In caso di distacco illegittimo, i condomini sono obbligati a riallacciarsi all’impianto centralizzato

In tema di distacco dall'impianto centralizzato, il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi per gli altri condomini. In caso contrario, il condomino deve rinunciare a porre in essere il distacco perché diversamente potrebbe essere chiamato al ripristino dello status quo ante.

Tizio e Caio (condomini) avevano chiesto al giudice adito la legittimità del distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento dagli stessi operato nel 2013. Secondo gli attori, in seguito al distacco, gli stessi erano obbligati solo a partecipare alle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto, nonché per la conservazione e la messa a norma. Per tali ragioni, gli attori chiedevano al giudice la condanna del condominio al rimborso delle le somme pagate in eccedenza, dal momento del distacco in poi, per la conduzione dell'impianto centralizzato.

Costituendosi in giudizio, il Condominio contestava l'avversa domanda ed eccepiva l'inammissibilità della richiesta di rimborso delle somme pagate per la conduzione dell'impianto di riscaldamento relativo all'esercizio 2013-2014, non avendo gli attori impugnato la delibera con la quale le somme richieste erano state approvate all'unanimità. Inoltre, secondo il Condominio, il distacco era avvenuto in maniera illegittima; di talché, in via riconvenzionale, veniva richiesta la condanna degli attori a riallacciarsi all'impianto di riscaldamento centralizzato, con ogni relativo onere e spesa a loro esclusivo carico.

La questione in esame è la seguente: è valido il distacco dall'impianto centralizzato in mancanza di preventiva notizia all'amministratore della documentazione tecnica attestante l'assenza di squilibri di funzionamento?

In argomento, giova ricordare che il condomino che vuole distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato deve dimostrare che, con la sua “autonomia”, non danneggia gli altri condòmini né dal punto di vista economico né per quanto riguarda il rendimento dell'impianto (Cass. civ., sez. VI, 3 novembre 2016, n. 22285). Premesso ciò, nel presente procedimento, a seguito dell'istruttoria di causa, era emerso che i condomini avevano proceduto al distacco dall'impianto centralizzato senza averne dato, in dispregio dell'art. 1122 c.c., preventiva e congrua notizia all'amministratore (documentazione tecnica attestante l'assenza di squilibri di funzionamento). Proprio su tale ultimo aspetto, l'espletata CTU ha, infatti, consentito di accertare che dal detto distacco era derivato un aggravio di spesa a carico degli altri condomini.

Per meglio dire, secondo le regole previste dalla norma UNI10200, il consulente tecnico aveva accertato delle anomalie: in parte, il distacco aveva determinato una diminuzione del consumo volontario; dall'altra parte, però, il distacco non aveva ridotto, in analoga proporzione, il consumo involontario. Di conseguenza, alla luce di tale accertamento, il consumo involontario restava integralmente a carico dei condomini rimasti attaccati, aggravandone la spesa di natura gestionale e per il consumo di energia elettrica.

Per le suesposte ragioni, alla luce della illegittimità del distacco, il giudice adito ha considerato legittima e meritevole la domanda riconvenzionale; pertanto, il Tribunale ha condannato i condomini a riallacciarsi all'impianto con spese a loro carico. Infine, data la accertata illegittimità del distacco, il giudicante ha precluso la disamina della domanda di rimborso di quanto versato per la conduzione dell'impianto, essendo gli attori tenuti a contribuire alle spese secondo i rispettivi millesimi di attribuzione risultanti dalle vigenti tabelle millesimali.

Una delle questioni condominiali più controverse è quella relativa al distacco del singolo appartamento dall'impianto centralizzato.

In argomento, è importante sottolineare che la l. n. 220/2012 (riforma del condominio) è intervenuta in materia di distacco dall'impianto di riscaldamento condominiale modificando l'art. 1118 c.c. Nella sostanza, si è inserito nel codice civile l'elaborazione giurisprudenziale degli anni precedenti.

Secondo alcuni giudici, la portata del precetto in esame non può essere estesa fino al punto da ricollegare a priori qualunque anomalia del funzionamento a un avvenuto distacco (Trib. Monza 26 agosto 2014, n. 2347). Si tratta di un principio molto importante perché pone a carico di chi lamenta problemi (ergo, quasi sempre il condominio) l'onere di provare chiaramente che il distacco ha causato problemi notevoli (squilibri nel funzionamento). In particolare, i condomini che intendono distaccarsi dall'impianto centralizzato possono farlo a condizione che il distacco non danneggi il funzionamento dell'impianto centralizzato e che il distacco non provochi aumenti delle spese per gli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 20 febbraio 1998, n. 1775).

In tal caso, il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma (Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2014, n. 9526; Cass. civ., sez. II, 30 marzo 2006, n. 7518; Cass. civ., sez. II, 25 marzo 2004, n. 5974).

Ebbene, premesso quanto innanzi esposto, attualmente, per la legittimità del distacco dall'impianto di riscaldamento, il nuovo comma 4 dell'art. 1118 c.c., prevede due presupposti.

In ordine al primo presupposto (squilibri di funzionamento), si ritiene che il legislatore abbia aderito a quello orientamento giurisprudenziale secondo il quale nello squilibrio non può essere compreso quello termico. Difatti, se così non fosse, quel distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, ammesso in linea di principio, sarebbe sempre da escludere in concreto, in quanto nell'ambito di un condominio ogni unità immobiliare confina con almeno un'altra unità immobiliare, per cui il distacco dall'impianto centralizzato, da parte di uno dei condomini, provocherebbe sempre quel tipo di squilibrio termico (Cass. civ., sez. II, 27 maggio 2011, n. 11857).

In merito al secondo presupposto (aggravio di spese), secondo le opinioni dei tecnici in materia,dalla ambigua formulazione dell'art. 1118, ultimo comma, c.c. non risulta chiaro se il distacco non sia consentito per il solo fatto che comporta un aggravio di spesa per gli altri condomini o se è necessario che tale aggravio sia “notevole”. Ad ogni modo, è stata ritenuta preferibile l'interpretazione secondo cui l'esercizio di un diritto non può risolversi in un danno per gli altri condomini, sicché non si può ritenere che sia stata introdotta una disciplina differenziata rispetto ai principi stabiliti dall'art. 1102 c.c. che pone a carico del compartecipe le maggiori spese, anche di gestione, derivanti dalle modificazioni dallo stesso introdotte. Tale assunto è stato avvalorato anche dalla Corte di Cassazione, la quale ha ritenuto che il rinunciante dovrà corredare la preventiva informazione al condominio della documentazione tecnica attraverso la quale possa dare la prova dell'assenza di “notevoli squilibri” e di “assenza di aggravi” (Cass. civ., sez. VI, 3 novembre 2016, n. 22285); con tale principio, dunque, i giudici lasciano intendere che l'aggettivo qualificativo “notevoli” debba essere riferito solo agli “squilibri” nel funzionamento dell'impianto, mentre “gli aggravi di spesa” prescindono dalla loro consistenza. In proposito, difatti, è stato anche precisato che è legittimo il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato in presenza di semplici aggravi di spesa (Trib. Torino 13 dicembre 2017, n. 6078).

Alla luce di tali premesse, il vero problema, però, riguarda la comunicazione del condomino che intende distaccarsi. Difatti, la l. n. 220/2012 non contiene alcuna informazione su come debba essere redatta la relazione tecnica, ma solo il risultato che si dovrà ottenere (ai fini del distacco); del resto, anche il secondo comma dell'art. 1102 c.c. è alquanto generico in merito alle modalità di comunicazione.

Ad ogni modo, sul punto in esame, sappiamo solo che il rinunciante dovrà corredare la preventiva informazione al condominio della documentazione tecnica attraverso la quale possa dare la prova dell'assenza di “notevoli squilibri” e di “assenza di aggravi”; quindi, per fare ciò, si presume che il condomino dovrà fornire una perizia tecnica redatta da un professionista abilitato e specializzato, in cui dovranno essere indicati: i consumi effettivi dell'impianto, tenendo in debita considerazione che possono verificarsi delle dispersioni di calore; i consumi ipotizzati dopo il distacco; e l'assenza di potenziali alterazioni negative all'impianto centralizzato. L'onere della prova in capo al condomino, che intenda esercitare la facoltà del distacco, viene meno soltanto nel caso in cui l'assemblea condominiale abbia effettivamente autorizzato il distacco dall'impianto comune sulla base di una propria autonoma valutazione della sussistenza dei presupposti de quibus.

In conclusione, l'omessa attestazione di tali circostanze deve essere imputata alla stessa condotta dei condomini, i quali, proprio nella prospettiva di documentare la sussistenza delle condizioni per l'esonero, devono far precedere il distacco da una relazione tecnica che fotografi la situazione precedente il loro intervento (Cass. civ., sez. II, 22 novembre 2016, n. 23756).

Petrelli, Distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento, in Condominioelocazione.it, 14 maggio 2018;

Ditta, I presupposti per il distacco dalla centrale termica, in Consul. immob., 2017, fasc. 1021, 828;

Il distacco dopo la riforma del condominio: il problema dell'aggravio delle spese, in www.ediltecnico.it, 22 febbraio 2017.