Nullità del contratto di locazione per mancata registrazione nei termini: gli effetti della sanatoria su durata e determinazione del canone

Nel caso di mancata registrazione nei termini del contratto di locazione ad uso abitativo, la registrazione tardiva del medesimo, consentita dalle disposizioni tributarie, determina la “sanatoria per adempimento” della nullità funzionale del contratto, già prevista dall'art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004, salvaguardando, al contempo, in applicazione del principio del legittimo affidamento, sancito espressamente dal novellato art. 13, comma 5, della l. n. 431/1998 (recante “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”) la posizione del conduttore, il quale abbia medio tempore uniformato la propria condotta alla previgente normativa di cui al d.lgs.n. 23/2011 e successiva norma di proroga, poi dichiarata costituzionalmente illegittima, ponendo in essere una condotta di fatto corrispondente a quella di diritto tutelata dalla norma.

Una eredità giacente, proprietaria di un immobile ad uso abitativo, in persona del custode giudiziario, con convenzione non registrata sottoscritta in data 15 gennaio 2008, locava il predetto con decorrenza 1 aprile 2008 - 31 marzo 2012, per il canone di € 800,00 mensili, comunicando la cessione del fabbricato alla polizia municipale in data 26 febbraio 2008.

Successivamente alla registrazione del contratto di locazione, avvenuta a cura del conduttore, che in data 5 settembre 2013 presentava all'Agenzia delle Entrate territorialmente competente “denuncia di contratto verbale di locazione di affitto di beni immobili”, gli eredi comproprietari dell'immobile intimavano sfratto per morosità al conduttore, sul presupposto dell'inadempimento di quest'ultimo, costituito dal mancato pagamento di canoni da maggio 2011 a settembre 2016, per complessive 52 mensilità.

Costituitosi in giudizio, il conduttore si opponeva all'intimato sfratto per morosità, affermando l'insussistenza della medesima per il periodo dal maggio 2011 al marzo 2016, avendo pagato canoni fino al mese di aprile 2011 - ivi riferendosi agli effetti del “contratto non registrato” previsto dal d.lgs.n. 23/2011, entrato in vigore il 7 aprile 2011 - ed avendo provveduto, da detto mese, a corrispondere il canone nella misura del triplo della rendita catastale, salvo arrestarne il pagamento dal mese agosto 2013, per asseriti gravi difetti dell'immobile, tali da inficiarne il pacifico e completo godimento.

Chiedeva, quindi, invocando l'applicazione della normativa prevista dal d.lgs.n. 23/2011, disciplinante gli effetti giuridici connessi alla mancata registrazione del contratto di locazione nei termini di legge, con previsione di rideterminazione autoritativa del canone nella misura del triplo della rendita catastale, il rigetto delle domande attoree, ed, in via subordinata, accertarsi e dichiararsi l'indebito pagamento dei canoni relativi al periodo da aprile 2008 ad aprile 2011 con conseguente condanna dell'intimante opposta al pagamento a proprio favore dell'importo di € 28.800,00 (€ 800,00 x 36 mensilità), oltreché delle spese di registrazione del contratto. Chiedeva, inoltre, di accertare e dichiarare l'inadempimento del locatore per gravi vizi da cui era affetto l'immobile, dichiarando conseguentemente non dovuto alcun canone, nonché di accertare i danni patiti a causa dei medesimi, instando per la nomina di un CTU.

A propria volta, parte intimante opposta chiedeva la repulsa delle domande dell'opponente, eccependo la regolare registrazione del contratto di locazione, quindi la regolarità della domanda di sfratto, e chiedendo, in via principale che, previo accertamento della persistenza della morosità, e conseguente repulsa delle domande dell'opponente, fosse convalidato l'intimato sfratto e l'ordinanza immediata di rilascio concessa dal Giudice, con condanna del conduttore a corrispondere le mensilità impagate, dal mese di maggio 2011 al mese di settembre 2016, data del rilascio.

In subordine, chiedeva che, previo accertamento del grave inadempimento del conduttore, il contratto di locazione venisse dichiarato risolto per inadempimento ex art. 1453 c.c.

Il giudizio si concludeva con sentenza del 12 dicembre 2018, n. 973, con la quale il Tribunale di Forlì, premesso un excursus in merito all'interpretazione delle disposizioni normative disciplinanti la nullità per mancata registrazione del contratto di locazione nei termini, art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004, alla luce dei principi di diritto da ultimo espressi dalla Corte di Cassazione con la sentenza a Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 9 ottobre 2017, n. 23601), e del novellato art. 13 della l. n. 431/1998, alla stregua della lettura costituzionalmente orientata sancita nella pronuncia della Corte Costituzionale (Corte Cost., 13 aprile 2017, n. 87), in accoglimento della domanda dell'attore, dichiarava risolto per inadempimento grave del conduttore il contratto di locazione condannando detto ultimo al pagamento dell'importo di €. 41.600,00 a titolo di canoni di locazione, oltre ad interessi legali dalle scadenze al saldo, rigettando le domande proposte dal conduttore, di restituzione del canone corrisposto con riferimento alla prima mensilità, e di sua rideterminazione nella misura del triplo della rendita catastale e conseguente restituzione di quanto indebitamente corrisposto e di risarcimento del danno per vizi e difetti dell'immobile, condannandolo al pagamento delle spese di lite a favore degli attori.

Il giudice del merito, nell'affrontare la questione sottoposta al proprio vaglio, affronta la tematica della sanatoria della nullità per mancata registrazione nei termini del contratto di locazione, esaminando gli effetti giuridici dalla medesima spiegati, sia sotto il profilo del dies a quo di decorrenza dei medesimi e determinazione della misura del canone, che della tutela della posizione del conduttore, alla stregua del principio di tutela dell'affidamento e dei c.d. diritti quesiti.

Nel decidere il caso sottoposto al proprio vaglio, il giudicante, condividendo il recente orientamento giurisprudenziale sul punto (Cass. civ., sez. un., 9 ottobre 2017, n. 23601), ha ritenuto che il contratto di locazione, sia esso ad uso abitativo che ad uso diverso, che contenga, fin dal principio, l'indicazione del canone reale e non quello simulato, qualora non registrato nei termini di legge sia nullo ai sensi dell'art. 1,comma 346, della l.n. 311/2004, ma che si tratti di una particolare fattispeciedi nullità, impropria ed atipica, definita funzionale, in quanto derivante dall'inadempimento dell'obbligo di registrazione.

In forza di detto istituto, la registrazione tardiva del contratto, consentita dalle norme tributarie, che legittimano all'adempimento sanante ambo le parti, locatore e conduttore, determina la c.d. sanatoria per adempimento, con possibilità per il conduttore di ottenere che il contratto nullo, per il periodo di vigenza dell'abrogato disposto di cui all'art. 3, commi 8 e 9, del d.lgs.n. 23/2011 e successiva norma di proroga, quindi dal 7 aprile 2011 al 16 luglio 2015, venga ricondotto a quello con canone autoritativamente determinato, pari al triplo della rendita catastale dell'immobile su base annua, come previsto dall'attuale formulazione normativa di cui al comma 5 dell'art. 13 della l. n. 431/1998 (recante “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”), come novellato dall'art. 1, comma 59, della l. 28 dicembre 2015, n. 208 (legge di stabilità 2016), purchè in detto periodo il conduttore abbia effettivamente versato il canone in detta misura.

Nel caso deciso, il Giudice, in applicazione dei principi espressi dalla Corte di Cassazione e, facendo seguito alla recente pronuncia della Corte Costituzionale n. 87/2017 (Corte Cost., 13 aprile 2017,n. 87), nel ritenere gli effetti della sanatoria retroagissero al momento della conclusione del contratto, da intendersi quale data ab origine indicata nel medesimo, ha ritenuto inapplicabile la succitata disposizione normativa, sulla base del presupposto che il conduttore, avendo registrato il contratto dichiarando il canone ivi indicato (€ 800,00), e avendo continuato, anche successivamente all'entrata in vigore della norma poi dichiarata illegittima, a pagarlo in detta misura, avesse posto in essere una condotta di fatto difforme dal dettato normativo, di talchè non vi era alcun cd “legittimo affidamento” da tutelare. Veniva poi rigettata la domanda di restituzione dei canoni pagati nel periodo antecedente la registrazione, allorquando alcun affidamento poteva ritenersi sorto.

Conseguentemente, il giudice, accertato e dichiarato l'inadempimento contrattuale del conduttore, la cui gravità veniva determinata alla stregua dei canoni ermeneutici sottesi agli artt. 5 e 55 della l. n. 392/1978 (“Disciplina della locazione di immobili urbani”), e tenuto conto, sotto il profilo sistematico, del principio di importanza dell'adempimento sancito dall'art. 1455 c.c., accoglieva la domanda degli attori, con conseguente condanna del conduttore al pagamento dei canoni, e rigettava la domanda di restituzione della somma, pari ai canoni asseritamente versati in eccesso rispetto al dovuto, formulata dal predetto sulla base del ritenuto presupposto di rideterminazione del canone nella misura del triplo della rendita catastale.

Parimenti, veniva rigettata l'altra domanda formulata dall'intimato opponente, avente ad oggetto asseriti danni all'immobile, che ne avrebbero limitato l'utilizzo, posto, da un lato l'elemento inerente la continuità nel godimento del bene, circostanza incompatibile con gli asseriti lamentati vizi e, dall'altro, il mancato assolvimento del relativo onere probatorio, essendosi il conduttore limitato ad una mera allegazione difensiva, non supportata da alcun riscontro probatorio, non ravvisabile nel preventivo dimesso, al più valevole, pur nonostante il contenuto tecnico, quale mero atto difensivo, oltretutto inidoneo a consentire la richiesta di consulenza tecnica.

La pronuncia in esame offre lo spunto per affrontare i nodi irrisolti in merito alla nullità per mancata registrazione nei termini del contratto di locazione, alla propria sanatoria ed agli effetti giuridici che ne conseguono.

Il caso sottoposto al vaglio del giudice del merito investe le questioni interpretative connesse alle disposizioni normative di cui all'art. 1, comma 346, della l.30 dicembre 2004, n. 311 (legge finanziaria 2005) e dell'art. 13 della l. n. 431/1998 (recante “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”), come novellato dall'art. 1, comma 59, della l. 28 dicembre 2015, n. 208 (legge di stabilità 2016).

Come noto, la prima di dette disposizioni prevede che «i contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di unità immobiliari o di singole porzioni, comunque stipulati, sono nulli se ricorrendone i presupposti non sono registrati».

La norma, pur avendo superato il vaglio di legittimità costituzionale (Corte Cost., n. 420/2007), si poneva in evidente contrasto con la disposizione dell'art. 4 del d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico imposta di registro) che, pur nel prevedere l'obbligo di registrazione del contratto di locazione nel termine di 30 giorni dalla sottoscrizione, ne ammette la sanatoria con registrazione tardiva.

A risolvere la questione è intervenuta la Corte di Cassazione a Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 9 ottobre 2017, n. 23601), che ha sancito il principio di diritto secondo cui, il contratto di locazione di immobili urbani, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente fin dal principio il canone realmente pattuito, e quindi esulando dalle ipotesi nelle quali ricorra il cosiddetto “accordo simulatorio” (che conduce ad altre e diverse dinamiche in punto invalidità della clausola e del contratto), ove non registrato nel termine, è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004, tuttavia, la tardiva registrazione, legittima in base alle norme tributarie sopra citate, e consentita ad entrambe le parti, locatore e conduttore, determina la cd. “sanatoria per adempimento” del contratto, con decorrenza ex tunc degli effetti giuridici del medesimo.

Le Sezioni Unite, nel premettere un esame circa la natura giuridica della dedotta nullità, chiariscono trattarsi di una nullità atipica (su detta qualificazione giuridica, v. anche Cass. civ., sez. III, 13 marzo 2018, n. 6009; Cass. civ., sez. III, 28 aprile 2017, n. 10498) diversa da quella civilistica, della quale non condivide modalità di funzionamento ed effetti, in quanto derivante dalla carenza di un requisito extra formale di validità del contratto, la registrazione, e non dal difetto di un proprio elemento essenziale, il che (a dispetto della espressa indicazione normativa) determina una nullità virtuale ex art. 1418 c.c., definita funzionale per inadempimento all'obbligo di registrazione, e non una nullità testuale, con conseguente sanabilità della stessa.

La ritenuta decorrenza ex tunc che, sotto il profilo della durata, riporta gli effetti della sanatoria del contratto alla data della sua stipula, pone il problema di coordinare detta retroattività con l'aspetto inerente alla determinazione della misura del canone.

La soluzione della problematica riporta alla questione interpretativa del novellato art. 13 della l. n. 431/1998, che, al comma 5, determina il canone nella misura del triplo della rendita catastale annua dell'immobile, allorquando, nel periodo compreso tra la registrazione tardiva del contratto ed il 16 luglio 2015 (data di pubblicazione della sentenza della Corte Costituzionale 24 giugno 2015, n. 169, di declaratoria di illegittimità costituzionale dell'art. 5, comma 1, della legge finanziaria del 2005, c.d. norma di proroga dell'art. 3, commi 8 e 9, del d.lgs.n. 23/2011), il conduttore avesse effettivamente versato il canone in detta misura, dando in tale modo tutela ai c.d. diritti quesiti.

Sulla base di detta previsione normativa, e, come correttamente esplicitato nella sentenza oggetto dell'odierno esame, la misura del canone sarà determinata: alla stregua della pattuizione contrattuale per il periodo che va dalla sua sottoscrizione alla registrazione tardiva; nella misura del triplo della rendita catastale dalla data della registrazione alla data di deposito della sentenza della Corte Costituzionale; nella misura contrattualmente convenuta da detta ultima data alla scadenza contrattuale.

Invero, detta interpretazione consente di salvaguardare il c.d. affidamento riposto dal conduttore nei precetti normativi di cui al d.lgs.n. 23/2011, poi dichiarati costituzionalmente illegittimi, nel corso della propria vigenza, in ottemperanza ai quali egli, successivamente alla registrazione tardiva, avesse pagato il canone nella misura del triplo della rendita catastale.

Tale interpretazione, tuttavia, non è andata esente da critiche, tanto da essere stata sollevata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 1, comma 59, della l. 28 dicembre 2015, n. 208, nella parte in cui ha sostituito l'art. 13, comma 5, della l. n. 431/1998, censurato per violazione degli artt. 136 e 3 Cost., essendosi ritenuto che il medesimo ripristinasse, sia sotto il profilo della durata che del canone, la pregressa disciplina prevista, per i contratti non registrati, dal d.lgs.n. 23/2011 e successiva norma di proroga, venuta meno per effetto delle note declaratorie di illegittimità costituzionale (Corte Cost., 10 marzo 2014, n. 50, e 24 giugno 2015, n. 169).

La questione è stata risolta con la sentenza della Corte Costituzionale n. 87/2017 (Corte Cost., 13 aprile 2017, n. 87) che ha dichiarato la legittimità costituzionale dell'art. 1, comma 59, della l. 28 dicembre 2015, n. 208 in tema di canone di locazione, la quale non viola il giudicato costituzionale, poiché, lungi dal reintrodurre surrettiziamente il meccanismo di rideterminazione del canone previsto dall'abrogata normativa, ha previsto una “predeterminazione forfettaria dell'indennizzo” dovuto dal conduttore per il periodo di occupazione dell'immobile, che, nel periodo della predetta nullità, dovrebbe a rigore considerarsi illegittimo, andando ad evitare una indebita locupletazione del medesimo a danno del locatore, così contemperando gli interessi in gioco.

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