Nel comodato la mancata registrazione consente la riconsegna dell’immobile in favore del proprietario

In tema di comodato, la mancata registrazione del contratto comporta il vizio di nullità del rapporto, trattandosi di un contratto che costituisce diritti relativi di godimento di beni immobili. Di converso, trattandosi di occupazione abusiva, è legittima l'immediata restituzione dell'unità immobiliare in favore dei proprietari, posto che la materia del contendere ha per oggetto la riconsegna di un appartamento detenuto contra legem.

I comodanti, con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., convenivano in giudizio i comodatari per dichiarare cessato il contratto di comodato, e per l'effetto essere condannati alla immediata restituzione dell'appartamento.

Il detto contratto di comodato era stato previsto senza la previsione di durata e che le reiterate richieste di rimessione in possesso da parte dei comodanti, erano rimaste senza seguito. Tra le parti era anche stato stipulato un contratto preliminare di compravendita, ma era stato rivolto alla luce della mancata consegna dell'immobile.

Si costituivano i resistenti-comodatari, nei termini di legge, i quali eccepivano che l'immobile gli era stato consegnato per motivi di solidarietà familiare ed in adempimento ai doveri genitoriali, in ragione della loro indigenza.

Le firma apposte sul contratto di comodato non erano a loro conducibili e, in ogni caso, il dedotto contratto era da considerarsi nullo, non essendo stato sottoposto a registrazione.

Il giudicante tentava tra le parti una soluzione conciliativa, ma priva di effetto, nonostante i ricorrenti avessero tentato una proposta non accettata dai resistenti.

Omessa ogni attività istruttoria, il magistrato riteneva la causa matura per la decisione e rinviandola per la discussione e lettura del dispositivo, ex art. 429 c.p.c.

A tale udienza, esaurita la discussione orale ed udite le conclusioni delle parti, il giudice si ritirava in camera di consiglio; successivamente dava lettura alle parti presenti del dispositivo, con allegazione della sentenza al verbale.

Il Tribunale pugliese accoglieva la domanda dei ricorrenti, condannando i resistenti all'immediata restituzione dell'immobile, essendovi occupazione senza titolo, e alla rifusione delle spese.

Si trattava di accertare e verificare se fossero presenti, al caso posto all'attenzione del Tribunale competente, i presupposti per l'immediata restituzione di un immobile consegnato ai resistenti in virtù di contratto di comodato, senza termine

Tale aspetto è stato esaminato dal giudicante, il quale aveva rilevato e verificato in atti di causa la presenza della documentazione provante l'esistente del rapporto di comodato (iniziato il 1° luglio 2009), però con un evidente vizio di nullità per omessa registrazione da parte dei comodanti.

Infatti i comodanti avevano inviato apposita comunicazione scritta ai comodatari (in data 1 luglio 2013) circa la restituzione immediata dell'immobile, ex art. 1810 c.c.

Tale missiva non sortiva alcun effetto, e l'unità immobiliare oggetto di causa non veniva restituita.

Però il tutto ruotava attorno all'occupazione sine titulo dei resistenti, i quali non avendo ridato l'appartamento ai proprietari e non avendo contestato la proprietà dei resistenti, occupavano l'immobile in modo abusivo.

Dunque è giusta la condanna alla riconsegna immediata dell'unità immobiliare nonché la condanna dei resistenti a rifondere le spese processuali in favore dei ricorrenti, alla luce della fondatezza del loro assunto.

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nella pronuncia del Tribunale tranese, in sede monocratica, secondo cui è stata dichiarata la immediata riconsegna dell'immobile per occupazione illegittima, con regolazione delle spese processuale in favore dei ricorrenti.

Infatti il giudice adito, da un attento esame della documentazione in atti, aveva rilevato, su eccezione sollevata dai resistenti, la mancata registrazione del contratto di comodato.

Infatti dal tenore letterale del disposto di cuiall'art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004, si evince che sono soggetti a registrazione, a pena di nullità del contratto, anche i contratti di comodato di immobili, trattandosi di contratti che costituiscono diritti relativi di godimento su beni immobili.

Il contratto di comodato gratuito non rientra tra quelli per i quali è richiesta la forma scritta ad substantiam ai sensi dell'art. 1350 c.c. (T.A.R. Lazio - Latina, sez. I, 5 luglio 2017, n. 382) e può essere provato anche per testi e per presunzioni (Cass. civ., sez. II, 20 marzo 2017, n. 7088).

La forma scritta, tuttavia, risulta consigliabile per attribuire data certa al contratto e quindi per risolvere correttamente eventuali conflitti tra più aventi causa, nonché per dimostrare il titolo in forza del quale l'avente causa si trova nella disponibilità materiale del bene. Infatti, giusto il dettato dell'art. 1380 c.c., tra più acquirenti di un diritto personale di godimento sul medesimo bene, lo stesso spetta a chi per primo lo abbia conseguito e, qualora nessuno dei contraenti abbia conseguito il godimento, viene preferito chi vanta il titolo di data certa anteriore. Per espressa previsione di cui all'art. 1341 c.c., inoltre, si presume che il potere di fatto su un determinato bene, in difetto di prova di esercizio di esso come detenzione, avvenga a titolo di possesso.

ll contratto di comodato, una volta redatto in forma scritta, deve essere poi registrato entro 20 giorni dalla data della sua sottoscrizione (nelle locazioni entro giorni 30 dalla sottoscrizione del contratto). Per registrare il contratto di comodato è sufficiente presentare, presso qualunque ufficio territoriale dell'Agenzia delle Entrate, il modello di richiesta di registrazione (modello 69) in duplice copia e la ricevuta del pagamento di 200 euro per l'imposta di registro effettuato con modello F23 (codice tributo 109T). Oltre all'imposta di registro, per i contratti in forma scritta è dovuta l'imposta di bollo, che si assolve con i contrassegni telematici (ex marca da bollo) aventi data di emissione non successiva alla data di stipula. L'importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe. Qualora il contratto di comodato, sia a tempo determinato, questo può essere rinnovato, pagando ad ogni rinnovo l'imposta di registro pari a 200 euro, se invece contratto di comodato d'uso gratuito di un immobile è a tempo indeterminato, l'imposta di registro va pagata una sola volta.

Il magistrato ha rilevato che nel momento della dichiarazione di nullità del contratto di comodato, il caso posto al suo vaglio rientrava nell'alveo della c.d. occupazione illegittima.

L'occupazione abusiva o sine titulo è la condizione di chi si trova, in conseguenza di fatti di diversa natura, nel possesso o nella detenzione di un bene immobile altrui senza averne alcun titolo giustificativo opponibile, di regola, al proprietario, e quindi in difetto di ius possidendi o del diritto a detenere il bene: come accade, per esempio, per l'intervenuta scadenza del rapporto di locazione o di comodato o per accordi intervenuti in sede di separazione tra coniugi relativi alla disponibilità della casa coniugale. Sul punto, va sinteticamente precisato che, a determinate condizioni, può essere oggetto di tutela anche lo ius possessionis e cioè il diritto a mantenere, in via cautelare, il possesso a prescindere dalla sua origine, in forza del tradizionale principio secondo il quale spoliatus ante omnia restituendus.

In ogni caso, stabilire quale sia l'origine di tale condizione di occupazione abusiva è necessario al fine di individuare quali siano le conseguenze giuridiche e l'ambito della tutela del diritto a ottenere la disponibilità del bene. Le fattispecie vanno dalla condizione di chi si introduce all'interno di un immobile altrui con o senza violenza su cose e persone ma senza il consenso di colui che può disporne, al caso del conduttore o del comodatario che non intendano rilasciare l'appartamento in cui abitano nonostante la cessazione del rapporto locativo o di comodato.

Si usa distinguere l'occupazione abusiva in senso stretto che difetta di titolo giuridico fin dall'inizio, dall'occupazione abusiva in senso più ampio che si verifica nel caso di sopravvenuta cessazione di efficacia del titolo (al possesso o alla detenzione) esistente ab origine.

Il contratto di comodato è disciplinato dagli artt. 1803 ss. c.c. ed è il contratto con il quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il contratto di comodato è essenzialmente gratuito.

Esso realizza il c.d. prestito a uso, che attribuisce al comodatario il diritto di servirsi della cosa con l'obbligo di restituirla. Crea un diritto di godimento su cosa altrui, per cui una cattiva formulazione del contratto costitutivo può rendere difficile distinguere tale diritto da un'attribuzione liberale di diritti reali di uso o di abitazione.

Elementi distintivi sono la gratuità, la unilateralità e la realità. La sua caratteristica è che il sacrifico economico ricade sul solo comodante, restando a carico del comodatario soltanto gli oneri economici connessi alla utilizzazione e alla custodia della cosa: ciò è perfettamente compatibile con l'esistenza di un sottostante interesse economico del comodante.

Il comodato comunque non è riconducibile a un mero rapporto di cortesia, in quanto suffragato da un interesse giuridicamente rilevante che rende coercibili le relative obbligazioni.

Quanto alla unilateralità, è condiviso il riconoscimento degli effetti obbligatori del comodato: non si tratta di un contratto con prestazioni corrispettive in quanto la prestazione principale è quella del comodatario di conservare, custodire e restituire il bene alla scadenza.

La causa del contratto è individuata nella concessione in godimento senza corrispettivo e va distinta dai motivi che possono riguardare il comodante o il comodatario, come legami affettivi, riconoscenza, solidarietà, i quali restano irrilevanti (Cass. civ., sez. III, 3 aprile 2008, n. 8548). Tale caratteristica distingue il comodato dalla locazione: il comodato è essenzialmente gratuito, l'assenza di corrispettivo è elemento decisivo della causa e diviene determinativo della ricostruzione della fattispecie. Anzi, la rinunzia a percepire il canone da parte del locatore trasforma automaticamente il conduttore in comodatario.

La distinzione tra comodato e locazione poggia fondamentalmente sul carattere di essenziale gratuità del comodato, laddove si realizzano gli estremi costitutivi di contratto di locazione quando per il godimento di un bene sia pattuita una controprestazione, in qualsiasi misura e sotto qualsiasi forma.

Il che comporta che, nell'ambito dell'insorto contenzioso finalizzato ad accertare l'esistenza di un rapporto locativo per ottenere la condanna dell'occupante l'immobile al pagamento di un corrispettivo per l'occupazione, compete esclusivamente a quest'ultimo provare che detta occupazione trova invero giustificazione in un rapporto di comodato che ne assicura sia il legittimo godimento del bene e sia il carattere essenzialmente gratuito di esso (Cass. civ., sez. III, 6 agosto 2013, n. 18660). Ciò, in base alle regole generali sulla ripartizione dell'onere della prova, secondo cui se spetta all'attore provare il fatto giuridico da cui fa discendere il proprio diritto, è onere invece del convenuto provare i fatti diversi da quelli dedotti dall'attore, che siano incompatibili con essi e tolgano loro efficacia. Ed è appena il caso di osservare come il mancato assolvimento di tale onere, da parte del convenuto, impedisca di dare credibilità alla dedotta sussistenza del comodato tra le parti.

Per contro, il comodante può limitarsi a provare l'esistenza del contratto di comodato e non già la proprietà del bene, anche se il convenuto abbia sollevato un'eccezione di usucapione in proprio favore, non essendo idonea tale pretesa a trasformare in reale l'azione personale esercitata (Cass. civ., sez. I, 9 giugno 2014, n. 13975).

Nel caso esaminato - anche se il magistrato ha dichiarato la nullità del contratto per mancata registrazione - i comodanti, poiché il rapporto era privo di durata, (c.d. contratto di comodato precario), hanno esercitato il diritto di restituzione immediata dell'immobile alla semplice richiesta (c.d. ad nutum), con una comunicazione inviata ai comodatari, come previsto dall'art. 1810 c.c.

Nel contratto di comodato il termine finale può risultare dall'uso cui la cosa deve essere destinata, in quanto tale uso abbia in sé connaturata una durata predeterminata nel tempo; in mancanza di tale destinazione, invece, l'uso del bene viene a qualificarsi a tempo indeterminato, sicchè il comodato deve intendersi a “titolo precario” e, perciò, revocabile ad nutum da parte del proprietario (Cass. civ., sez. un., 9 settembre 2011, n. 3168; Cass. civ., sez. III, 25 giugno 2013, n.15877).

Infine, la menzionata legge finanziaria (l. n. 311/2004), entrata in vigore in data 1 gennaio 2005, ha evidenziato un aspetto: l'elevazione della norma tributaria a norma imperativa, la quale comporta come conseguenza la nullità di un negozio giuridico (locazione, comodato) sancito dagli artt . 1418 e 1421 c.c. per la mancata registrazione.

In tale senso, si è pronunciata la Corte delle leggi che ha affermato l'importanza della norma tributaria, che impone la registrazione del contratto, secondo l'art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004, e sancisce la nullità del rapporto (nella fattispecie esaminata di comodato) elevando la detta norma tributaria a norma imperativa (Corte Cost. 5 dicembre 2007, n. 420).

Cirla, Il comodato, in Condominioelocazione.it.,16 luglio 2018;

Scripelliti, Occupazione abusiva, in Condominioelocazione.it, 22 maggio 2018;

Frivoli - Tarantino, Immobile ad uso abitativo: locazione e comodato, Roma, 2017, 222;

Frivoli - Tarantino, Le proroghe nel contratto di locazione ad uso abitativo, Milano, 2015,13;

Frivoli - Tarantino, Il contratto di comodato nei rapporti di diritto di famiglia, Milano, 2014, 5.