L’amministratore è sempre obbligato a consultare i registri immobiliari prima di inviare l’avviso di convocazione dell’assemblea?

L'avviso di convocazione dell'assemblea deve essere indirizzato al condomino, quale proprietario dell'unità immobiliare, sulla base delle risultanze dei pubblici registri, a nulla rilevando che siano altri a comportarsi, de facto, quali proprietari,apparendo quali domini all'esterno.

La concentrazione, presso lo stesso fabbricato condominiale, di più nuclei familiari legati per parentela o affinità all'attrice, deve richiamare l'amministratore alla dovuta diligenza sollecitandolo alla consultazione dei pubblici registri per verificare gli effettivi intestatari dei vari immobili (nella specie: il figlio, sposatosi ma separato, abita in un distinto appartamento; la madre risiede in una distinta unità immobiliare, ove vive anche lo stesso da data a lungo antecedente alla delibera che ha dato vita al decreto ingiuntivo).

Il caso concreto - piuttosto articolato in via di fatto ma non in diritto - nasce dalla notifica ad una condomina, nel 2013, di un decreto ingiuntivo, immediatamente esecutivo, emesso sulla base di una delibera assembleare del 2011, il cui avviso di convocazione non era stato alla stessa comunicato, come previsto dall'art. 66 disp. att. c.c. Malgrado l'assenza dell'attrice alla riunione condominiale anche il relativo verbale non le era stato recapitato. In conseguenza, parte attrice si rivolgeva al Tribunale chiedendo che la deliberazione venisse annullata.

Si costituiva il condominio eccependo, tra l'altro, che l'avviso di convocazione, trasmesso con lettera raccomandata, era stato ricevuto dalla nuora e che l'amministratore, solo dopo aver eseguito accertamenti sulle risultanze catastali ai fini del procedimento monitorio, aveva scoperto che l'appartamento, la cui proprietà per conoscenza diretta dello stesso rappresentante era in capo all'ex coniuge dell'attrice, in realtà era intestato a quest'ultima, la quale aveva omesso di comunicare il provvedimento giudiziario di separazione dal marito. L'amministratore, quindi, ignorando la nuova situazione familiare, aveva indirizzato le raccomandate concernenti la delibera impugnata all'ex marito. Da ciò conseguiva che l'attrice - sempre secondo il condominio - aveva lasciato trascorrere improduttivamente il termine di cui all'art. 1137 c.c.

Istruita la causa anche con l'assunzione di prove testimoniali, il Tribunale accoglieva la domanda, condannando il condominio al pagamento delle spese di lite.

Due le questioni portate all'attenzione del giudice del merito.

In primo luogo, è stata affrontata l'eccezione di decadenza dal potere di impugnazione della delibera assembleare (alla quale era applicabile il regime antecedente alla l. n. 220/2012, visto che la deliberazione era stata assunta nel 2011) con riferimento alla ricezione del verbale. L'altra questione concerne l'annullabilità della decisione assembleare per mancata convocazione di uno dei condomini. Vizio che, nella specie, si era profilato poiché l'avviso di convocazione era pervenuto non all'attrice ma a persone che, anche se residenti nello stesso stabile, intrattenevano con la stessa rapporti di affinità.

L'eccezione di decadenza è stata correttamente disattesa dal giudice del merito in quanto è sul condominio che ricade la prova di avere correttamente trasmesso il verbale assembleare. Nella specie, invece, tale onere non era stato adempiuto poiché l'amministratore aveva solo dimostrato di avere notificato l'atto a persone differenti dalla condomina/attrice.

La decisione assunta dal Tribunale si richiama al costante orientamento della giurisprudenza, secondo la quale la lettera raccomandata contenente il resoconto assembleare non può che essere inviato e ricevuto dal condomino assente. Solo in questo caso, infatti, può insorgere la presunzione iuris tantum di conoscenza in capo al destinatario posta dall'art. 1135 c.c. e tale da determinare la decorrenza del dies a quo” per l'impugnativa (Cass. civ., sez. VI, 27 settembre 2013, n. 22240).

Per quanto concerne, invece, il mancato invio dell'avviso di convocazione il giudice, richiamando il dettato dell'art. 66 disp. att. c.c. e la consolidata giurisprudenza della Cassazione, non ha potuto che ribadire l'annullabilità della delibera assembleare il cui avviso non sia stato trasmesso a tutti i condomini (Cass. civ., sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806). Un principio che resta valido in ogni caso, poiché la conoscenza dello stesso avviso deve essere autonoma rispetto agli atti che ne conseguono, come ad esempio nel caso di notifica di un decreto ingiuntivo che, sebbene richieda per il suo accoglimento il deposito della relativa delibera assembleare di approvazione dei bilanci consuntivo/preventivo con la rispettiva ripartizione degli oneri, non fa sorgere la presunzione di conoscenza prevista dal citato art. 1335 c.c. (Cass. civ., sez. II, 2 agosto 2016, n. 16081). E questo è proprio il caso che ha impegnato il giudicante.

Dai fatti di causa e dalla motivazione della decisione è emersa, inoltre, una rete di rapporti familiari, complicati dalla separazione dell'attrice dal coniuge con l'intervento, nella ricezione dei documenti attinenti all'assemblea oggetto di impugnativa, di “affini” che avevano la residenza dello stesso condominio. Pur avendo il condominio imbastito la propria difesa su tali situazioni, il Tribunale ha colto nel segno individuando i principi di legge in base ai quali accogliere la domanda dell'attrice.

Le riflessioni che la sentenza sollecita ruotano sostanzialmente intorno alla conoscibilità e certezza della conoscenza dell'assemblea e della delibera assembleare da parte del solo soggetto deputato all'impugnativa: il condomino assente.

L'entrata in vigore della l. n. 220/2012 ha modificato la precedente normativa in tema di impugnativa, che, riservando il relativo diritto ai soli condomini contrari, aveva di fatto ignorato i condomini assenti. Solo a seguito di una costante e compatta presa di posizione della massima giurisprudenza (per tutte, v. Cass. civ., sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806) il legislatore è stato costretto ad ampliare l'ambito di applicazione degli artt. 1137, comma 2 e 66, comma 3, disp. att. c.c. stabilendo che i condomini, non presenti nel consesso assembleare, se ne sussistono le condizioni, sono equiparati ai dissenzienti nel contestare la regolarità delle decisioni della maggioranza.

Il comportamento de facto che potrebbe indurre, ancora oggi, l'amministratore non diligente ad un errore in ordine all'individuazione del soggetto legittimato a partecipare all'assemblea del condominio e al quale inviare il relativo avviso configura il tipico caso del condomino apparente: ipotesi esclusa dalla legge vigente. La normativa, infatti, con l'introduzione del registro dell'anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6, c.c.) ha posto in capo all'amministratore l'obbligo di annotare in esso le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento, comprensivi dei dati ad essi inerenti anche in caso di variazioni. È, quindi compito dell'amministratore provvedervi direttamente, ovvero a spese del condomino qualora questi non provveda di sua spontanea volontà.

Nel caso di specie, va rilevato che ci si è trovati di fronte ad una situazione di conflitto creata dal fatto che si verteva in ambito coniugale e che l'amministratore sosteneva che l'attrice non aveva comunicato il provvedimento si scioglimento del matrimonio, addebitando alla stessa la responsabilità della mancata comunicazione dell'avviso e del verbale assemblea quale diretta conseguenza della mancata notizia del provvedimento giudiziale.

Va rilevato che in passato si era sostenuto sussistere, in costanza di matrimonio e di convivenza tra i due coniugi comproprietari, il principio della presunzione di conoscenza dell'avviso di convocazione inviato ad uno solo dei due co-intestatari dell'appartamento. La giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 1996, n. 1206), infatti, aveva affermato che la validità della convocazione per la riunione dell' assemblea condominiale di uno dei comproprietari pro indiviso di piano o di porzioni di piano di un condominio può evincersi anche dall'avviso dato all'altro comproprietario, qualora ricorrano circostanze presuntive tali da far ritenere che il secondo comproprietario abbia reso edotto il primo della convocazione stessa (nella specie, trattandosi di coniugi comproprietari di un appartamento, conviventi in pieno accordo e senza contrasto di interessi tra loro, è stato ritenuto presumibile che l'invito notificato ad uno di essi per l' assemblea condominiale fosse stato portato a conoscenza anche dell'altro).

Non sembra che tale principio sia stato superato dall'entrata in vigore della legge del 2012, anche se a voler essere rigorosi sarebbe opportuno che l'amministratore porti a conoscenza di entrambi l'avviso di convocazione ed il relativo verbale.

Tornando al caso oggetto del giudizio, l'evidenza del comportamento non diligente dell'amministratore emerge proprio dal fatto che lo stesso, solo in un secondo momento, ovvero in vista della presentazione del ricorso per decreto ingiuntivo, si era preoccupato di accedere ai registri immobiliari per accertare i dati catastali dell'appartamento, scoprendo in quella sede che la proprietaria dello stesso era parte attrice, del tutto ignara della fase pregressa che aveva portato alla notifica nei suoi confronti del decreto ingiuntivo. Né poteva valere come esimente per il condominio il fatto di essersi fidato della dichiarazione del presunto condomino (ex coniuge dell'attrice) di essere lui il proprietario dell'appartamento: dichiarazione chiaramente non suffragata dalla documentazione.

A corollario di tali osservazioni va, da ultimo, osservato che la cura della tenuta del registro dell'anagrafe condominiale non si può ridurre ad adempimento una tantum, ma richiede evidentemente, per espressa ratio dell'art. 1130 citato, un aggiornamento cadenzato (anche se la norma di riferimento non fa alcun accenno ai relativi termini) che deve essere espletato dall'amministratore, il quale deve avere sempre il quadro preciso dell'attuale costituzione del condominio, con l'iscrizione di tutte le ulteriori ed eventuali variazioni.

Scalettaris, A proposito della mancata convocazione all'assemblea del condominio di un “avente diritto”: l'ipotesi dell'usufrutto, in Arch. loc. e cond., 2018, 540;

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Amendolagine, Omessa comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale e annullabilità della deliberazione: la scelta di campo della Cassazione. Prevalenza della sostanza sulla forma a tutela dei preminenti interessi della comunità rispetto a quelli propri del singolo partecipante?, in Rass. loc. e cond., 2005, 124;

Triola, Invio dell'avviso di convocazione a tutti i comproprietari di una unità immobiliare, in Vita notar., 1993, 715.