L'approvazione della tabella millesimale anche in forma contrattuale non vale di per sé ad attribuirle natura negoziale

Il riconoscimento di natura negoziale all'approvazione della tabella millesimale da parte dei condomini va esclusa qualora questi non intendano modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita di condominio, bensì qualora intendano determinare quantitativamente siffatta portata con la conseguenza che l'errore il quale, in forza dell'art. 69 disp.att.c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l'errore del vizio di consenso di cui agli artt. 1428 ss. c.c., ma consiste nell'obiettiva divergenza tra il valore oggettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito.

Due condomini impugnavano avanti il Tribunale di Roma la delibera condominiale al fine di ottenerne la dichiarazione di nullità e/o annullabilità. In particolare, i condomini lamentavano che il proprio locale seminterrato adibito a magazzino fosse sottostante solamente in parte rispetto al fabbricato condominiale di cui alla delibera impugnata e che per tale ragione esso non era ricompreso nelle tabelle millesimali allegate al regolamento. Peraltro eccepivano che, con precedente sentenza del 2002, il Tribunale capitolino, su richiesta di alcuni condomini, aveva disposto la revisione delle tabelle esistenti includendovi anche il loro immobile. Detta sentenza veniva poi annullata dalla Corte d'Appello di Roma nell'anno 2008.

Gli istanti, pertanto, impugnavano la delibera condominiale del 9 novembre 2015, che aveva approvato le nuove tabelle millesimali sulla scorta dell'esito della consulenza tecnica svolta nella causa dinanzi al Tribunale, chiedendo fosse dichiarata la nullità o l'annullabilità in quanto il loro locale non era stato compreso nelle tabelle originarie allegate al regolamento di condominio, per difetto del quorum, che avrebbe dovuto essere calcolato computando anche la quota millesimale loro attribuita nonché per erroneità del valore assegnato alla stessa.

Il condominio convenuto si costituiva in giudizio contestando la domanda ex adverso promossa e rappresentando che la necessità di approvazione delle nuove tabelle si fosse presentata per sopperire al mancato computo nelle precedenti tabelle dell'immobile delle controparti e che in sede di assemblea non si era tenuto conto della caratura millesimale dell'immobile in questione in quanto non ancora attribuita.

Si trattava di verificare se alle tabelle millesimali, allegate al regolamento di condominio predisposto dal costruttore ed approvato in occasione dei singoli atti di acquisto delle unità immobiliari, potesse essere riconosciuta, per ciò stesso, natura negoziale e se, di conseguenza, la relativa modifica dovesse essere approvata all'unanimità, nonché computando anche la quota millesimale attribuita agli attori in base all'esito della consulenza tecnica svolta davanti al giudice.

La domanda proposta è stata ritenuta non fondata.

Innanzitutto, richiamando il costante orientamento della giurisprudenza - Cass. civ., sez. VI/II, 25 gennaio 2018, n. 1848; Cass. civ., sez. II, 26 marzo 2010, n. 7300 - si è sottolineato che la natura negoziale della tabella millesimale non può discendere semplicemente dal fatto che essa sia stata approvata in forma contrattuale.

Appare, infatti, preferibile ritenere che essa abbia tale natura soltanto qualora la volontà in capo ai condòmini di instaurare un regime alternativo a quello previsto dalla legge risulti in modo univoco. Non può, dunque, affermarsi che abbia natura negoziale la delibera assembleare di approvazione qualora l'intenzione non fosse tanto quella di modificare la portata dei rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione, quanto semplicemente di determinare quantitativamente siffatta portata.

Nel caso che ci occupa, il giudice aveva rilevato l'assenza di indicazioni chiare in merito alle originarie intenzioni che avevano accompagnato la stesura del regolamento e la predisposizione delle tabelle millesimali e che, pertanto, non vi era alcun chiaro indizio della volontà in capo ai condomini di derogare a quanto previsto ex lege. Piuttosto, il mancato inserimento del locale di proprietà degli attori nelle tabelle millesimali è stato considerato dal giudice un semplice errore, derivante dalla collocazione anomala del locale stesso.

Si trattava, dunque, di un errore consistente in una obiettiva divergenza tra il valore effettivo dell'unità immobiliare ed il valore attribuitole proporzionalmente, non di un errore di vizio del consenso, in quanto tale disciplinato dagli artt. 1428 ss. c.c. Da ciò ne discende che la delibera è stata correttamente adottata a maggioranza ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., che richiede il voto favorevole della maggioranza qualificata dell'assemblea per la rettifica delle tabelle millesimali in conseguenza, appunto, di un errore.

Secondariamente ed incidentalmente, il giudice ha esaminato la questione relativa al calcolo del quorum costitutivo e/o deliberativo nelle assemblee condominiali ex art. 69 disp. att. c.c. Gli esponenti, infatti, avevano sostenuto che la delibera di approvazione delle tabelle millesimali fosse da considerarsi illegittima, in quanto nella relativa assemblea per il calcolo del quorum non si era considerata la quota millesimale riferita alla loro unità abitativa.

Sul punto, si è sottolineato che nel momento in cui l'assemblea si era riunita per deliberare in merito all'approvazione di nuove tabelle millesimali, oggetto di proposta, ma non ancora in vigore. Pertanto, il calcolo del quorum costitutivo e/o deliberativo doveva basarsi sulle tabelle millesimali precedenti e vigenti nel momento in cui l'assemblea si svolgeva.

Inoltre, a conferma di quanto appena detto, il giudice ha richiamato l'orientamento, invero costante, della giurisprudenza secondo il quale la revisione giudiziale delle tabelle non ha efficacia retroattiva (v., ex multis, Cass. civ., sez. II, 24 febbraio 2017, n. 4844; Cass. civ., sez. III, 10 marzo 2011 n. 5690).

Per tutte le anzidette motivazioni, quindi, il Tribunale di Roma rigettava la domanda proposta, volta ad ottenere la dichiarazione di nullità o l'annullamento della delibera con cui l'assemblea del condominio aveva approvato le nuove tabelle millesimali.

L'art. 1123 c.c., nell'ultima parte del comma 1, prevede la possibilità di derogare, attraverso apposita convenzione, alla regola per cui all'interno di un condominio ogni condomino partecipa alle spese in misura proporzionale al valore della sua proprietà; in questi casi, alle tabelle millesimali approvate in modo conforme, appunto, alla suddetta convenzione verrà riconosciuta natura negoziale.

La natura delle tabelle millesimali è da tempo oggetto di discussione perchè di rilievo anche pratico nel calcolo della maggioranza necessaria. Le due correnti contrapposte vedono identificare da una parte l'approvazione delle tabelle come un atto negoziale di accertamento e dall'altra come un atto meramente tecnico-esecutivo.

Ciò posto, la sentenza in esame afferma ancora una volta che non ogni difformità tra il valore attribuito alla quota millesimale di un'unità immobiliare ed il suo valore effettivo può essere considerata come espressione di un accordo tra condòmini avente valore negoziale.

Ad avviso della costante e consolidata giurisprudenza, infatti, è da escludersi che le tabelle millesimali abbiano natura “convenzionale” in tutte quelle ipotesi in cui non risulti una chiara ed univoca volontà di instaurare un regime alternativo rispetto a quello previsto dalla legge. L'intenzione di derogare ai criteri legali, in altre parole, pur potendo risultare anche da comportamenti concludenti protrattisi nel tempo (Cass. civ., sez. II, 15 ottobre 2004, n. 20318), deve comunque emergere da indizi certi ed inequivocabili.

Qualora, quindi, manchi la dimostrazione di tale univoca volontà, alle tabelle millesimali non potrà essere riconosciuta natura negoziale e, pertanto, risulterà possibile ottenerne la revisione ex art. 69 disp. att. c.c., che “attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell'edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle” (Cass. civ., sez. VI/II, 25 gennaio 2018, n. 1848).

Da ciò consegue che, a norma dell'art. 69 disp. att. c.c., la delibera di revisione delle tabelle millesimali non adottate convenzionalmente non richiederà il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. (Cass. civ., sez.un., 9 agosto 2010, n. 18477).

Siffatta revisione, infatti, “è meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge e, quindi, dell'esattezza delle operazioni tecniche di calcolo” (Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 2018, n. 27159).

In via del tutto incidentale, occorre sottolineare che per quanto invece riguarda il calcolo del quorum costitutivo e/o deliberativo nelle assemblee condominiali ex art. 69 disp. att. c.c. e l'irretroattività della conseguente revisione delle tabelle millesimali, merita di essere richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale che afferma che “la sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c., non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell'accordo raggiunto all'unanimità dai condomini” (così Cass. civ., sez. III, 10 marzo 2011, n. 5690). Peraltro, “l'effetto retroattivo non è in ogni caso previsto dall'art. 69 disp. att. c.c.” (Trib. Monza 17 marzo 2008).

Ciò che ne deriva è che, nel calcolo del quorum per la rettifica delle tabelle millesimali, non è possibile includere nel computo una quota che risulti compresa in una tabella, appunto, non ancora vigente, proprio per l'irretroattività di tale rettifica.

Celeste - Scarpa, Il condominio negli edifici, Milano, 2017, 827;

Lazzaro - Di Marzio - Petrolati, Codice del condominio, Milano, 2014, 669;

Celeste - Scarpa, Il regolamento, le tabelle e le spese, Milano, 2014, 332.