Legittimo l’ordine in via d’urgenza all’ex amministratore per la consegna della documentazione condominiale

In mancanza di certezze sulla reale esistenza dei documenti non ancora ricevuti, il nuovo amministratore di condominio può ottenere, in via d'urgenza, un generico ordine nei confronti dell'amministratore uscente di immediata consegna di tutta la residua documentazione ancora in suo possesso, non essendo possibile individuare puntualmente gli atti e le scritture contabili ancora da consegnare.

La vicenda, decisa con la sentenza in commento, prendeva l'avvio quando il nuovo amministratore di un condominio si accorgeva che la documentazione condominiale, consegnata in ritardo ed a più riprese dall'amministratore uscente, non era completa; di conseguenza assegnava al collega, a cui l'assemblea aveva revocato l'incarico, un congruo termine per fargli pervenire i documenti mancati.

Tuttavia, trascorso inutilmente il termine assegnato, il condominio si rivolgeva al Tribunale chiedendo che, in via d'urgenza, venisse ordinato all'amministratore uscente la consegna di tutti i documenti relativi alla gestione condominiale, compresi quelli, di qualsiasi natura e provenienza, riguardanti i bilanci consuntivi già approvati dall'assemblea che in via esemplificativa venivano elencati.

Il resistente, costituitosi in contradditorio, sosteneva di aver adempiuto pienamente al proprio obbligo, cercando di fornire le indicazioni necessarie per individuare alcuni dei documenti richiesti e giustificare le ragioni della mancata allegazione di alcuni di essi.

Nel corso del procedimento cautelare, il condominio insisteva nel ritenere inadempiente l'amministratore uscente e, sulla base di una precedente decisione di merito, deduceva che, pur non essendovi una lista predefinibile a cui fare riferimento, il giudice (agevolato delle indicazioni contenute nel ricorso) avrebbe potutoordinare all'amministratore uscente l'elenco puntuale degli atti e delle scritture contabili ancora da consegnare.

Si trattava, quindi, di stabilire se il nuovo amministratore che non ha ricevuto l'integrale restituzione della documentazione condominiale, potesse agire in sede cautelare per ottenere un provvedimento d'urgenza ex art. 700 c.p.c. che non si limitasse genericamente ad imporre all'amministratore precedente la consegna della residua documentazione condominiale ma gli ordinasse la restituzione degli atti e delle scritture contabili ancora da consegnare identificandoli in modo puntuale.

Il Tribunale adìto, in accoglimento del ricorso, ordina all'amministratore uscente di consegnare immediatamente alla collettività condominiale tutta la documentazione ancora in suo possesso relativa alla gestione condominiale, senza però specificare in modo puntuale i documenti ancora da consegnare.

Secondo il magistrato siciliano, infatti, non è lecito fissare un puntuale elenco degli atti e delle scritture contabili di cui si richiede la consegna che, per la mancanza di certezza sulla reale esistenza in rerum natura dei documenti di cui si richiede la restituzione, sarebbe insuscettibile di esecuzione forzata.

In particolare, lo stesso Tribunale sottolinea come, qualora l'ex amministratore dichiari di aver adempiuto all'obbligo di consegna, non sia possibile accertare la veridicità o meno di tale affermazione.

Del resto - come sottolinea ancora il magistrato siciliano - il legislatore della riforma ex l. n. 220/2012 continua a considerare il condominio come ente sfornito della personalità giuridica, con la conseguenza che non può trovare applicazione l'art. 2448 c.c. che impone l'obbligo di pubblicità degli atti gestionali solo in relazione alle società aventi personalità giuridica. Una possibile soluzione sarebbe stata quella di reperire quanto non ancora ricevuto accedendo al sito internet del condominio - previsto dall'articolo art. 71-ter disp. att. c.c., introdotto dalla legge di riforma del condominio - che però non è risultato attivato.

Alla luce di quanto sopra, si nota che il diritto del nuovo amministratore condominiale di venire in possesso di tutta la documentazione relativa alla pregressa gestione condominiale (piuttosto che soltanto di una sua parte) può essere tutelato solo successivamente alla notificazione all'amministratore cessato del provvedimento giurisdizionale che gli abbia ordinato la consegna di tutti i documenti in suo possesso: infatti, si rileva come dopo la notifica del provvedimento d'urgenza, qualora la magistratura penale accerti (attraverso i mezzi di ricerca della prova previsti dal relativo codice di rito) la mancanza di alcuni atti indispensabili per la gestione condominiale, la condotta dell'amministratore uscente possa trovare adeguata sanzione nella pena prevista per chi si renda colpevole del delitto previsto dall'art. 388, comma 2, c.p. (mancata esecuzione dolosa di un provvedimento del giudice).

La sentenza in esame si pone in linea con l'orientamento giurisprudenziale assolutamente dominante, secondo cui il nuovo amministratore di condominio può agire in sede cautelare per ottenere un provvedimento di urgenza che ordini al precedente amministratore la consegna di tutta la documentazione condominiale necessaria per l'espletamento dell'incarico di gestione (Trib. Napoli 11 giugno 2018).

Questa opinione è coerente con il disposto del comma 8 dell'art. 1129 c.c. introdotto dalla legge di riforma, il quale obbliga l'amministratore uscente, alla cessazione dell'incarico, a consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa alla gestione condominiale.

Del resto, sull'amministratore grava l'obbligo di conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione e riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio (art. 1130 c.c.), onde riconsegnarla senza ulteriore compenso alla cessazione dell'incarico (art. 1129 c.c.) all'assemblea o al nuovo amministratore nel frattempo nominato in sostituzione.

Prima della legge di riforma del condominio, si è affermato che l'amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato.

Pertanto, a norma dell'art. 1713 c.c., si è rilevato che alla scadenza l'amministratore è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio (così Cass. civ., sez. II, 16 agosto 2000, n. 10815), anche se è in attesa di essere rimborsato delle somme eventualmente anticipate per conto del condominio, non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titoli diversi (Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 1999, n. 13504).

Dopo le modifiche introdotte dalla legge di riforma del condominio, però, l'obbligo di consegna non è più imposto dall'art. 1713 c.c. ma dal combinato disposto dell'art. 1129 c.c. e del successivo art. 1130, n. 8), c.c.

In ogni caso, la sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore quando viene immesso nell'esercizio delle sue funzioni, non integra una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata (Cass. civ., sez. II, 28 maggio 2012, n. 8498).

L'amministratore uscente, quindi, non ha ragione di trattenere i documenti e l'eventuale inadempimento all'obbligo in questione lo rende responsabile di tutti i danni che il condominio affermi e dimostri di aver subito per effetto di tale mancata e/o ritardata restituzione (così Trib. Salerno 3 ottobre 2006).

Per evitare la paralisi gestionale, il nuovo amministratore è legittimato, anche in assenza di una delibera assembleare di autorizzazione, ad agire anche in sede cautelare per ottenere un provvedimento d'urgenza ex art. 700 c.p.c., che ordini al precedente amministratore la consegna di tutta la documentazione condominiale necessaria per espletamento dell'incarico gestionale (senza contare il possibile il ricorso alla procedura monitoria ex art. 633 c.p.c., al sequestro giudiziario ex art. 670 c.p.c. e alla procedura prevista dall'art. 702-bis c.p.c.).

In ogni caso, l'inadempimento che si è perpetrato per un lasso di tempo non irrilevante legittima l'applicazione di una penale per ogni giorno di ritardo, a far data dall'emissione del provvedimento cautelare che dispone la condanna alle consegne (Trib. Palermo 23 gennaio 2018).

Tuttavia, qualora l'amministratore uscente abbia consegnato parte della documentazione sembra condivisibile il principio affermato nella sentenza in commento secondo cui il giudice civile, sebbene coadiuvato dalle indicazioni fornite dal ricorrente, non possa individuare in modo puntuale i documenti ancora mancanti.

Si tenga conto, però, che se l'amministratore non adempie o continua a non adempiere all'obbligo di restituzione della documentazione afferente la gestione condominiale è passibile di conseguenze anche sotto il diverso - ma concorrente - profilo penalistico.

Infatti, la giurisprudenza della Cassazione ha ritenuto rilevante penalmente la condotta appropriativa (art. 646 c.p.), posta in essere da un amministratore di condominio, dopo che gli era stato notificato un atto di precetto, contenente l'intimazione di eseguire un ordine di consegna della documentazione contabile inerente all'ente amministrato (così Cass. pen., sez. II, 17 maggio 2013, n. 29451: nel caso di specie, l'indebita appropriazione era avvenuta trattenendo e volontariamente negando la restituzione della predetta documentazione, pur nella consapevolezza di non aver più titolo per continuare ad averne il possesso, essendo intervenuta la revoca dell'amministratore, e così essendosi verificata la interversione del possesso).

La consumazione del reato sussiste al momento del rifiuto ingiustificato della restituzione della cosa dopo la scadenza del termine che ne legittima il possesso: tale condotta rende manifesta l'esistenza sia dell'elemento oggettivo, per il venir meno della legittimità del possesso, sia di quello soggettivo, evidenziando la volontà del possessore di invertire il titolo del possesso per trarre dalla cosa stessa un ingiusto profitto.

In ogni caso, la Cassazione ha ritenuto penalmente responsabile per mancata esecuzione dolosa di un provvedimento ex art 700 c.p.c. del giudice (art. 388 c.p.) l'amministratore di condominio che, a incarico finito, nonostante l'ordine in tal senso del giudice civile, non aveva consegnato al nuovo amministratore i conti e le carte condominiali (Cass. pen., sez. IV, 16 luglio 2014, n. 31192).

Non si può escludere perciò che al reato di cui all'art. 646 c.p. si cumuli quello previsto dall'art. 388, comma 2, c.p., laddove alla mancata restituzione dei documenti segua (insieme o in alternativa ad una denuncia per appropriazione indebita) un ricorso al giudice civile in via d'urgenza per ottenere un provvedimento che imponga all'ex amministratore di riconsegnare i documenti in suo possesso: in tal caso, infatti, la disubbidienza a tale provvedimento costituirà un reato autonomo che si aggiungerà a quello già commesso di appropriazione indebita.

Celeste, Responsabilità dell'amministratore uscente per la mancata consegna della documentazione, in Immob. & proprietà, 2015, fasc. 1;

Guida, La responsabilità gestoria dell'amministratore, in Immob. & proprietà, 2012, fasc. 5.