È invalida la delibera adottata del condominio principale adottata con il voto dell’ amministratore delegato dal condominio parziale?

L'amministratore del condominio parziale non può esprimere un voto unico, per i condomini di quel condominio, all'assemblea del condominio principale. Difatti, in tale situazione, il voto dell'amministratore su una materia generale che interessa anche i condomini di quel condominio parziale, rende annullabile la delibera resa dal condominio principale.

Il Condominio Alfa è costituito da tre palazzine (A, B e C), alcuni negozi, un cortile interno comune alle tre palazzine e un garage sottostante della superficie pari al piano di sedime, suddiviso in n. 54 box autonomi serviti da spazi comuni a questi. In tale condominio, la tabella millesimale allegata al regolamento contrattuale, attribuiva a ciascun comproprietario i millesimi ripartiti per ciascun appartamento; mentre, ai negozi della palazzina A e B e, per quanto qui interessa, ai garage, la tabella assegnava i millesimi globali pari a 272 non ripartiti fra i vari proprietari dei box (in quanto, all'epoca del regolamento, l'intero garage apparteneva a unico proprietario). Nell'anno 1991, i proprietari del garage, seppur in assenza della deliberazione prevista dall'art. 61, comma 2, disp. att. c.c., si erano costituiti in autonomo Condominio Beta e avevano predisposto un regolamento contenente un'unica tabella millesimale che attribuiva a ciascun comproprietario le relative quote di proprietà dei box.

Premesso ciò, con delibera del 2015, il Condominio Alfa aveva deciso di non rinnovare l'incarico di amministratore a Sempronio (condomino e proprietario dell'immobile ubicato nel condominio Alfa) e di nominare Caio come nuovo amministratore. A seguito di contestazioni, con successiva deliberazione, il Condominio Alfa, implicitamente, aveva revocato la precedente delibera e ratificato la nomina del nuovo amministratore. In questa deliberazione avevano partecipato i condomini proprietari (degli appartamenti delle tre palazzine A, B e C del Condominio Alfa) e l'amministratore del Condominio “Beta” (il c.d. Condominio dei box) in rappresentanza del proprio Condominio parziale.

Ebbene, alla luce di quanto esposto, i sig.ri Sempronio (condominio/precedente amministratore) e Mevio (altro condomino), hanno chiesto al giudice adito l'invalidità di tale ultima delibera in quanto viziata.

Le questioni in esame sono le seguenti: l'amministratore può rappresentare il proprio condominio parziale all'assemblea del condominio principale? L'assemblea generale può deliberare quando tutti gli aventi diritto del condominio parziale non sono stati regolarmente convocati?

A seguito dell'istruttoria di causa era merso che all'interno del più vasto Condominio Alfa era sorto, per effetto del frazionamento e della successiva alienazione del garage (inizialmente appartenente ad unico proprietario), un Condominio parziale Beta. Tale Condominio si era dato un regolamento e si era munito di tabelle millesimali. Ebbene, data la particolare questione di diritto (legittimità della delibera impugnata), occorre esaminare le diverse argomentazioni svolte dalle parti:

a) secondo gli attori, in tale situazione, i partecipanti del Condominio Beta erano condomini anche del Condominio “generale” (ossia il Condominio Alfa), e di conseguenza, questi dovevano considerarsi legittimati a partecipare alle assemblee del Condominio generale aventi ad oggetto questioni di interesse comune. Per tali motivi, ai fini della validità delle assemblee, tutti i proprietari dei box dovevano essere convocati.

b) secondo il Condominio “Alfa”, era del tutto irrilevante che nell'unità immobiliare originariamente unica, fossero stati realizzati singoli box auto, derivanti dalla suddivisione dell'area unica, e che vi fosse un'autonoma tabella millesimale per le spese inerenti il solo locale garage. Dunque, ad avviso dell'ente di gestione, nonostante il fatto che il garage fosse attualmente ripartito in numerose proprietà individuali, esso nell'assemblea generale conterebbe solo come una sola “testa” con un valore millesimale unico di 272/1000. Secondo tale tesi difensiva, nell'ipotesi di più proprietari di una medesima unità immobiliare, la volontà da esprimere in assemblea fa capo ad uno solo con il valore millesimale riferibile all'unità immobiliare di cui trattasi.

Ricostruite le diverse linee argomentative, in tale fattispecie, si osserva che il giudice ha contestato la linea difensiva di parte convenuta. Difatti - secondo il Tribunale romano - è vero che in presenza di più comproprietari di una stessa unità immobiliare, solo uno ha il diritto di partecipare all'assemblea di Condominio ed esprimere il voto; tuttavia, tale situazione non è equiparabile a quella che si riscontra nel caso di specie, ove non si hanno più comproprietari di un unico immobile, ma singoli proprietari esclusivi dei diversi box in cui il garage (inizialmente appartenente ad unico proprietario) è stato frazionato.

Questi soggetti, in quanto condomini del Condominio generale, dovevano essere convocati alle assemblee di quest'ultimo, a pena di invalidità delle delibere adottate su materie d'interesse comune.

A tal proposito, quanto alla norma invocata, il giudicante ha ulteriormente osservato che l'art. 67 disp. att. c.c., in tema di supercondominio, consente - a determinate condizioni e allo scopo di facilitare la gestione in presenza di molti partecipanti - la nomina di un rappresentante comune, ma nei soli casi in cui vi siano più Condominii autonomi e separati aventi parti comuni; mentre, nel caso di specie, il Condominio Beta non era altro che un Condominio parziale compreso all'interno del Condominio Alfa. Quindi, la citata norma non poteva invocarsi nel caso in esame.

E ancora, secondo il giudicante, non poteva neanche considerarsi ammissibile la circostanza che, in passato, la “prassi” consentisse la partecipazione dell'amministratore del Condominio parziale, esprimendo un voto unico per tutti i “boxisti”, all'assemblea generale. Infine, neppure si poteva sostenere (in tale vicenda) che l'amministratore del “Condominio beta” fosse dotato di valida delega a partecipare all'assemblea generale, conferita dall'assemblea dei boxisti (vietata oggi dall'art. 67, comma 5, disp. att. c.c.).

In conclusione, poiché pacificamente non vi era stata la convocazione di tutti i “boxisti” e l'assemblea aveva deliberato in ordine alla nomina dell'amministratore (ovvero su materia che interessava anche costoro, in quanto partecipi del Condominio Alfa), la delibera è stata annullata.

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni in merito alla delega assembleare e della questione del condominio parziale.

Quanto alla delega assembleare, si osserva che l'art. 67 disp. att. c.c. (modificato dalla l. n. 220/2012) contempla la facoltà, in capo al singolo condomino, di delegare un altro soggetto per la partecipazione all'assemblea di condominio: in tal caso, il delegante interviene alla relativa riunione e viene considerato presente a tutti gli effetti.

In tema, un'ipotesi particolare si registra qualora la singola unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone. In tale situazione, il nuovo art. 67, comma 2, disp. att. c.c. prevede che qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'art. 1106 c.c. Secondo alcuni autori, in questo caso, tecnicamente, non può parlarsi di delega conferita ad un soggetto quanto piuttosto di designazione di un rappresentante, analoga per certi versi alla fattispecie delineata di cui all'art. 67, comma 3, disp. att. c.c. nel supercondominio con più di sessanta partecipanti.

Quindi, la soluzione “interna” comporta che la volontà dei comproprietari si manifesti con un solo voto, rappresentante il gruppo, in quanto riferibile all'unità immobiliare oggetto di comunione, e con effetti vincolanti nei confronti degli altri proprietari pro indiviso; sicché, gli eventuali contrasti, tra comproprietari sull'assemblea condominiale, vanno risolti all'interno del gruppo, salva la possibilità di far valere pretese risarcitorie nei confronti del designato qualora quest'ultimo non abbia osservato le direttive impartitegli, sempre che i danni economici siano concreti e dimostrabili (Cass. civ., sez. II, 24 gennaio 1980, n. 590; Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 1974, n. 244).

In quest'ordine di concetti, quindi, qualora un'unità immobiliare sia in comunione a due o più persone, l'avviso di convocazione non può essere indirizzato al solo rappresentante eventualmente designato, né essere collettivamente intestato e notificato al gruppo dei comunisti abilitati a nominare un solo rappresentante comune; del resto, per dar modo ai proprietari interessati di provvedere alla nomina di un rappresentante comune, è necessario che tutti i comproprietari siano stati informati della riunione e, quindi, siano stati posti nelle condizioni di potersi accordare circa la nomina di un loro rappresentante.

A questo punto, in relazione alla fattispecie in commento, si osserva che è apparsa del tutto lecita l'argomentazione svolta dal giudice romano. Difatti, in merito alle considerazioni svolte, non poteva sostenersi che l'amministratore del Condominio Beta fosse dotato di valida delega a partecipare all'assemblea generale, conferita dall'assemblea dei boxisti; inoltre, come già precisato, la delega conferita all'amministratore era certamente invalida a mente dell'art. 67, comma 5, disp. att. c.c. («all'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea»).

Ebbene, dopo aver evidenziato gli aspetti generali della delega assembleare, a questo punto, è importante analizzare gli aspetti riguardanti il condominio parziale.

Al riguardo sappiamo che il riconoscimento (e l'ammissibilità) del condominio parziale non trova espressa conferma nel testo del codice, nemmeno a seguito dell'intervento riformatore della novella del 2012. Tuttavia, come già sostenuto da alcuni commentatori, con riferimento alle regole che presiedono al procedimento assembleare nell'ambito del fenomeno del c.d. condominio parziale, va dato conto anche del fatto che ai sensi del penultimo comma dell'art. 1136 c.c. (come novellato dalla riforma del condominio, l. n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013) «l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati».

Sul punto, di particolare importanza, è la precisione fornita dalla giurisprudenza in base alla quale sussiste condominio parziale ex lege, in base alla previsione di cui all'art. 1123, comma 3, c.c., ogni qualvolta un bene, rientrante tra quelli ex art. 1117 c.c., sia destinato, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale; tale figura risponde alla ratio di semplificare i rapporti gestori interni alla collettività condominiale, sicché il quorum, costitutivo e deliberativo, dell'assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro e alle unità immobiliari direttamente interessate (Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2016, n. 4127).

A questo punto, dopo le dovute premesse, si osserva anche che un caso simile a quello in esame analizzato dal magistrato capitolino è stato trattato da altro Tribunale (Trib. Salerno 23 aprile 2010): in quella fattispecie, il giudice adìto ha ritenuto evidente che, in ipotesi di frazionamento di un'unica porzione di proprietà esclusiva posta in un condominio in una pluralità di porzioni alienate a distinti soggetti, lo status di condomini finisca per appartenere a tutti i singoli acquirenti delle porzioni create, sicché la convocazione dell'assemblea, a pena di invalidità della medesima (art. 1136 c.c.), deve poi esser comunicata a tutti i proprietari delle nuove autonome porzioni di piano. Quindi, secondo il magistrato campano, i proprietari delle unità immobiliari, così come risultanti dal frazionamento, hanno diritto a partecipare all'assemblea di condominio e la deliberazione assunta senza la loro convocazione è annullabile, in quanto il procedimento di convocazione dell'adunanza risulta viziato.

Alla luce delle considerazioni esposte - a parere di chi scrive - il giudice adìto ha fatto corretta applicazione degli orientamenti giurisprudenziali in materia: in presenza di condominio parziale, la legittimazione processuale, in ogni caso, spetta all'amministratore del più ampio condominio “unitario”, non assumendo alcuna rilevanza esterna e/o autonoma detta situazione di “parzialità” (Cass. civ., sez. II, 17 giugno 2016, n. 1264; Cass. civ., sez. II, 17 febbraio 2012, n. 2363; Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2000, n. 651); sicché, in base allo stesso principio, il condominio parziale non ha legittimità a rappresentare l'intero condominio (Trib. Salerno 3 aprile 2015, n. 1517).

In conclusione, si precisa che la ratio di esistenza dell'istituto del condominio parziale, risponde all'esigenza di semplificare i rapporti gestori interni alla collettività condominiale. Difatti, non rileva, nella materia condominiale, per l'individuazione dei soggetti da convocare in assemblea, il principio dell'apparenza di diritto perché non può ravvisarsi una relazione di terzietà tra il condomino e il condominio, che non ha una soggettività giuridica diversa da quella dei singoli condomini; di talché, quando si tratti di individuare i soggetti aventi lo status di condomino, debbano prevalere il principio della pubblicità e quello della effettività. In definita, il condominio parziale è solo strumento di gestione e ripartizione delle spese secondo il criterio posto dall'art. 1123, comma 3, c.c., per l'ipotesi in cui le cose, gli impianti ed i servizi comuni siano destinati a servire una parte soltanto del fabbricato, ma è privo della legittimazione processuale e non può sostituire il condominio dell'intero edificio (Cass. civ., sez. II, 17 febbraio 2012, n. 2363).

Celeste, Delega per la partecipazione all'assemblea, in Condominioelocazione.it;

Salciarini, Condominio parziale, in Condominioelocazione.it;

Gallucci, L'unità immobiliare frazionata e successivamente venduta. I riflessi in àmbito condominiale: la convocazione all'assemblea di condominio, in Condominioweb.com, 11 giugno 2010.