nella disciplina unitaria di un “ininterrotto godimento”.

La disamina del fenomeno della successione nel rapporto di locazione (che si verifica anche a seguito di espropriazione forzata dei beni ai sensi dell'art. 2923 c.c.) induce ad escludere, alla luce del combinato disposto degli artt. 1599 e 1602 c.c. che il fenomeno successorio predetto possa avere effetto retroattivo (Cass. civ., sez. III, 13 gennaio 2015, n. 7099) e che l'acquirente di un immobile locato possa far valere - in difetto di una cessione del credito - pretese relative a situazioni ormai esaurite al momento della vendita: questo il secondo aspetto che l'esame della pronuncia in commento induce ad approfondire.

L'art. 1602 c.c. fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione e comporta che il rapporto predetto viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore (Cass. civ., sez. III, 19 giugno 2001, n. 8329).

Il subentro dell'acquirente ha, pertanto, un effetto “istantaneo” dal giorno del suo acquisto con conseguente separazione - da tale momento - delle situazioni di credito e di debito tra lo stesso acquirente e l'alienante.

Conseguenza di tale enunciato è, tra l'altro, che l'acquirente è “terzo” rispetto ai diritti ed agli obblighi perfezionati già tra le parti originarie prima della sua successione nel rapporto (Cass. civ., sez. lav., 27 febbraio 1979, n. 1300; Cass. civ., sez. III, 12 gennaio 1991, n. 254), con la implicita precisazione, tuttavia, che la separazione delle due posizioni non può certo significare estinzione del rapporto nei confronti del locatore alienante ed instaurazione di un nuovo rapporto con l'acquirente dell'immobile locato.

Infatti, sul presupposto che è sempre in virtù dell'originario contratto opponibile all'acquirente che vanno disciplinate le posizioni delle parti, la regola della irretroattività, di cui all'art. 1602 c.c., è stata applicata nel senso che a favore e nei confronti del nuovo locatore non possono essere invocati i soli fatti che abbiano esaurito la loro efficacia al momento dell'acquisto, ma non anche quelli i cui effetti perdurano oltre tale momento.

Si tratta del criterio meglio conosciuto del c.d. fatto compiuto adottato anche dalla giurisprudenza per risolvere i problemi che di frequente si pongono circa i diritti e gli obblighi delle parti nella fase genetica ed in quella funzionale del contratto di locazione. Il nuovo acquirente ben potrà, quindi avvalersi della richiesta di aumento ISTAT già fatta dal precedente locatore.

Il principio vale anche con riferimento alle obbligazioni risarcitorie a carico del conduttore, per le quali la Suprema Corte ha stabilito che l'acquirente ha azione per i danni conseguenti ai deterioramenti della cosa locata ancora esistenti al momento della compravendita del bene e non risarciti al precedente proprietario, costituendo i deterioramenti medesimi uno stato permanente della cosa locata (Cass. civ., sez. III, 15 luglio 2008, n. 19442).

Pertanto, l'inadempimento dello stesso conduttore, pur se iniziato prima dell'alienazione e sempre che perduri successivamente alla vendita, legittima l'acquirente anche alla risoluzione del contratto (Cass. civ., sez. III, 27 novembre 1984, n. 6142).

Il medesimo criterio è stato adottato anche per le violazioni contrattuali in ordine all'obbligo del locatore di provvedere alla manutenzione ed alla garanzia per i vizi, stabilendosi che, pur subentrando l'acquirente in tutti gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto, lo stesso non può subire coinvolgimenti ad istanza del conduttore rispetto ad obblighi riferibili al periodo in cui locatore era il suo dante causa e dipendenti da situazioni esaurite in detto periodo (Cass. civ., sez. III, 12 gennaio 1991, n. 254). Con più specifico riferimento a pretese risarcitorie del conduttore per danni cagionati da vizi della cosa locata, è stato chiarito che l'acquirente è legittimato passivo di dette pretese, anche se i vizi siano preesistenti alla data dell'acquisto, quando i danni si siano verificati in epoca successiva a tale data; mentre, in caso contrario, la pretesa risarcitoria deve essere indirizzata nei confronti del precedente locatore (Cass. civ., sez. III, 24 ottobre 1979, n. 5557).

Del resto, anche a prescindere dalla particolare fattispecie della locazione-affitto, la più autorevole dottrina ha chiarito, in via generale, che la successione a titolo particolare in un dato rapporto giuridico non comprende anche quei diritti ed obblighi che abbiano bensì avuto origine da esso ma siano la conseguenza di fatti già compiuti prima dell'alienazione, o concessione, che la produsse. Ciò in quanto il principio della irretroattività dei fatti giuridici - secondo cui i fatti giuridici non possono produrre i loro effetti che per l'avvenire, cioè da quando si sono verificati, e non per il passato - si applica anche alla cessione di diritti ed all'accollo di obblighi, rispetto all'effetto che è loro proprio di produrre una successione in un dato rapporto giuridico. Quest'ultimo viene trasmesso all'acquirente nello stato in cui si trova in capo all'alienante al momento della cessione, ma senza i diritti e gli obblighi cui esso abbia dato vita anteriormente e che si sono ormai del tutto staccati da esso, entrando a far parte del restante patrimonio del dante causa. Infatti, ciò che forma oggetto di successione è soltanto il rapporto nello stato in cui al momento si trova: ne discende che diritti e obblighi, da esso originati ma ormai separati, non possono ritenersi trasferiti all'avente causa insieme al rapporto stesso, per il solo effetto della cessione.

Nè rileverebbe, peraltro, rispetto al conduttore la circostanza che nell'atto di acquisto il terzo acquirente abbia assunto a proprio carico e beneficio eventuali giudizi in corso con relative spese passate e future, manlevando da ogni responsabilità i venditori, trattandosi di pattuizione che vincola esclusivamente i contraenti e che configura una res inter alios con riguardo ai terzi estranei alla pattuizione .

Traendo i debiti corollari dalla tesi sopra esposta dovrebbe negarsi che l'acquirente possa avvalersi dell'istituto dello sfratto per finita locazione a fronte di un contratto già scaduto al momento dell'intimazione e della citazione per la relativa convalida, trovandosi di fronte ad un contratto già scaduto e, quindi, de iure cessato e sostituito da una situazione di mero fatto. Invece non si è mai dubitato in giurisprudenza e in dottrina della legittimazione processuale dell'acquirente (Cass. civ., sez. III, 2 maggio 2012, n. 12883; Cass. civ., sez. III, 29 settembre 2005, n. 19139). Infatti, dopo la cessazione della durata del contratto subentra un rapporto di fatto, ma persistono effetti non esauriti del rapporto contrattuale con surrogazione legale dell'acquirente nel rapporto di diritto o di fatto (Cass. civ., sez. III, 12 gennaio 1991, n. 254) e, in particolare, negli effetti non esauriti del rapporto e che facevano capo all'originario locatore (Cass. civ., sez. III, 9 aprile 2015, n. 7099). Parimenti l'acquirente di un immobile locato è ritenuto pienamente legittimato ad intimare al conduttore lo sfratto per morosità, a nulla rilevando che l'inadempimento sia maturato prima della vendita dell'immobile.

Il predetto principio ha carattere dispositivo sicché è ammessa la pattuizione contraria come nel caso in cui tra compratore e venditore si convenga che il rapporto di locazione, per tutta la durata convenzionale, continui a svolgersi nei confronti dell'alienante che così mantiene la posizione di locatore e la legittimazione per tutte le azioni derivanti dal rapporto. Parimenti il carattere dispositivo dell'art. 1602 c.c. (subentro dell'acquirente nei limiti ed obblighi del rapporto locatizio) non esclude eventuali successivi accordi tra acquirente e conduttore modificativi del contratto originario.

Ben diversa la ratio e disciplina della cessione del contratto dal lato passivo. Essendo, infatti, la locazione un contratto a prestazioni corrispettive, la figura del conduttore assume un ruolo determinante da cui il necessario consenso del locatore alla cessione della locazione e/o alla subconduzione (art. 1594 c.c. e art.36 della l. n. n. 392/1978) in considerazione dell'intuitu personae che caratterizza lo specifico negozio.

Se, da un punto di vista sostanzialeil trasferimento a titolo particolare della cosa locata comporta in base all'art. 1599 c.c., il subentro - nella posizione del locatore - dell'acquirente all'alienante nel rapporto locatizio, tale evenienza produce, sul piano processuale, gli effetti previsti e disciplinati dall'art. 111 c.p.c. (Cass. civ., sez. III, 13 maggio 2008, n. 11895), con le dovute precisazioni a seconda che i rapporti siano esauriti o meno.

In particolare, per i rapporti esauriti, non si può parlare di successione nel diritto controverso ex art. 111 c.p.c. giacchè in quanto “definiti” l'acquirente non può subentrare pur con la precisazione che l'esaurimento si riferisce al fatto e all'evento non al diritto che da essi deriva al soggetto leso, che potrà quindi ancora agire per farlo valere. Quanto ai rapporti non esauriti la successione ex art. 111 c.p.c. opera quando il diritto da esercitare è unico e inscindibile (es. diritto potestativo alla risoluzione); mentre non opera la successione nel diritto controverso quando gli effetti sono frazionabili e danno luogo a diritti autonomi, ancorché originati da un unico evento ad effetto duraturo.

La decisione adottata risulta conforme alla consolidata giurisprudenza di legittimità.

Emerge dalla casistica come il principio illustrato, in base la quale l'acquirente dell'immobile locato subentra dal giorno dell'acquisto nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (art. 1602 c.c.) va riconsiderato a seconda delle varie situazioni giuridiche che si profilano nella vicenda contrattuale per cui l'acquirente non sempre apparirà come terzo rispetto alla parte di rapporto esauritasi antecedentemente al suo acquisto e come contraente rispetto a quella ancora da eseguire.

La linea di demarcazione tra parte e terzo, rispetto alla posizione dell'acquirente non è sempre netta e suscettibile di variazioni a seconda della fattispecie concreta. Si pensi al caso dell'acquirente che potrà agire contro il conduttore per la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni derivanti dalla mancata riparazione della cosa locata giacchè con la propria condotta il conduttore ha posto in essere una situazione di “permanente” danneggiamento che non si esaurisce con la eventuale cessazione della condotta illecita, ma perdura sino al persistere delle conseguenze materiali.

Di Marzio - Falabella, La locazione, Torino, 2011;

Carrato - Scarpa, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo, Milano, 2016;

De Tilla, Sulla posizione sostanziale e processuale dell'acquirente dell'immobile locato, in Giust. civ., 1991, fasc. 9, 2092;

Tabet, La locazione-conduzione, Milano 1972;

Falabella, Trasferimento e reimpiego della posizione contrattuale, in La locazione, Collana Il diritto privato nella giurisprudenza cura di Cendon, Torino, 1015.