La risoluzione della compravendita di appartamento affetto da gravi vizi strutturali: un caso di aliud pro alio

La compravendita di un'immobile privo del certificato di abitabilità, e delle stesse condizioni necessarie per ottenerlo, a causa della presenza di gravi difetti strutturali esteriorizzatisi soltanto dopo l'avvenuta stipula del rogito, integra un'ipotesi di aliud pro alio, con il conseguente inadempimento contrattuale della parte venditrice, che avrebbe dovuto preventivamente verificare la sussistenza dei presupposti per conseguirlo, informandone tempestivamente gli acquirenti, la cui sofferenza provata, per avere dovuto abbandonare la casa acquistata e ristrutturata in vista delle nozze - con la conseguente necessità di reperire sul mercato delle locazioni altra unità immobiliare - integra un danno grave risarcibile, liquidabile anche in via equitativa.

I coniugi acquirenti di un bene immobile evocano in giudizio il venditore, chiedendone la condanna in via principale alla risoluzione del contratto di compravendita per grave inadempimento del medesimo convenuto, in quanto il suddetto immobile si era rivelato inidoneo a soddisfare le esigenze abitative degli attori, ai quali, era stato successivamente ordinato con ordinanza sindacale, unitamente agli altri condomini e utilizzatori degli appartamenti dello stabile condominiale, l'immediato sgombero, stante l'immanente pericolo di crollo, e in via gradata, per sentire dichiarare la nullità dello stesso contratto per difetto di presupposizione.

La risoluzione contrattuale per grave inadempimento del venditore, fondata sostanzialmente sull'aliud pro alio di un'immobile compravenduto per essere destinato a casa coniugale, privo dell'abitabilità e delle condizioni intrinseche della res per poterla conseguire anche successivamente all'acquisto, e la risarcibilità del danno patito dagli stessi acquirenti, conseguente alla perdita della disponibilità e godimento dell'immobile.

La Corte di merito rigetta integralmente l'appello proposto avverso la sentenza del giudice di prime cure, confermandone integralmente il contenuto.

I giudici del merito, rilevano infatti come nel caso di specie, era da ritenersi pacifico in atti di causa, che per l'immobile compravenduto, non era mai stato rilasciato il certificato di abitabilità non sussistendo le condizioni per poterlo ottenere, essendone stata accertata un'inidoneità strutturale di gravità tale da rendere necessario lo sgombero dell'intero edificio da parte degli occupanti con ordinanza ad hoc emessa dal Sindaco.

Nell'addivenire a tale conclusione, la Corte rileva altresì come la ricorrenza dell'aliud pro alio non può essere esclusa dalla successiva approvazione ed esecuzione dei lavori di consolidamento approvati dall'assemblea dei condomini, all'esito dei quali, sarebbe stato rilasciato il certificato di agibilità dello stabile, perché se da un lato è vero che il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude che la vendita dell'immobile, che al momento del contratto ne fosse privo, possa essere configurata come un'ipotesi di vendita di aliud pro alio, dall'altro, è altrettanto vero che tale esclusione è stata riconosciuta dalla giurisprudenza nei soli casi in cui fossero comunque sussistenti, già al momento della stipula dell'atto di compravendita immobiliare, le condizioni di idoneità della res per ottenere la suddetta certificazione, circostanza non ricorrente nella fattispecie scrutinata dagli stessi giudici, stante la presenza dei gravi difetti strutturali accertati a carico dell'immobile oggetto di causa, e i costi occorrenti per conseguire il suindicato certificato di agibilità strutturale, tutt'altro che modesti e agevoli da sostenere, non potendosi dunque escludere la gravità dell'inadempimento del venditore, e, quindi, la sua idoneità a legittimare la domanda di risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c.

Nella stessa motivazione si dà altresì conto della colpa di parte venditrice, atteso che non essendo l'appartamento compravenduto munito del certificato di abitabilità, il venditore, prima di procedere alla stipula del rogito, avendo l'obbligo di consegnare una cosa immune da difetti di realizzazione del cespite, avrebbe dovuto verificare, con l'uso della normale diligenza, la sussistenza dei presupposti occorrenti ex lege per conseguirlo, ovvero, che l'appartamento non era conforme alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie stante la mancata presentazione presso gli uffici competenti del progetto di calcolo strutturale, necessario al rilascio del certificato di abitabilità, e, quindi, ad assicurare la commerciabilità del bene.

In ordine alla risarcibilità del grave danno patito dagli acquirenti, se è vero che il danno non patrimoniale, anche quando sia determinato dalla lesione di diritti inviolabili della persona, quali, nella specie, il diritto di proprietà e di godimento della casa di abitazione, non è in re ipsa, ma costituisce un danno conseguenza, che deve essere allegato e provato da chi ne domandi il risarcimento, è altrettanto vero che tale prova può essere data anche attraverso presunzioni semplici, ravvisabili nella repentina, quanto inaspettata e forzosa rinuncia al godimento della propria abitazione domestica, certamente idonea ad ingenerare una sofferenza e un patema d'animo di intensità certamente non trascurabile, considerati altresì i risvolti di tale evento sulla serenità personale dei coniugi, che furono costretti a posticipare le nozze e a fissare in altro luogo l'immobile sostitutivo reperito in locazione dopo l'avvenuto sgombero di quello acquistato per fissarvi la residenza coniugale.

Il caso risolto dai giudici baresi concerne la carenza di agibilità strutturale dell'immobile ricompreso in un edificio condominiale - anch'esso interessato dallo stesso problema esaminato nel corso di varie riunioni assembleari dei condomini - la quale, costituisce, un requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sulla sua attitudine ad assolvere alla funzione economico-sociale nel traffico giuridico e commerciale, assicurandone il legittimo godimento e la sua stessa commerciabilità, sicché la mancanza del certificato di idoneità strutturale dell'immobile, per caratteristiche proprie dello stesso, integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio.

Analogo principio viene costantemente affermato dalla giurisprudenza con riguardo all'ipotesi della mancanza della certificazione di abitabilità anch'esso ricorrente nella stessa fattispecie qui considerata, conseguente alla generalizzata inaffidabilità strutturale dell'intero corpo di fabbrica cui l'appartamento compravenduto appartiene, il quale, si è rivelato essere del tutto inservibile per qualsiasi destinazione, oltre che foriero di immanente pericolo per la sicurezza e l'incolumità delle persone abitanti o comunque soggiornanti nello stesso cespite immobiliare.

Tuttavia, è bene precisare che nella vendita di immobili destinati ad uso abitativo, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni delle parti comportando per ciò solo automaticamente l'inidoneità del contratto a realizzare la funzione economico-sociale che gli è propria, ed escludendo rilievo alla causa effettiva dell'omissione, giacché la mancata consegna può anche dipendere da circostanze che non escludano in modo significativo l'oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell'acquirente (Cass. civ., sez. II, 29 marzo 1995, n.3687, in cui si è rigettata la richiesta di risoluzione per aliud pro alio riguardante la compravendita di un'immobile privo della licenza di abitabilità, in quanto, quest'ultima, concessa nel corso del giudizio, aveva causato un inadempimento di scarsa importanza, posto che nel frattempo il compratore aveva comunque utilizzato l'appartamento secondo la sua specifica destinazione d'uso).

La giurisprudenza di legittimità ha quindi ritenuto che integra un'ipotesi di consegna di aliud pro alio il difetto assoluto della licenza di abitabilità ovvero l'insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerla in dipendenza della presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica (Cass. civ., sez. II, 30 gennaio 2017, n. 2294; Cass. civ., sez. II, 27 luglio 2006, n.17140).

In tale ottica, si è altresì affermato che la vendita di un immobile privo del certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto, e il compratore potrebbe chiedere legittimamente o la risoluzione del contratto ovvero il suo scioglimento, o l'adempimento dello stesso, qualora abbia interesse all'acquisto, ferma restando la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni (Cass. civ., 8 febbraio 2016, n.24386; Cass. civ., sez. III, 23 gennaio 2009, n. 1701, in cui si è affermato che il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile, e che la violazione di tale obbligo non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile).

Allo stesso modo, si è affermato che in tema di preliminare di compravendita immobiliare, la mancata consegna all'acquirente del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo accertarsi, in concreto, la gravità dell'omissione in relazione alla possibilità di godimento e alla stessa commerciabilità del cespite (Cass. civ., sez. VI, 11 luglio 2018, n.18203).

Peraltro, si è affermato che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune - nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore - è giustificato, perché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale, e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali ai fini della stipula del definitivo (Cass. civ.,sez. VI, 14 gennaio 2019, n.622, in una fattispecie in cui la parte alienante aveva garantito la totale regolarità urbanistica dell'immobile in sede di conclusione del contratto preliminare, con la conseguenza che, per consentire la stipula del contratto definitivo, avrebbe dovuto fornire al promissario acquirente la documentazione attestante tale regolarità, e in particolare, il certificato di abitabilità, il quale era stato più volte richiesto dal promissario acquirente, con l'avvertimento che senza di essi non si sarebbe potuti addivenire alla stipula del contratto definitivo).

La spiegazione della posizione assunta al riguardo dalla giurisprudenza è chiarissima: l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale ed a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè l'immediata possibilità di fruibilità e commerciabilità del bene, per cui i certificati di abitabilità, agibilità e di conformità alla concessione edilizia devono ritenersi essenziali sul piano del corretto adempimento della prestazione gravante sull'alienante (Cass. civ., sez. II, 6 luglio 2011, n.14899; Cass. civ., sez. II, 11 maggio 2009, n. 10820).

Infatti, soltanto nel caso in cui non ricorrano le condizioni per l'ottenimento della suddetta certificazione, per effetto di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, può ipotizzarsi nella mancata consegna della documentazione di cui si discute un inadempimento ex se idoneo alla risoluzione della compravendita, mentre nelle altre ipotesi, l'omissione del venditore non si sottrae - a tale fine - ad una verifica dell'importanza e gravità dell'inadempimento in relazione alle concrete esigenze del compratore di utilizzazione diretta o indiretta dell'immobile (Cass. civ., sez. II, 18 marzo 2010, n. 6548).

Pertanto, il mancato rilascio del certificato di abitabilità può essere ricondotto ad una articolata gamma di ipotesi nell'ambito delle quali, l'eventuale inadempimento del venditore può assumere connotazioni di diversa gravità, e, dunque, può essere tale da non dare necessariamente luogo alla risoluzione del contratto, come quando il giudice ritenga di scarsa importanza l'inadempimento, ove emerga la prova che l'immobile presenti tutte le caratteristiche necessarie per l'uso che gli è proprio, e, che la licenza in parola possa essere agevolmente ottenuta (Cass. civ., sez. II, 22 novembre 2006, n. 24786).

In buona sostanza, la mancata consegna della licenza di abitabilità in ordine ad un bene immobile destinato ad abitazione esige un'accurata indagine tendente ad accertare la causa effettiva di tale situazione, posto che l'omesso rilascio di tale certificato può dipendere ad esempio da una grave e insanabile violazione urbanistica, ovvero dalla necessità di eseguire determinati interventi edilizi, oppure da meri impedimenti o ritardi burocratici, che, quindi, non attengono alla oggettiva attitudine del bene a realizzare la sua funzione economico-sociale.

Il rilascio del certificato di abitabilità di un'immobile è dunque condizionato non soltanto alla preventiva verifica della salubrità degli ambienti, ma anche alla conformità edilizia dell'opera realizzata dall'originario costruttore, il cui rilascio, serve dunque a documentare la conformità dell'immobile alle norme igienico-sanitarie e urbanistiche ed alle prescrizioni della stessa concessione edilizia.

Il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude che la vendita dell'immobile che al momento del contratto di compravendita ne sia privo, possa essere configurata come un'ipotesi di vendita di aliud pro alio.

Tuttavia, anche la presenza del certificato di abitabilità, ove esistano problemi rilevanti sul piano della staticità dell'immobile, non serve ad escludere l'oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell'acquirente, ove il cespite risulti oggettivamente inidoneo ad assolvere alla sua consueta funzione economico-sociale.

Conseguentemente, si è affermato il principio secondo cui, così come nel caso in cui ricorrano le condizioni per l'ottenimento del certificato di abitabilità, il suo attuale mancato rilascio non determina di per sè un inadempimento, e non giustifica, per l'effetto, la risoluzione del contratto e/o il risarcimento dei danni, alla stessa stregua, e in senso opposto, la presenza formale del documento, ma, al contempo, di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, integra gli estremi di un inadempimento ex se idoneo a giustificare la risoluzione della compravendita, da qualificarsi grave in relazione alle concrete esigenze del compratore circa la possibilità di utilizzazione diretta od indiretta dell'immobile (Cass. civ., sez. II, 27 dicembre 2017, n.30950).

Inoltre, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza (Cass. civ., sez. II, 26 gennaio 2006, n.1514).

Le considerazioni che precedono rendono, dunque, palese che i vizi redibitori si distinguono dall'ipotesi della consegna di aliud pro alio la quale ricorre quando la diversità tra la cosa compravenduta e quella consegnata incide sulla natura, e, quindi, sull'individualità, consistenza e destinazione della stessa, in modo da potersi ritenere che essa appartenga ad un genere del tutto diverso da quello posto a base della decisione del compratore di effettuare l'acquisto, o quando la stessa res consegnata presenti difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti - c.d. inidoneità ad assolvere la funzione economico-sociale - facendola degradare in una sottospecie del tutto diversa da quella dedotta e trasferita nel contratto di compravendita (Cass. civ., sez. I, 5 febbraio 2016, n.2313).

Torres, La vendita di aliud pro alio e l'essenzialità del certificato di agibilità nella compravendita immobiliare, in Notar., 2013, 647;

Riario Sforza, Il rilascio in corso di causa del certificato di abitabilità, in Obblig. e contratti, 2011, 583;

Priveato, Vendita di bene immobile privo del certificato di agibilità, in Resp. civ., 2010, 849;

Mantovani, I vizi redibitori nel contratto di compravendita, in Rass. dir. civ. 2009, 58;

Casu, Postille in tema di certificato di agibilità, in Riv. notar., 2008, 1428;

Toschi Vespasiani, Compravendita di immobili privi di licenza di abitabilità e ruolo del notaio, in Studium iuris, 2003, 87;

Enriquez, La distinzione tra vizi redibitori ed aliud pro alio, in Contratti, 2001, 264;

Rossi, Vizi, mancanza di qualità ed aliud pro alio datum: differenze ed analogie tra i tre aspetti dell'inadempimento,in Dir. e giur., 1997, 207.