L’amministratore è obbligato ad allegare il rendiconto alla convocazione di assemblea?

L'obbligo di preventiva informazione dei condomini, in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea, risponde alle finalità di far conoscere ai convocati l'oggetto essenziale dei temi da esaminare. Ne discende che, in considerazione della ratio dell'avviso di convocazione, al fine di soddisfare adeguatamente il diritto di informazione dei condomini circa l'oggetto della delibera, l'amministratore non è obbligato a depositare integralmente la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, ma è soltanto tenuto a permettere ai condomini, che ne facciano richiesta, di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile in modo tale da soddisfare il diritto di informazione della regolarità della contabilità.

Tizio (condomino) aveva proposto impugnativa alla delibera condominiale del 2014 avente ad oggetto l'approvazione del rendiconto 2013. Tra le varie censure, il condomino aveva eccepito la mancata allegazione del registro contabile, del riepilogo finanziario e della nota esplicativa della gestione.

In primo grado, disattendendo la domanda attorea, il Tribunale aveva affermato che l'amministratore aveva comunque posto a disposizione dei condomini tutta la documentazione contabile relativa all'anno 2013; la Corte territoriale, inoltre, confermando la decisione impugnata, aveva ribadito che la lettera di convocazione avvertiva che l'intero carteggio contabile era a disposizione di tutti i condomini per eventuale consultazione, nei giorni di apertura dello studio e previo appuntamento. Avverso quest'ultima decisione, il condomino ha proposto ricorso in cassazione.

La questione in esame è la seguente: in caso mancata allegazione del rendiconto all'avviso di convocazione, la delibera è affetta da annullabilità?

Data la particolare questione di diritto, tra i motivi di ricorso (cinque), quel che più interessa in questa sede sono le prime due censure aventi ad oggetto:

a) Il diritto all'informazione e alla mancata verifica del rendiconto (artt. 1130-bis e 1713 c.c.). In tal contesto, secondo il ricorrente, le sue censure, non oggetto di esame da parte del giudice distrettuale, attenevano piuttosto al “difetto di contenuto” del rendiconto, quanto al registro contabile, al riepilogo finanziario ed alla nota esplicativa della gestione;

b) Il diritto/dovere all'informazione sull'oggetto della delibera e agli obblighi di diligenza, completezza e veridicità in sede di rendiconto (artt. 1130-bis, 1710 e 1713 c.c.). Oltre a tale lesione, in via subordinata, il ricorrente aveva censurato anche l'omessa valutazione di un fatto decisivo consistente nell'inadeguata modalità di tempo (soli tre giorni) stabilita dall'amministratore per l'esercizio del diritto di informazione dei condomini.

Ebbene, quanto al primo motivo, dopo aver evidenziato che ogni domanda di invalidità di una delibera si connota per una propria causa petendi che per un verso, rende eventualmente nuova la richiesta di annullamento della stessa delibera per un motivo diverso da quello inizialmente dedotto in giudizio, e per altro verso, impedisce al giudice la dichiarazione di annullamento della deliberazione per un motivo contrario alla legge o alle regole statutarie diverse da quelle indicate dalla parte, i giudici di legittimità hanno precisato che: la prospettazione in domanda, e poi come motivo di appello, di una ragione di invalidità della deliberazione assembleare impugnata (illegittimità del rendiconto condominiale ex art. 1130-bis c.c.) avrebbe dovuto obbligare il giudice adìto, nel rispetto del principio di corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato (art. 112 c.p.c.), a prendere in esame il suddetto profilo oggetto di doglianza.

Per meglio dire, secondo il ragionamento espresso dai giudici di Piazza Cavour, i documenti che compongono il rendiconto (il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione) perseguono certamente lo scopo di soddisfare l'interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato.

Pertanto, secondo tale ricostruzione, quando i condomini non risultino informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio (entrate, spese e fondi disponibili), può discenderne - indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa - l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione.

Per le suesposte ragioni,il motivo in esame è stato ritenuto meritevole di accoglimento in quanto la sentenza della Corte d'Appello non aveva pronunciato sulla devoluta censura/motivo di illegittimità della deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto (ovvero su uno dei fatti costitutivi della “domanda” di appello).

Quanto al secondo motivo, la sentenza della Corte d'Appello aveva accertato che l'amministratore, nella lettera di convocazione per l'assemblea, aveva avvertito che «l'intero carteggio contabile è a disposizione di tutti i condomini per eventuale consultazione, nei giorni di apertura dello studio e previo appuntamento»; di talché - a parere degli ermellini - i giudici di merito avevano fatto corretta applicazione dell'orientamento giurisprudenziale secondo cui l'amministratore del condominio non ha l'obbligo di depositare integralmente la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, ma è soltanto tenuto a permettere ai condomini, che ne facciano richiesta, di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà (Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 2004, n. 1544; Cass. civ., sez. II, 19 maggio 2008, n. 12650). Del resto, in materia, l'orientamento è alquanto chiaro quando evidenzia che la vigilanza e il controllo, esercitati dai partecipanti, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, non devono mai risolversi in un intralcio all'amministrazione, e quindi non possono porsi in contrasto con il principio della correttezza ex art. 1175 c.c. (Cass. civ., sez. II, 18 maggio 2017, n. 12579).

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di legittimità ha accolto il primo motivo e disatteso il secondo motivo di ricorso; per l'effetto, la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio ad altro giudice.

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni in merito al rendiconto e, in particolare, del fatto che si tratta di un caso post Riforma del 2013.

Preliminarmente, giova ricordare che la legge di riforma dell'istituto del condominio negli edifici (l. n. 220/2012) ha specificatamente previsto il rendiconto condominiale con un apposito articolo, il 1130-bis c.c.

Il rendiconto è l'atto e/o l'attività dell'amministratore di condominio finalizzato a rendere conto della gestione amministrativa e contabile relativamente al periodo del suo incarico.

Con il termine “rendiconto” si possono così indicare due specifiche operazioni: l'informazione dell'amministratore che chiarisce e giustifica ai condomini le attività di amministrazione e di gestione dei beni e servizi comuni con i relativi impegni di spesa in relazione a quanto deliberato dall'assemblea (art. 1130 c.c.); il documento contabile in cui l'attività eseguita si concreta.

L'art. 1130-bis c.c. richiede, infatti, che l'amministratore accompagni il documento contabile con una «nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle gestioni pendenti».

Premesso quanto innanzi esposto, in riferimento alla sentenza in commento, a questo punto, occorre esaminare due questioni: l'ordine del giorno e i poteri dei condomini.

Quanto all'ordine del giorno, si osserva che l'art. 66 disp. att. c.c. afferma che l'avviso di convocazione deve contenere l'indicazione del giorno, del luogo e degli argomenti sui quali verterà l'assemblea e che debba essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione a mezzo di uno dei seguenti modi: raccomandata, fax, pec, consegna a mani.

In tema di documenti allegati, la giurisprudenza, più volte chiamata a pronunciarsi in relazione a questo aspetto e, più nello specifico, all'onere di allegazione, ha dato risposta negativa. Difatti, in tal senso, è stato evidenziato che per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell'ordine del giorno e soddisfare il diritto d'informazione dei condomini, è sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione; mentre è onere del condomino, ove intendesse avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l'amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copie a proprie spese (Trib. Nocera Inferiore 10 maggio 2012, n. 394).

In tema, in giurisprudenza di legittimità, in altra fattispecie ricadente ratione temporis nella normativa previgente, i giudici hanno osservato che non è configurabile propriamente un obbligo per l'amministratore condominiale, qualora convochi l'assemblea anche per l'approvazione di delibere attinenti a bilanci preventivi e/o consuntivi, di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti inerenti a detti bilanci da esaminarsi compiutamente in sede di celebrazione dell'assemblea; infatti, ad ogni condomino è consentito esprimere il suo parere in seno all'assemblea stessa, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere allo stesso amministratore, anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione (Cass. civ., sez. II, 15 ottobre 2018, n. 25693).

Alla luce dei citati precedenti (ante riforma), dunque, ogni condomino può chiedere di ottenere con un congruo anticipo tutta la documentazione che riguarda gli argomenti all'ordine del giorno in assemblea; sicché, solo un eventuale rifiuto opposto dell'amministratore determinerebbe l'annullabilità delle delibere successivamente approvate sul punto, atteso che tale rifiuto inciderebbe sul procedimento di formazione delle maggioranze in assemblea (Cass. civ., sez. II, 19 maggio 2008 n. 12650).

Dunque, appare logico che, a seguito della riforma, il legislatore ha voluto maggiormente tutelare il condomino; difatti, il rendiconto è un obbligo specifico dell'amministratore (attribuzioni) e la regolarità/correttezza, della sua gestione, deve essere sottoposta al vaglio dell'assemblea dei condomini che sul punto delibera con le maggioranze di cui all'art. 1136 c.c.

A questo punto, si inseriscono i poteri riconosciuti ai condomini: la norma citata dall'art. 1130-bis c.c., prevede che i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarre copia a proprie spese.

Per meglio dire, l'assunto in oggetto precisa che ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (non soltanto, dunque, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea), senza dovere specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti. A tale diritto corrisponde, peraltro, l'obbligo dell'amministratore di predisporre un'organizzazione, sia pur minima, che ne consenta l'esercizio, informandone i condomini (Cass. civ., sez. II, 19 settembre 2017, n. 19799).

Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, quindi l'ordinanza della cassazione in commento deve essere interpretata nel senso che:

- Ad oggi, non vi è alcun obbligo da parte dell'amministratore di allegare il rendiconto all'avviso di convocazione;

- Ai condomini è riconosciuto, in ogni momento, il potere di prendere visione della documentazione.

Proprio tale ultimo assunto merita la dovuta osservazione: ove la menzionata facoltà non venga esercitata, il singolo condomino non può far derivare l'illegittimità della successiva delibera di approvazione in materia contabile per la sola mancata allegazione all'avviso di convocazione del rendiconto (poi approvato); difatti, per effetto della successiva comunicazione della delibera approvata, egli ha il diritto di impugnarla per motivi che attengano alla modalità di approvazione o a profili contenutistici della stessa, ma non certamente per la sola omessa allegazione preventiva del documento (rendiconto).

Ed è qui che si riviene il dictum della pronuncia: la doglianza ritenuta fondata riguardava, in realtà, la completezza del rendiconto, che l'amministratore era tenuto a provare, sempre e comunque, a prescindere del fatto sia offerta o meno la possibilità al singolo di esaminare i documenti. Di conseguenza, dal punto di vista processuale, gli ermellini hanno accolto il motivo di impugnazione soprattutto a causa dell'omessa pronuncia (da parte dei giudici di merito) a fronte di una specifica domanda.

Come correttamente sostenuto da autorevole dottrina (Celeste), in questa situazione, se il condomino si lamenta dell'incompletezza del nuovo rendiconto, l'amministratore non può difendersi - e, conseguentemente, il giudice non può avallare tale condotta processuale - asserendo di aver messo a disposizione dei condomini la relativa documentazione, ma deve provare che il suo incombente soddisfi tutti i requisiti delineati dall'art. 1130-bis c.c. (nessuno escluso).

Perciò, su tale aspetto, nell'accoglimento del motivo di gravame, correttamente gli ermellini hanno statuito che la citata prospettazione in domanda avrebbe dovuto obbligare il giudice adito, nel rispetto del principio di corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato (art. 112 c.p.c.), a prendere in esame il suddetto profilo oggetto di doglianza.

In conclusione,l'ordinanza della Corte di Cassazione, dunque, non dice affatto, né avrebbe potuto ragionevolmente sostenere che l'avviso di convocazione dell'assemblea, chiamata ad approvare il rendiconto, debba esso stesso allegare a ciascuno dei destinatari la voluminosa documentazione contabile contenente il registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa: il contenuto dell'avviso di comunicazione (art. 66, comma 3, disp. att. c.c.) e il contenuto del rendiconto (art. 1130-bis c.c.) sono due aspetti completamenti diversi.

Voi, Rendiconto condominiale, in Condominioelocazione.it;

Di Marzio, Commento all'art. 1130-bis c.c., in Codice del condominio diretto da A. Celeste, Milano, 2018, 712.