La reiterata inerzia dell'amministratore nell’approvazione del rendiconto consuntivo giustifica la revoca

In tema di condominio, la reiterata mancata presentazione del rendiconto consuntivo da parte dell'amministratore di condominio all'assemblea per la sua approvazione, nel termine di 180 giorni, costituisce un'ipotesi di grave irregolarità, ex art. 1129, comma 12, n. 1), c.c. idonea a giustificare la revoca giudiziale del medesimo.

Alcuni condomini, con ricorso ex art. 1129 c.c., formulavano domanda di revoca del proprio amministratore di condominio, deducendo una serie di gravi irregolarità commesse dallo stesso. In particolare, gli si contestava la mancata presentazione del bilancio consuntivo per circa cinque anni consecutivi nonché nella presenza di una morosità del condominio nei confronti di alcuni importanti fornitori.

Instauratosi il contraddittorio, l'amministratore-resistente si opponeva alla domanda formulata dai condomini, evidenziando la complessità di gestione del condominio, e che la mancata approvazione dei bilanci fosse imputabile non a sua inerzia, bensì dall'urgenza di altri argomenti da affrontare nelle assemblee indette.

Nelle more, l'assemblea condominiale aveva proceduto alla revoca assembleare del resistente dall'incarico di amministratore e provveduto alla sostituzione con un nuovo amministratore.

All'udienza in camera di consiglio, il Tribunale adìto, operando nell'àmbito della volontaria giurisdizione, si riservava.

Con il decreto il Tribunale di Bari, in sede collegiale, si pronunciava sulla dichiarazione della cessata materia del contendere e procedeva alla liquidazione delle spese legali secondo il principio della soccombenza, condannando il resistente-amministratore.

Si trattava di accertare e verificare se fossero presenti, al caso posto all'attenzione del Tribunale competente, i presupposti per la revoca dell'amministratore di condominio in virtù di gravi irregolarità commesse.

Tale aspetto è stato esaminato dal Tribunale in sede collegiale, il quale aveva rilevato e verificato in atti la cattiva gestione da parte dell'amministratore di condominio-resistente.

In particolare la documentazione prodotta dal resistente non giustificava la sua perdurante inerzia poiché per diversi anni non aveva convocato l'assemblea per l'approvazione del rendiconto consuntivo nei termini legge.

Tale mancanza ha provocato una grave irregolarità nella gestione, non consentendo il recupero degli oneri condominiali dai condomini morosi né consentire una chiara ripartizione delle spese.

Inoltre il resistente era rimasto inerte nell'ultimo anno, nonostante numerosi solleciti pervenuti in tal senso dai condomini prima del deposito del ricorso ex art. 1129 c.c. e non aveva partecipato al procedimento di media-conciliazione introdotto dai ricorrenti prima dell'azione di volontaria giurisdizione.

Però, l'assemblea prima del giudizio aveva provveduto alla revoca assembleare dell'amministratore di condominio nonché alla sua sostituzione.

Dunque, non si ravvisava alcun interesse da parte dei ricorrenti in ordine alla pronuncia giudiziale di revoca di un soggetto già sostituito dall'assemblea.

Pertanto, si è emesso il decreto solo per dichiarare cessata materia del contendere nonché si è provveduto a condannare il resistente a rifondere le spese processuali in favore dei ricorrenti, alla luce dell'applicazione alla presente fattispecie del criterio della soccombenza virtuale.

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nella pronuncia del Tribunale barese, in sede collegiale, secondo cui è stato dichiarata la cessata materia del contendere, con regolazione delle spese processualI in favore dei ricorrenti-condomini.

Infatti, il collegio adìto, da un attento esame della documentazione in atti, aveva rilevato la mancata approvazione del rendiconto consuntivo per circa un quinquennio nonchè la mancata convocazione dell'assemblea condominiale.

Infatti dal tenore letterale del disposto di cui all'art. 1135, n. 3), c.c., si evince che una delle attribuzioni dell'assemblea dei condomini è quella dell'approvazione del rendiconto dell'amministratore.

Il momento in cui il consesso approva il rendiconto segna, anzitutto, il dies a quo del decorso del termine di prescrizione dei crediti del condominio nei confronti dei condomini: avendo gli oneri condominiali una prescrizione quinquennale ex art. 2948, n. 4), c.c. (Cass. civ., sez. II, 25 febbraio 2014, n. 4489; Cass. civ., sez. II, 28 agosto 2002, n. 12596).

Pertanto, il bilancio consuntivo è da considerarsi l'atto contabile dell'amministratore di condominio, così come previsto nell'art. 1130-bis c.c., che riprende l'obbligo previsto dal mandatario di rendere al mandate (condominio) il conto del suo operato (art. 1173 c.c.).

In tale contesto non convocare l'assemblea condominiale ordinaria per approvare il rendiconto costituisce una giusta causa per la revoca, perché tale mancato adempimento, reiterato, si ripercuote direttamente sulla gestione ordinaria del condominio, non consentendo il recupero degli oneri condominiali dai condomini morosi, né una chiara ripartizione delle spese tra i singoli condomini.

Dunque l'amministratore ha commesso una grave irregolarità nell'esercizio del proprio mandato in violazione dell'art. 1129, comma 12, n. 1), c.c., secondo cui: «l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale….».

L'amministratore ha anche un termine di legge da rispettare per consentire all'assemblea l'approvazione del rendiconto consultivo sancito nell'art. 1130, n. 10), c.c. che recita: «redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni».

Dal'esame del combinato disposto dei menzionati articoli, si evince che l'amministratore di condominio, nel caso esaminato dal Tribunale pugliese, ha violato, senza ombra di dubbio, la legge con commissione di una grave irregolarità deducendosi la fondatezza del ricorso ex art. 1129 c.c. introdotto dai condomini, poiché il reiterato comportamento omissivo del rappresentante del condominio non può ritenersi assolutamente scusabile, nonostante i molteplici solleciti, rimasti senza esito, rivolti dai partecipanti della compagine condominiale.

Il Tribunale adìto, però, non ha potuto emettere alcun decreto di revoca giudiziale dell'amministratore in quanto l'assemblea condominiale aveva già provveduto alla sostituzione dell'amministratore, con la nomina di un nuovo amministratore.

Siamo nell'alveo della c.d. revoca assembleare ove il consesso condominiale ha potere discrezionale di revocare l'amministratore in virtù del mandato con rappresentanza intercorrente tra le parti.

Va precisato che l'assemblea condominiale può revocare l'amministratore in ogni tempo, anche prima della scadenza annuale senza alcuna motivazione ovvero indipendentemente da una giusta causa (Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2014, n. 9082).

La revoca del mandato all'amministratore è da considerarsi un'ipotesi di recesso unilaterale da contratto che è operato da apposita delibera a maggioranza dell'assemblea dei condomini.

Siamo, quindi, difronte a una dichiarazione di volontà unilaterale (delibera) diretta ad estinguere gli effetti di un precedente negozio giuridico.

Alla luce di quanto argomentato, il giudicante ha ravvisato il venir meno dell'interesse sostanziale alla pronuncia giudiziale di revoca da parte dei condomini, in un rapporto, quello di mandato, del tutto esauritosi.

Pertanto la materia del contendere è da considerarsi cessata, ed il Tribunale barese si è dovuto pronunciare esclusivamente sulla condanna alle spese processuale (art. 91 c.p.c.).

Infatti ha condannato il resistente-amministratore al pagamento delle competenze legali in favore dei ricorrenti-condomini, applicando il noto principio del criterio della soccombenza virtuale, in quanto ha ritenuto che comunque la domanda proposta dai condomini sarebbe stata accolta, in base ad una ricognizione della “normale” probabilità di accoglimento della pretesa delle parti su criteri di verosimiglianza o su indagine sommaria di delibazione del merito (Cass. civ., sez. VI, 9 ottobre 2017, n. 23618; Cass. civ., sez. II, 21 marzo 2016, n. 5555).

A fondamento del rapporto intercorrente tra amministratore e condomini vi è la fiducia, fondato sul rapporto giuridico di mandato con rappresentanza (artt. 1703 ss. c.c.).

L'attività dell'amministratore di condominio si basa sul presupposto contenuto nell'art. 1710 c.c., secondo cui grava sul mandatario l'obbligo di compiere gli atti giuridici previsti nel contratto con la diligenza del buon padre di famiglia, la quale si identifica con quella diligenza che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, consapevoli dei propri impegni e delle relative responsabilità.

Ispirato dall'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell'amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore, vi è la possibilità di intraprendere il ricorso di revoca giudiziale (art. 64 disp. att. c.c.).

La Riforma del condominio introdotta con la l. 11 dicembre 2012, n. 220, entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha previsto una tipologia di gravi irregolarità che possono essere commesse dall'amministratore, che sono da considerarsi indicativi del venir meno del necessario rapporto di fiducia tra amministratore e condomini, ma tale l'elencazione rimane non tassativa, quanto meramente esplicativa (Trib. Santa Maria Capua Vetere 28 maggio 2015).

Il rinnovellato art. 1129, comma 11, c.c. prescrive che in taluni casi ciascun condomino può ricorrere direttamente al Tribunale, in sede camerale, per chiedere la destituzione dell'amministratore di condominio che può essere revocato auctoritate judicis.

Le ipotesi sono tre:

a) omessa comunicazione all'assemblea condominiale di atto giudiziario (o provvedimento) esorbitante dalle attribuzioni ex lege;

b) mancata resa del conto gestionale annuo;

c) presenza di gravi irregolarità.

Soltanto nei casi in cui sono ravvisabili gravi irregolarità di natura tributaria e l'omessa accensione ed utilizzo del conto corrente condominiale, i condoni dovranno chiedere preliminarmente l'indizione dell'assemblea condominiale al fine di provocare la cessazione delle inadempienze oltre la revoca dell'amministratore.

L'eventuale mancata convocazione dell'assemblea sul punto da parte dell'amministratore, consentirà ai condomini interessati ad intentare l'azione di revoca giudiziale innanzi al Tribunale competente, in sede collegiale.

L'art. 1129, comma 12, c.c. specifica diverse ipotesi, non esaustive, che possono costituire gravi irregolarità e comporta la revoca dell'amministratore:

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al condominio;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del

condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri

immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio,

l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l'inottemperanza agli obblighi di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei

verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità,

• o di fornire al condomino, che ne faccia richiesta, attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli
• oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici e degli orari di reperibilità.

Nel caso di instaurazione del giudizio di volontaria giurisdizione, il Tribunale deve pronunciarsi con decreto, tale provvedimento può essere reclamato innanzi alla Corte d'Appello competente (art. 64, comma 2, disp. att. c.c.).

Il procedimento camerale intrapreso dai condomini riveste un carattere eccezionale e urgente, poiché sostitutivo della volontà assembleare, ispirato all'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela per evitare gravi danni in capo al condominio, quindi deve essere improntato sulla celerità, informalità ed ufficiosità (Cass. civ., sez. un., 29 ottobre 2004, n. 20597; Cass. civ., sez. VI, 1 luglio 2011, n. 14524).

Per completezza, per il procedimento di revoca giudiziale si è sollevata una querelle in ambito alla applicabilità o meno della condizione di procedibilità della mediazione.

Va evidenziato che tale procedimento risultando un procedimento camerale, rimarrebbe escluso dall'obbligo della mediazione in virtù dell'art. 5, comma 4, lett. f), del d.lgs. n. 28/2010.

Si è però creato un orientamento di merito il quale ritiene preliminare l'espletamento del procedimento di media-conciliazione prima di introdurre il ricorso di volontaria giurisdizione (Trib. Macerata 18 gennaio 2018; Trib. Vasto 4 maggio 2017; Trib. Padova 24 febbraio 2015).

Di contro, il Tribunale meneghino si è pronunciato in modo non conforme, ritenendo escludersi la mediazione per il detto procedimento di revoca rientrante nell'alveo della volontaria giurisdizione (Trib. Milano 28 marzo 2018, n. 955).

Comunque anche la Suprema Corte (Cass. civ. sez. VI, ord. 18 gennaio 2018, n. 1237) ha espresso in modo inequivocabile che il meccanismo della condizione di procedibilità della mediazione non si applica nei procedimenti in camera di consiglio.

È importante precisare che quanto affermato dagli ermellini con tale ordinanza non è un principio di diritto, bensì mero obiter dictum.

Tale espressione indica “cose dette accidentalmente” prive di specifica rilevanza per il caso deciso.

Frivoli - Tarantino, La responsabilità dell'amministratore di condominio, Milano, 2018, 40;

Frivoli - Tarantino, Il contenzioso del condominio, Milano, 2018, 28;

Celeste - Chiesi- Di Marzio - Nicoletti, Codice del condominio, Milano, 2018.

Voi, Amministratore (revoca assembleare), in Condominioelocazione.it;

Nasini, Amministratore (revoca giudiziale), in Condominioelocazione.it.