Il giudice non può nominare il rappresentante del condominio nell'assemblea del supercondominio, qualora ne sia contestata l’appartenenza

Se alla nomina del rappresentante del condominio nell'assemblea del supercondominio ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c. non provvedono i condomini del condominio interessato, i rappresentanti degli altri condominii facenti parte del supercondominio possono chiederne la nomina al Tribunale in sede di volontaria giurisdizione: il ricorso a tale procedimento non è consentito, però, ove sia controversa l'appartenenza del condominio al supercondominio.

I rappresentanti dei condominii compresi in un supercondominio - sulla premessa che i condòmini di uno dei condominii non hanno nominato il rappresentante di quel condominio nell'assemblea del supercondominio diretta alla nomina dell'amministratore e all'ordinaria amministrazione di questo - propongono ricorso al Tribunale perché provveda alla nomina di tale rappresentante con decreto in sede di volontaria giurisdizione.

Il condominio nei cui confronti è proposto il ricorso contesta la propria appartenenza al supercondominio e chiede per ciò il rigetto del ricorso.

Il Tribunale - ritenuta la sussistenza del fumus circa l'appartenenza del condominio al supercondominio - accoglie con decreto il ricorso e provvede alla richiesta di nomina del rappresentante del condominio.

Proposto reclamo avverso tale provvedimento, la Corte d'Appello di Firenze con il decreto che si annota revoca il provvedimento del primo giudice ritenendo che non sia consentita la nomina con decreto del rappresentante del condominio nel caso in cui sia contestata l'appartenenza del condominio al supercondominio: tale questione - dalla cui soluzione dipende la decisione sull'istanza di nomina del rappresentante del condominio - deve essere infatti decisa, secondo la Corte d'Appello, con una sentenza in esito ad un giudizio contenzioso ordinario e fino a quando questa non intervenga non è consentita la definizione in sede di volontaria giurisdizione della richiesta di nomina del rappresentante anzidetto.

L'art. 67, comma 3, disp. att. c.c. dispone che «Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condomino deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, comma 5, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomini e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condomini interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condòmini».

Di tale norma la Corte d'Appello di Firenze prende in esame i profili relativi alla nomina del rappresentante del supercondominio da parte del giudice su istanza di uno o più dei rappresentanti degli altri condomini facenti parte del supercondominio.

Due, in particolare, sono gli aspetti esaminati:

- il primoconcerne l'individuazione del procedimento da seguirsi per la nomina del rappresentante del condominio: il quesito che si pone è se per tale nomina debba seguirsi la strada del procedimento camerale in sede di volontaria giurisdizione o invece quella del giudizio contenzioso;

- il secondo aspettoche viene in rilievo è strettamente legato al primo: ci si chiede quali siano, nel caso in cui si segua la strada del procedimento camerale in sede di volontaria giurisdizione, i limiti e le condizioni della decisione e se sia consentito il ricorso a tale procedimento anche nel caso in cui sia contestata la stessa appartenenza del condominio al supercondominio.

La Corte d'Appello di Firenze prende dunque in esame i due aspetti della questione ora indicati.

Il primo profilo - come detto - è quello della scelta del procedimento che deve essere seguito per la nomina del rappresentate del condominio nell'assemblea del supercondominio se i condòmini del condominio interessato non vi provvedano secondo la previsione dell'art. 67, comma 3, disp. att. c.c. Da notare che il problema ha ragione di porsi perché la norma non contiene alcuna indicazione circa la scelta del procedimento da seguire.

Ancorché nella motivazione del provvedimento che si annota la questione sia affrontata in termini molto sintetici, la risposta che la Corte d'Appello dà al quesito è chiara: come in precedenza aveva ritenuto il Tribunale di Firenze, la Corte indica quale possibile strada da seguire quella del ricorso in sede di volontaria giurisdizione. Si tratta dunque di utilizzare quello stesso procedimento che secondo gli artt. 1129 c.c. e 64 disp. att. c.c. deve essere seguito per la nomina dell'amministratore del condominio nel caso in cui l'assemblea non vi provveda.

La strada da seguire per la nomina anzidetta viene così collocata nell'ambito dell'attività di volontaria giurisdizione, che proprio nel campo condominiale trova – in situazioni pur diversificate ma comunque tutte collegate all'esigenza della più efficace e tempestiva amministrazione delle cose comuni - numerose occasioni di utilizzazione (si consideri al riguardo, oltre al procedimento per la nomina dell'amministratore del condominio, il procedimento diretto alla revoca giudiziale dell'amministratore del condominio e anche il procedimento volto all'adozione dei provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune previsto dall'art. 1105 c.c.).

Deve dunque ritenersi che il procedimento presenterà anche in questo caso - così come, secondo la giurisprudenza, presenta nelle ipotesi ora ricordate (si veda: Cass.civ., sez. un. 29 ottobre 2004, n. 20957; Cass.civ., sez. VI, 1 luglio 2011, n. 14524) - i seguenti caratteri:

-natura «eccezionale ed urgente, oltre che sostitutiva della volontà assembleare»;

-finalità di «assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell'amministrazione condominale» (o comunque - nel caso in esame - ad una corretta conduzione della gestione del supercondominio);

- connotazione del procedimento «improntata a celerità, informalità ed ufficiosità».

Ai caratteri ora segnalati la giurisprudenza aggiunge anche - con riferimento ai procedimenti sopra indicati - l'aspetto costituito dalla assenza di efficacia decisoria del provvedimento con il quale sia data definizione al procedimento e, conseguentemente, dalla possibilità che le ragioni dedotte siano fatte valere in un diverso giudizio a cognizione piena.

Il secondo profilo della questione che viene considerato dalla Corte d'Appello concerne i limiti della possibilità di soluzione del problema della nomina del rappresentante del condominio attraverso lo strumento del ricorso in sede di volontaria giurisdizione.

Al riguardo la Corte toscana sottolinea come il procedimento di volontaria giurisdizione - che, sulla scorta di quanto si è detto supra, deve essere seguito nel caso - non consente di giungere ad una decisione atta a definire con forza di giudicato una controversia insorta tra le parti.

E poiché la nomina del rappresentante del condominio in sede di assemblea del supercondominio è consentita solo se il condominio faccia parte del supercondominio, deve ritenersi che se tale appartenenza sia oggetto di contestazione la nomina di tale rappresentante non potrà avvenire attraverso l'adozione di un provvedimento emesso in sede di volontaria giurisdizione (strumento processuale appunto inidoneo a definire una tale questione) ma richiederà invece la previa definizione della questione dell'appartenenza del condominio al supercondominio attraverso una decisione che dovrà essere adottata in esito ad un giudizio ordinario a cognizione piena in sede contenziosa.

Sulla base di queste considerazioni la Corte d'Appello di Firenze – ritenendo che nel caso, in assenza della previa definizione della questione anzidetta, non potesse essere designato con decreto in sede di volontaria giurisdizione il rappresentante del condominio - accoglie il reclamo e revoca il decreto del Tribunale.

Il provvedimento che si annota prende dunque in esame la disposizione del comma 3 dell'art. 67 disp. att. c.c.: quanto osservato dalla Corte d'Appello di Firenze non soltanto presenta interesse con riguardo alla questione dell'individuazione della strada da seguire per la nomina in sede giudiziale del rappresentante del condominio all'assemblea del supercondominio ma consente anche di formulare alcune osservazioni relativamente ad ulteriori aspetti della disposizione sopra ricordata.

L'art. 67 disp. att. c.c. - come si è già detto - fissa una serie di regole circa lo svolgimento dell'assemblea “nei casi di cui all'art. 1117-bis”c.c. (che è la norma che dispone che nel caso in cui “più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.” si applichino, in quanto compatibili, le norme in materia di condominio): si tratta delle disposizioni dettate per la costituzione dell'assemblea (anche) del supercondominio.

Da ricordare che l'istituto del supercondominio - prima che esso, con la l.n. 220/2012 di riforma della disciplina del condominio, ricevesse una specifica disciplina in via diretta (ancorché soltanto con riguardo ad alcuni profili) dalle norme del codice civile - era stato in precedenza individuato quale figura autonoma e specifica dalla giurisprudenza che aveva fissato al riguardo una serie di punti.

Si era affermato - quanto alla natura del supercondominio ed alla sua costituzione che, «per supercondominio si intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di alcune cose (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, ecc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati. Ai fini della costituzione del supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio essendo sufficiente … che i singoli edifici abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi ricompresi nell'ambito della applicazione dell'art. 1117 c.c.» (Cass. civ., sez. II, 14 novembre 2012, n. 19939).

Quanto poi all'assemblea del supercondominio si era affermato che «al supercondominio si applicano in toto le norme sul condominio anziché quelle sulla comunione» e che pertanto in particolare (v. sempre Cass. civ., sez. II novembre 2012, n. 19939):

«1) al supercondominio si applicano le disposizioni dettate dall'art. 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione e formazione e calcolo delle maggioranze … fermo restando che all'assemblea del supercondominio hanno diritto di partecipare (e quindi soggetti legittimati sono) tutti i singoli condomini sempre che l'eventuale regolamento non disponga diversamente;

2) le delibere della assemblea generale del supercondominio hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale. In particolare, laddove esiste un supercondominio devono esistere due tabelle millesimali: a) la prima riguarda i millesimi supercondominiali e stabilisce la spartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso ... la seconda tabella è quella normale interna ad ogni edificio;

3) l'esistenza del supercondominio, costituendosi questo ipso iure et facto, può essere esclusa o dal titolo o dal regolamento condominiale”.

Quelli ricordati sono dunque i principi elaborati dalla giurisprudenza in tema di supercondominio antecedentemente alla riforma del 2012.

Le disposizioni contenute nella norma riformata hanno fissato invece regole diverse con riferimento a molti aspetti importanti ed in particolare con riferimento all'assemblea del supercondominio.

La nuova disciplina ha previsto che nel caso del supercondominio se i “partecipanti” siano complessivamente più di 60 (si noti che la norma fa riferimento al numero dei partecipanti e non al numero delle unità immobiliari), ciascun condominio debba (si noti: la norma prevede che “debba” e non invece che “possa”) nominare - con la maggioranza di cui al comma 5 dell'art. 1136c.c.(dunque con una delibera da assumersi con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e con almeno 2/3 del valore dell'edificio) - il proprio rappresentante per l'assemblea diretta (peraltro solamente) alla gestione ordinaria delle parti che siano comuni a più condominii ed alla nomina dell'amministratore del supercondominio. Da notare che la norma impone per la nomina di tale rappresentante una maggioranza particolarmente elevata, maggioranza che appare incongruamente alta soprattutto se si considera che il delegato sarà chiamato a partecipare ad un'assemblea che avrà dei compiti per le cui deliberazioni sembra debba ritenersi che siano richieste delle maggioranze assai più basse.

Vi è da chiedersi se nel designare il proprio rappresentante all'assemblea del supercondominio l'assemblea del condominio possa fornire al rappresentante del proprio condominio indicazioni circa la posizione che egli dovrà assumere nell'assemblea cui sarà chiamato a partecipare relativamente ai diversi argomenti all'ordine del giorno: la previsione del comma 4 dello stesso art. 67 porta a dubitare di questa possibilità.

È previsto poi che nell'ipotesi considerata «in mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio»: si tratta di una previsione che riecheggia la disposizione dettata dall'art. 1129 c.c. Proprio per ciò, quanto alla procedura da seguire per la nomina da parte del giudice del rappresentante in questione sembra debba ritenersi che dovranno essere adottate le medesime modalità previste per la nomina dell'amministratore dall'art.1129: si tratterà pertanto di un procedimento che seguirà il rito camerale di cui all'art. 737 c.p.c. (“procedimento - dunque - plurilaterale di volontaria giurisdizione pura, privo di quel carattere di contenziosità che contraddistingue invece i procedimenti di revoca dell'amministratore”).

A proposito della nomina giudiziale del rappresentante del condominio dovranno pertanto farsi le medesime considerazioni che devono formularsi a proposito della nomina dell'amministratore del condominio da parte del giudice: deve ritenersi cioè che la posizione del rappresentante nominato dal giudice (analogamente a quella dell'amministratore del condominio nominato dal giudice: v., a questo riguardo, Cass. civ., sez. II, 22 luglio 2014, n. 16698 e Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2017, n. 21966) non differisca da quella del rappresentante nominato dai condòmini, non trattandosi di ausiliario del giudice ma di soggetto legato da un rapporto di mandato ai condòmini.

È previsto poi che ove uno o più dei condominii interessati non abbia nominato il proprio rappresentante, alla nomina possa provvedere l'autorità giudiziaria su istanza di uno dei rappresentanti già nominati (si noti che la norma consente solamente la proposizione dell'istanza da parte di uno dei rappresentanti degli altri condominii, mentre non prevede la possibilità della proposizione di un'istanza della medesima natura da parte di qualsiasi condomino degli altri condominii né da parte dell'amministratore di uno di tali condominii).

Tale istanza peraltro - prescrive la norma - potrà essere proposta «previa diffida a provvedervi entro un congruo termine».

Da notare che la diffida in questione dovrà provenire dal rappresentante del condominio già nominato e che essa dovrà essere formulata prima della proposizione dell'istanza al giudice. Non è chiaro però né da parte di chi né in base a quali criteri debba essere valutata la congruità del termine da assegnarsi per la nomina del rappresentante con la diffida in questione (al riguardo possono formularsi solamente ipotesi: ed uno degli elementi che sembra debba essere considerato in sede di valutazione della congruità del termine potrebbe ricavarsi dalla considerazione che per la nomina del rappresentante dovrà essere convocata l'assemblea, il che porta a pensare che dovrà pertanto tenersi conto del tempo necessario perché l'assemblea possa essere convocata e possa svolgersi).

Sia la diffida sia l'istanza al giudice devono essere notificati. Vi è da domandarsi se anche in questo caso - come in molti altri casi nel campo della disciplina del condominio, come per esempio nel caso della comunicazione del dissenso dalle liti disciplinato dall'art. 1132 c.c. (norma che appunto fa anch'essa riferimento espresso alla “notifica”) - possa farsi ricorso a mezzi di comunicazione equipollenti: al quesito - proprio in base alle considerazioni generali che valgono per tutti gli altri casi ricordati - sembra debba darsi risposta affermativa.

La notifica dovrà essere compiuta nei confronti dell'amministratore del condominio che non ha nominato il proprio rappresentante e, ove questo manchi, nei confronti di tutti i condomini di tale condominio (da sottolineare - per inciso - che non è affatto raro che si verifichi l'ipotesi che l'amministratore di tale condominio manchi: si ricordi che l'obbligo di nomina dell'amministratore è previsto solo nel caso di condominii composti da più di otto partecipanti). Vi è da domandarsi peraltro come il rappresentante di un altro condominio possa in concreto conoscere i nominativi e gli indirizzi di tutti i condòmini del condominio (condizione che appare presentare ancora maggiori difficoltà nel caso in cui manchi l'amministratore di tale condominio ed in cui manchi pertanto un soggetto preciso e unico al quale possano essere indirizzate richieste di informazione).

Da osservare che nell'ipotesi definita dal provvedimento che si annota sembra non fosse stata affatto seguita la strada ora indicata: nella motivazione del provvedimento infatti non si fa alcun cenno ad una diffida.

La norma fa netta distinzione - come si è visto - tra supercondominii che vedano la presenza di più di 60 partecipanti e supercondominii che vedano la presenza di un numero di partecipanti fino a 60: per le assemblee dei primi è imposta la presenza di un rappresentante (uno solo) per ogni condominio, mentre per le assemblee dei secondi si richiede la presenza di tutti i singoli condòmini proprietari delle unità immobiliari. Tale netta distinzione dà luogo a perplessità anche perché la linea di confine tra le due ipotesi è fissata non già dal numero dei condominii ma invece dal numero dei condòmini, sì che anche nel caso in cui i condominii componenti il supercondominio siano solamente due vi è la possibilità che - se complessivamente il numero dei condomini che compongano i due condominii sia di più di 60 - sia imposta la presenza in assemblea dei soli rappresentanti (che nel caso sarebbero due solamente: con tutte le conseguenze di difficoltà di gestione dell'assemblea anche con riguardo alle maggioranze ed al criterio delle teste che ne possono derivare).

Da segnalare poi che la regola anzidetta non concerne la convocazione ma solo la partecipazione all'assemblea: non sembra dubbio che pertanto la convocazione dell'assemblea del supercondominio debba essere invece indirizzata a tutti i condòmini e non al rappresentante del loro condominio (che del resto di norma, nel momento della convocazione dell'assemblea del supercondominio, non dovrebbe nemmeno essere stato ancora nominato) né all'amministratore del singolo condominio. La convocazione di tale assemblea, poi, dovrà provenire - in coerenza con quanto prevede l'art. 66 disp. att.c.c. - dall'amministratore del supercondominio o, se questo manchi, anche da uno solo dei condòmini.

Vi è da dire che la nomina del rappresentante del condominio all'assemblea del supercondominio dovrà essere oggetto di una precisa delibera (da assumersi con la maggioranza che sopra si è indicata) da parte dell'assemblea del singolo condominio: il che significa dunque che prima dell'assemblea del supercondominio dovranno necessariamente svolgersi le assemblee dei singoli condominii che lo compongono.

Ciò rende il tutto assai complicato e macchinoso. Si pensi che in concreto dovrebbe dunque ipotizzarsi la convocazione all'assemblea del supercondominio con un avviso, che dovrà essere recapitato a tutti i condòmini, da parte dell'amministratore del supercondominio; a questo punto dovrebbe avere luogo, da parte dell'amministratore di ciascun condominio la convocazione - evidentemente per una data antecedente quella in cui si dovrà tenere l'assemblea del supercondominio - delle assemblee di ciascuno dei condominii (assemblee che dovranno essere convocate da parte degli amministratori di ciascuno dei condominii, ma sulla base della richiesta o comunque della segnalazione dei condomini di questi: si consideri infatti che - come si è detto - l'avviso di convocazione dell'assemblea del supercondominio deve essere inviato ai singoli condòmini e non all'amministratore del condominio); nell'ipotesi poi che l'assemblea del condominio non nomini il rappresentante del condominio all'assemblea del supercondominio dovrà aversi – ma sempre prima che si svolga l'assemblea del supercondominio - la richiesta all'autorità giudiziaria della relativa nomina e dovrà svolgersi il conseguente procedimento. Se questa richiesta sarà avanzata dal rappresentante di uno degli altri condominii essa dovrà essere preceduta da una diffida (che dovrà essere inoltrata a tutti i condòmini del condominio che non ha provveduto alla nomina del suo rappresentante, ove manchi l'amministratore) con invito a provvedere a tale nomina entro un congruo termine, scaduto soltanto il quale potrà proporsi l'istanza all'autorità giudiziaria.

Come si vede, si tratta di un complesso di operazioni che presenta grande macchinosità: è certo che per lo svolgimento di tutte le operazioni ora considerate vi è da prevedere la necessità di un periodo di tempo che appare assolutamente incompatibile con la necessità dello svolgimento dell'assemblea del supercondominio.

Una possibile soluzione per ridurre gli inconvenienti ora esaminati potrebbe essere quella dell'introduzione della prassi della nomina, nell'assemblea del condominio, del rappresentante del condominio nell'assemblea del supercondominio anche nei casi in cui quest'ultima assemblea non sia stata ancora convocata (a questo proposito va tenuto presente che, dal momento che al supercondominio si applicano le regole in tema di condominio, anche per il supercondominio l'assemblea deve essere convocata ogni anno sì che è comunque certo che nel corso del periodo di tempo compreso tra l'una e l'altra assemblea del condominio si dovrà tenere certamente anche l'assemblea del supercondominio: è dunque ragionevole pensare che i condòmini nella assemblea annuale del proprio condominio possano nominare anche il rappresentante del condominio per l'assemblea del supercondominio che, ancorché non ancora convocata, è certo che verrà convocata prima che si tenga la prossima assemblea annuale del condominio). Certo è che in questo caso se il rappresentante del condominio potrà essere nominato, non potrà comunque essere a lui data alcuna indicazione in vista dell'assemblea del supercondominio, non essendo questa stata ancora convocata e non essendo noto l'ordine del giorno di questa. Vi è da chiedersi anche se sia consentita la nomina di un rappresentante fisso del condominio all'assemblea del supercondominio, che rappresenti pertanto il condominio in quest'ultima sede fino all'eventuale sua revoca e sostituzione.

Un aspetto importante della disciplina dell'assemblea del supercondominio si coglie poi alla luce della considerazione che la norma che stiamo esaminando fa riferimento solo alle decisioni circa la gestione ordinaria delle parti comuni e la nomina dell'amministratore: ne deriva che per l'assemblea diretta ad assumere ogni diversa decisione non valgono le regole fissate dalla norma che stiamo esaminando.

Si è al proposito osservato in dottrina che dovrà “essere chiarito in fase applicativa su quali fronti ed in quali termini operi il limite dell'ordinaria gestione … che se inteso in senso restrittivo comprimerebbe oltremodo i poteri dell'assemblea dei rappresentanti e dell'amministratore del supercondominio, rendendoli così inidonei ad affrontare la maggior parte delle questioni che si sono presentate nella pratica”.

In ogni caso, è chiaro che per ogni diversa decisione dovrà esservi un'altra assemblea del supercondominio per il cui svolgimento dovranno essere utilizzate le regole ordinarie: altra assemblea cui dovranno partecipare tutti i condòmini. Si tratta - come si vede - di una costruzione disomogenea ed irragionevole.

Si noti che la nuova disciplina introdotta per regolare l'assemblea del supercondominio (e di tutte le altre realtà previste dall'art. 1117-bisc.c.) si differenzia dalla disciplina che nel passato la giurisprudenza aveva ritenuto dovesse essere seguita. Come si è già ricordato, nel passato si era ritenuto infatti che con riguardo all'assemblea del supercondominio non soltanto la convocazione dovesse essere comunicata - come sembra debba ritenersi anche oggi sulla base delle nuove regole - a tutti i condòmini dei singoli condominii componenti il supercondominio (Cass. civ., sez. II, 8 agosto 1996, n. 7286) ma anche che all'assemblea del supercondominio dovessero - e potessero - partecipare solamente i proprietari delle singole unità immobiliari facenti parte dei condominii componenti il supercondominio (Cass. civ., sez. II, 28 settembre 1994, n. 7894) e non invece gli amministratori dei diversi condominii, al punto che addirittura si era ritenuto che la clausola del regolamento del supercondominio che prevedesse la partecipazione all'assemblea del supercondominio non già dei singoli condòmini ma dei delegati designati dall'assemblea di ciascun condominio fosse nulla per contrasto con gli artt. 1138 e 1136 c.c. e che conseguentemente fossero nulle le delibere dell'assemblea che si fosse in tal modo costituita: nullità - rilevabile d'ufficio dal giudice (Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 2001, n. 15476) - derivante dalla considerazione che “l'assemblea del supercondominio deve essere composta da tutti i partecipanti ai singoli condominii” poiché “anche relativamente all'assemblea del supercondominio ciascun partecipante ha il diritto di intervenire alla riunione e di esprimere l'assenso e il dissenso sugli argomenti all'ordine del giorno e di votare in proporzione alla sua quota” (Cass. civ., sez. II, 26 agosto 2013, n. 19558).

Alla medesima conclusione si era ritenuto che dovesse pervenirsi anche con riguardo all'ipotesi di un'eventuale clausola diretta ad introdurre una tale regola che fosse inserita in un regolamento di condominio pur di natura contrattuale (Cass. civ., sez. II, 28 settembre 1994, n. 7894).

Questi principi e queste regole - come si è visto - sono ora completamente cambiati, ma solamente nel caso di supercondominio che veda la presenza di più di 60 partecipanti (e - come si è detto - solamente con riferimento alle assemblee dirette ad assumere decisioni circa la gestione ordinaria dei beni comuni e circa la nomina dell'amministratore del supercondominio).

Vi è da domandarsi peraltro se il fatto che per i supercondominii con più di 60 partecipanti sia prevista (e resa obbligatoria) l'assemblea dei rappresentanti debba portare a ritenere che oggi anche nei supercondominii con un numero inferiore di partecipanti sia consentito che, a mezzo del regolamento, si preveda l'adozione delle medesime modalità di formazione dell'assemblea (con la presenza dei soli rappresentanti dei condominii) che la norma in esame fissa per i supercondominii con più di 60 condomini. Da ricordare che sebbene a mente dell'art. 72 disp. att. c.c. le disposizioni di cui al precedente art. 67 non possono essere derogate dal regolamento di condominio potrebbe forse ritenersi che in questo caso non si tratti di una deroga ma piuttosto dell'estensione dell'applicazione di una regola che è prevista per una certa situazione anche ad una situazione parzialmente diversa.

Dei problemi ora segnalati si sono avuti i primi riscontri in giurisprudenza. In particolare è stato ritenuto - da parte di Trib. Milano 29 gennaio 2016 - che sia affetta da nullità radicale la delibera assunta dall'assemblea di un supercondominio con più di 60 partecipanti convocata per la nomina dell'amministratore e per la gestione ordinaria delle parti comuni allorché alla relativa riunione abbiano partecipato i singoli condòmini anziché i rappresentanti di condominio come prevede l'art. 67 disp. att. c.c.

Da osservare, infine, che non è chiaro come debba funzionare il nuovo modello di assemblea in tutti i suoi aspetti: le nuove norme infatti fissano le regole per la convocazione dell'assemblea, ma non fissano le regole per il suo svolgimento. Vi è da chiedersi se per lo svolgimento dell'assemblea possa farsi ricorso alle regole proprie dell'assemblea tradizionale e vi è da chiedersi anche - nel caso - con quali correzioni e con quali adattamenti tali regole possano applicarsi.

I quesiti che si pongono al riguardo sono numerosi. Per esempio vi è da chiedersi, quanto a tale assemblea:

- a quali maggioranze debba farsi ricorso (il quesito si presenta aperto anche in considerazione del fatto che per l'assemblea in questione non è prevista la prima e la seconda convocazione);

- se per valutare le maggioranze debba essere utilizzato anche in questo caso il doppio criterio dei millesimi e delle “teste” (e, in questo caso, vi è da chiedersi se debbano essere prese in considerazione le “teste” dei condòmini rappresentati o quelle dei rappresentanti);

- se, con riguardo al criterio dei millesimi, debbano considerarsi i millesimi relativi ai singoli condòmini rappresentati o invece globalmente i millesimi propri di ciascun condominio (considerando questo come soggetto unico ed a sé stante);

- quali regole debbano applicarsi a proposito dell'impugnazione delle delibere dell'assemblea del supercondominio e se i singoli condòmini possano impugnare le delibere cui il rappresentante del loro condominio abbia dato voto favorevole.

Questi sono solamente alcuni dei tanti interrogativi che le nuove norme pongono ed ai quali cominciano a darsi le prime risposte. Tra queste si registra l'opinione espressa in dottrina secondo cui l'assemblea del supercondominio “non può affatto soprassedere dai criteri dell'art. 1136 c.c. (da intendersi richiamati mediante il generale rinvio fatto dall'art. 1117-bis c.c.), relativi alla costituzione, alla formazione e al calcolo delle maggioranze, i quali troveranno applicazione avuto riguardo agli elementi reale e personale configurati da tutte le unità abitative comprese nel complesso e da tutti i proprietari rappresentati”.

Vi è in ogni caso da dire che - quali che siano le risposte che potranno darsi ai quesiti che si pongono con riguardo alle modalità di funzionamento dell'assemblea che stiamo considerando - questa appare costituire un modello diverso da quello proprio dell'assemblea tradizionale del condominio regolata dall'art. 1136 c.c. La differenza di fondo tra i due modelli riflette le differenze ravvisabili tra uno strumento attuativo della democrazia diretta (che si esercita con l'assemblea generale di tutti i partecipanti) ed uno strumento attuativo della democrazia rappresentativa (che si esercita con la delega a rappresentanti). Quest'ultima peraltro può dare luogo anche ad incongruenze sul piano delle decisioni: si pensi per esempio al caso di un supercondominio composto da tre condominii, nel quale sembra sia sufficiente che due dei tre rappresentanti siano orientati in un senso perché la relativa posizione prevalga pur nel caso in cui sulla base del conteggio dei millesimi di tutti i condomini partecipanti ai tre condominii tale posizione potesse risultare invece minoritaria.

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Cavallaro, Prime considerazioni sulla riforma della disciplina condominiale, in Nuove leggi civ. comm., 2013, 938;

Monegat, Le parti comuni dopo la riforma, in Immob. & proprietà, 2013, 91;

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