L'avveramento della condizione di procedibilità tra esigenze deflattive e giusto processo locatizio

L'avveramento della condizione di procedibilità riferito alla domanda giudiziale di risoluzione del contratto di locazione deve essere inteso in maniera dinamica e costituzionalmente orientata, sì dà contemperare le esigenze deflattive con il diritto a un giusto e rapido processo, dovendo il giudice apprezzare se alle parti sia stata concessa l'opportunità di svolgere dinanzi al mediatore ogni aspetto relativo alla materia del contendere che giunge al suo esame, con adeguate garanzie volte a permetterne la partecipazione personale, onde potere consentire al mediatore di sondarne la volontà conciliativa.

La quaestio juris sollevata dinanzi al Tribunale attiene alla procedibilità della domanda riconvenzionale proposta nel giudizio azionato per conseguire la risoluzione per inadempimento di un contratto di locazione, a seguito della sollevata eccezione che la mediazione svolta nel medesimo procedimento aveva ad oggetto un contratto diverso da quello per il quale era stata avanzata domanda riconvenzionale.

È improcedibile la domanda riconvenzionale formalmente proposta con il deposito della memoria integrativa successivamente alla esperita procedura di mediazione il cui contenuto però sia stato già esaminato compiutamente dal mediatore, unitamente alle restanti questioni oggetto di controversia?

Il Tribunale rigetta l'eccezione di improcedibilità in quanto, dalla domanda di mediazione prodotta da parte attrice appare evidente che in precedenza era stato sottoposto al mediatore l'intero contenuto della controversia introdotta con rito sommario, e, dunque, anche le eccezioni del convenuto, già ampiamente svolte in quella sede, anche se non ancora formalizzate in espressa domanda riconvenzionale, poi avanzata successivamente nella memoria integrativa versata in atti di causa.

Il Tribunale ritiene dunque che la mediazione abbia avuto portata estesa alla natura e alla durata della locazione dell'immobile, a prescindere dal contratto espressamente richiamato in sede di intimazione di sfratto, essendo stata data facoltà alle parti - ove lo avessero voluto - di comporre la lite su tutti gli aspetti già ampiamente delineati nella fase sommaria, al momento del mutamento del rito.

Il Tribunale osserva che tale lettura consente di ritenere compiutamente svolto - senza successo - il preliminare adempimento deflattivo previsto dall'art. 5, comma 1-bis, deld.lgs.n.28/2010, con la piena procedibilità di tutte le domande connesse al rapporto locatizio dedotto in causa, a prescindere dal titolo formale concretamente invocato dalle parti.

Il Tribunale rileva altresì che opinando diversamente, con una lettura drasticamente formale, si sarebbe raggiunto l'unico scopo di duplicare inutilmente un adempimento cui le parti avevano già mostrato di non voler attendere con animo e soluzione positiva riguardo alla stessa fattispecie concreta, senza alcun vantaggio sotto il profilo di risoluzione alternativa voluto dal legislatore e con, invece, una evidente compressione del diritto dell'attore a vedere esaminata la propria domanda in tempi ragionevoli e senza inutili dilazioni.

In via preliminare si osserva che a mente dell'art. 5 del d.lgs. n. 28/2010, la mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale in materia di locazione, e detta disposizione non si applica nei procedimenti per convalida di licenza o sfratto, fino al mutamento del rito di cui all'art. 667 c.p.c. ai sensi dell'art. 5, comma 4, lett. b), deld.lgs. n.28/2010, ciò che, a contrario, implica l'applicazione della suddetta disposizione anche al procedimento di convalida successivamente al mutamento del rito (Trib. Modena 6 marzo 2012).

Infatti, è onere della parte avviare il procedimento di mediazione all'esito del mutamento del rito, e, di conseguenza, la verifica di cui al comma 1 del citato art. 5 d.lgs. n.28 del 2010 andrà operata solo all'udienza fissata ex art. 667 c.p.c. (Trib. Palermo 13 aprile 2012).

L'improcedibilità del giudizio di convalida - in relazione al quale, a seguito dell'opposizione è stato mutato il rito - trova quindi applicazione nel caso di omessa instaurazione del procedimento di mediazione.

L'improcedibilità del suddetto giudizio, tuttavia, non travolge l'ordinanza di rilascio, che sebbene non idonea ad acquistare autorità di giudicato in ordine al diritto fatto valere dal locatore, può essere qualificata come provvedimento di condanna con riserva delle eccezioni del convenuto, i cui effetti permangono fino a quando non viene emessa la sentenza di merito (Trib. Monza 1 dicembre 2017, n.3624; Trib. Napoli 14 marzo 2016, n. 325).

In ordine alla questione concernente l'individuazione del soggetto onerato della proposizione della domanda di mediazione, secondo un orientamento, sarebbe il locatore, che ha introdotto il procedimento con rito sommario, ad avere interesse a coltivare la domanda, ove intenda ottenere accertamento nel merito dell'inadempimento del conduttore, onde ottenere una sentenza che statuisca sulla l'intervenuta risoluzione e pronunci sulle spese, mentre al convenuto opponente tale interesse può riconoscersi solo ove lo stesso abbia, a propria volta, avanzato domanda riconvenzionale, di talché abbia un effettivo e autonomo interesse alla prosecuzione del giudizio, e, dunque, all'avveramento della condizione di procedibilità (Trib. Busto Arsizio 20 marzo 2018; Trib. Mantova 20 gennaio 2015, in cui le spese di lite vengono poste a carico di parte intimante, quale parte che con la propria condotta ha dato avvio al procedimento locatizio di sfratto per morosità senza poi compiere gli adempimenti necessari per la sua prosecuzione; Trib. Napoli 3 giugno 2015).

La posizione della giurisprudenza di merito sul thema qui considerato non è univoca, atteso che sulla scorta della tesi secondo cui l'onere di esperire il tentativo di mediazione deve allocarsi presso la parte che ha interesse al processo e ha il potere di iniziarlo, si è ritenuto che è sull'intimato che deve gravare l'onere di introdurre la mediazione obbligatoria (Trib. Viterbo 7 novembre 2018, n.1489), perché è l'intimato ad avere interesse ad evitare che l'ordinanza di rilascio emessa ex art. 665 c.p.c. si stabilizzi per effetto dell'estinzione del procedimento di convalida una volta mutato il rito (Trib. Bologna 17 novembre 2015, n.21324).

Aggiungasi che laddove le conclusioni avanzate nella comparsa del convenuto contengano istanze che - seppure non espressamente qualificate come domanda riconvenzionale - sono volte ad ottenere pronuncia sulla natura del contratto e la relativa simulazione nonché sulla restituzione delle somme relative alle opere compiute dal conduttore sul bene oggetto del contratto, devono ritenersi autonome in quanto concernano un interesse anche del convenuto alla prosecuzione del giudizio (Trib. Massa 19 gennaio 2018).

Sulle spese di lite, un orientamento ben radicato nella giurisprudenza di merito, tende a compensarle quando l'improcedibilità dipenda dalla condotta omissiva di entrambe le parti costituite (Trib. Monza 1 dicembre 2017).

In ordine alla quaestio juris introdotta nel provvedimento in epigrafe, riguardante la domanda riconvenzionale l'istituto ha sollevato perplessità nella giurisprudenza di merito.

Infatti quid juris - ove l'attore abbia dato corso al procedimento locatizio - se la condizione di procedibilità possa ritenersi estesa anche alla domanda riconvenzionale del convenuto?

Ebbene, alcuni giudici di merito hanno ritenuto che ciò si verifichi soltanto ove sia demandato al mediatore l'intero oggetto della controversia e non unicamente la domanda dell'attore o del convenuto, atteso che in tale ultima ipotesi, la parte che non veda investito il mediatore della propria istanza sarà tenuta ad attivare un autonomo procedimento di mediazione, eventualmente da riunire all'altro, a pena di improcedibilità della propria domanda (Trib. Massa 17 luglio 2017; Trib. Roma 27 novembre 2014).

In particolare, secondo un orientamento, la mediazione obbligatoria non si estenderebbe alle domande riconvenzionali sollevate dal convenuto o da terzi, con la conseguenza che l'obbligo di esperire il procedimento di mediazione graverebbe solo sull'attore, poiché, in caso contrario, si avrebbe un allungamento dei tempi del processo in contrasto con l'art. 111 Cost. (Trib. Roma 18 gennaio 2017, n. 828, secondo cui l'obbligo di introdurre la mediazione non si estende alle domande riconvenzionali sollevate dal convenuto o proposte da eventuali terzi intervenuti, essendo le disposizioni che prevedono condizioni di procedibilità di stretta interpretazione, poiché introducono limitazioni all'esercizio del diritto di agire in giudizio, garantito dall'art. 24 Cost. e, quindi, la locuzione - chi intende esercitare in giudizio un'azione - deve essere letta come equivalente a chi intende instaurare un giudizio, dovendosi salvaguardare i principi della ragionevole durata del processo, dell'efficienza ed effettività della tutela giurisdizionale e dell'equilibrata relazione tra procedimento giudiziario e mediazione; Trib. Palermo 27 febbraio 2016, in cui si è precisato che un'interpretazione conforme alla normativa europea esclude la mediazione obbligatoria rispetto alle domande proposte da e nei confronti dei terzi oltre che rispetto alle c.d. domande riconvenzionali inedite; Trib. Palermo 11 luglio 2011, secondo cui sicuramente non occorre il previo espletamento del procedimento di mediazione se la riconvenzionale amplia solo il petitum ma non anche l'oggetto della controversia, vale a dire, quando il procedimento di mediazione sia stato oggettivamente svolto su tutte le pretese delle parti), mentre a differente conclusione perviene la tesi secondo la quale, l'obbligo di esperire la mediazione si estenderebbe ad ogni domanda proposta in giudizio (Trib. Verona 21 febbraio 2017; Trib. Bari 28 novembre 2016; Trib. Verona 18 dicembre 2015; Trib. Firenze 14 febbraio 2012; Trib. Como 2 febbraio 2012, secondo cui l'onere del preventivo esperimento della procedura di mediazione è previsto con riguardo ad ogni singola domanda proposta giudizialmente, senza alcuna distinzione tra domande principali e domande riconvenzionali proposte successivamente, atteso che l'esclusione di quest'ultime finirebbe con il comportare un'ingiustificata disparità di trattamento tra le parti).

Masoni, Ordinanza di rilascio e improcedibilità del giudizio per omesso esperimento della mediazione, in Arch. loc. e cond., 2016, 204;

Grasselli - Masoni, Le locazioni, II ediz., Padova, 2013;

Masoni, La mediazione nel processo, Milano, 2015;

Giordano, Procedimento per convalida di sfratto, Bologna, 2015;

Di Marzio - Di Mauro, Il processo locatizio, II ediz., Milano, 2011;

Masoni, Mediazione e processo: rassegna della prima giurisprudenza edita, in Giur. merito, 2012, 1085.