Attribuzione rendita catastale: la procedura “Docfa” elimina necessità di "prova" e sopralluogo tecnico dell'Agenzia

Nell'ipotesi in cui l'Agenzia del territorio attribuisca una rendita catastale a seguito della c.d. procedura “Docfa” e l'accatastamento operato dall'Ufficio risulti essere diverso da quello proposto dal contribuente, il provvedimento dell'Amministrazione deve ritenersi sufficientemente motivato qualora tenga comunque conto della destinazione e delle caratteristiche dell'immobile, così come risultanti dall'elaborato “Docfa” presentato, sì da fondarlo sui medesimi fatti e dati indicati dal contribuente nella proposta di attribuzione della rendita. Pertanto, gli avvisi di accertamento risulteranno adeguatamente motivati, anche in assenza di sopralluogo tecnico, già con la sola precisazione di unità immobiliare, canone censuario, foglio, particella, subalterno, zona censuaria, categoria classe, rendita: trattandosi di fatti “inter parte” pacifici che non necessitano di prova da parte dell'Ufficio.

Una Società impugnava dinnanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Agrigento quattro diversi avvisi di accertamento emessi dalla locale Agenzia del territorio a seguito di rettifica delle rendite catastali proposte dalla stessa società in sede di dichiarazione “Docfa” riferiti ad uno stabilimento industriale in disuso ubicato in prossimità del litorale in una località a spiccata vocazione turistica ritenendo che i provvedimenti non fossero congruamente motivati.

La Commissione tributaria di prima istanza, sezione IV, con sentenza n. 1006/2013 rigettava il ricorso ritenendo, invece, che i provvedimenti impugnati fossero adeguatamente motivati con l'indicazione dei dati oggettivi e delle classi attribuite agli immobili.

La Società impugnava la sentenza di prime cure dinnanzi alla Commissione Tributaria Regionale per la Sicilia riproponendo le medesime argomentazioni già disattese dal primo Giudice ed in particolare insistendo nell'insufficiente motivazione degli avvisi che – a parere della Società – contenevano soltanto l'indicazione dei nuovi valori, avulsi dal reale stato di fatto, ribadendo la fondatezza della propria perizia di parte con la quale era stata contestata la fondatezza del provvedimento dell'Amministrazione e lamentando inoltre che la Commissione Tributaria Provinciale aveva “invertito” l'onere della prova.

La Commissione Tributaria di appello con la sentenza in commento ha rigettato il gravame osservando che “…l'accatastamento operato dall'Ufficio, diverso da quello proposto dal contribuente, ha tenuto comunque conto della destinazione e delle caratteristiche dell'immobile…sì da fondarlo sui medesimi fatti indicati dal contribuente nella proposta di attribuzione della rendita…”.

Il d.P.R. n. 917/1986 all'art. 34: “determinazione del reddito dei fabbricati” – dispone (in sintesi) che: “Il reddito medio ordinario delle unità immobiliari è determinato mediante l'applicazione delle tariffe d'estimo, stabilite secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria e classe, ovvero, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta. Le tariffe d'estimo e i redditi dei fabbricati a destinazione speciale o particolare sono sottoposti a revisione quando se ne manifesti l'esigenza per sopravvenute variazioni di carattere permanente nella capacità di reddito delle unità immobiliari e comunque ogni dieci anni. La revisione è disposta con decreto del Ministro delle finanze previo parere della Commissione censuaria centrale e può essere effettuata per singole zone censuarie. Prima di procedervi gli uffici tecnici erariali devono sentire i comuni interessati...”.

Tale disposizione va correlata con il d.P.R. 1° dicembre 1949 n. 1142 – “Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano”. Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile, quindi, è un atto tributario che inerisce al bene e ne costituisce l'oggetto, secondo una prospettiva di tipo “reale”, riferita alle caratteristiche oggettive (sia di natura costruttiva che tipologiche in genere) le quali costituiscono il nucleo sostanziale della “destinazione ordinaria”.

Ne deriva che l'idoneità del bene a produrre ricchezza va ricollegata specificamente non all'uso concreto che dello stesso bene venga fatto, ma alla destinazione funzionale e produttiva, che va accertata con riguardo alle potenzialità d'utilizzo purchè non in contrasto con la disciplina urbanistica. Viceversa, il canone con il quale viene determinato il classamento e la conseguente attribuzione della rendita catastale per gli immobili di categoria produttiva deve basarsi – a mente di quanto disposto dai citati d.P.R. 1 dicembre 1949 n. 1142 e art. 34 del d.P.R. 22 dicembre 1987 n. 917 - sulla “stima diretta” e deve tenere conto delle caratteristiche del bene potendo, a tal fine, essere desunte anche dalle risultanze emergenti dai documenti a disposizione dell'Ufficio senza necessità di sopralluogo.

La giurisprudenza di legittimità in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della c.d. “procedura Docfa”, ha distinto due diverse ipotesi:

• la prima, in cui gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall'Ufficio e l'eventuale discrasia tra rendita e proposta di rendita attribuita derivi da una valutazione tecnica sul valore economico dei beni.
• la seconda (opposta alla prima) in cui vi sia una divergente valutazione degli elementi di fatto indicati dal contribuente: in quest'ultima fattispecie graverà sull'Amministrazione l'onere di munire l'avviso di accertamento di una motivazione più approfondita e comunque idonea a specificare le differenze riscontrate.

Ad avviso del Collegio del gravame “…nel caso concreto si è verificata la prima ipotesi in cui l'accatastamento operato dall'Ufficio diverso, da quello proposto dal contribuente, ha tenuto comunque conto della destinazione e delle caratteristiche dell'immobile, così come risultanti dall'elaborato Docfa presentato, che non sono state modificate, sì da fondarlo sui medesimi fatti indicati dal contribuente nella proposta di attribuzione della rendita…”.

La Commissione di appello Siciliana ha osservato che “… gli avvisi di accertamento risultano sufficientemente motivati già con la sola precisazione di unità immobiliare, canone censuario, foglio e particella, subalterno, zona censuaria, categoria, classe, consistenza, rendita, trattandosi di fatti “inter partes” pacifici che non dovevano essere provati dall'Ufficio…”.

Ha inoltre rilevato che i superiori principi “influenzano necessariamente l'onere della prova sul valore del terreno e dello stabilimento industriale costituendo il solo punto di divergenza tra le parti; che l'Agenzia ha assolto avvalendosi, da un lato dei dati relativi alle aree, ai fabbricati ed agli impianti forniti dal contribuente e provvedendo alle conseguenti stime tramite elementi comparativi di valore e di mercato…con realtà analoghe presenti nella stessa zona (c.d. metodo sintetico - comparativo)”.

Riferimenti giurisprudenziali

In tema di classamento di immobili, la più recente giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “…qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della c.d. procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita solo se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall'Ufficio e l'eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una valutazione tecnica sul valore economico dei beni, mentre nel caso in cui vi sia una divergente valutazione degli elementi di fatto indicati dal contribuente, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente, sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso”. (Cassazione civile, sez. trib., 23/05/2018, n. 12777)

Con altre recenti pronunce di legittimità strettamente riferite alla rendita catastale la Suprema Corte ha inoltre chiarito che “…nell'ipotesi in cui l'immobile per le proprie caratteristiche strutturali rientri in una categoria speciale, non assume rilevanza la corrispondenza rispetto all'attività in concreto svolta all'interno dello stesso che può costituire, ove ricorrente, mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva operata. (Nella specie, in applicazione del principio, la S.C. ha confermato la decisione impugnata che aveva ritenuto legittima, in difetto di prova di trasformazioni tali da dimostrare il mutamento di destinazione, la modifica di classamento di un immobile con caratteristiche oggettive e strutturali proprie della categoria speciale D/4, in quanto costruito e adibito a speciali esigenze di un'attività commerciale)”. (Cassazione civile, sez. VI-T, 11/09/2018, n. 22103).

Ad avviso del Giudice nomofilattico, infatti, “Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l'oggetto, secondo una prospettiva di tipo "reale", riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere), che costituiscono il nucleo sostanziale della cd. "destinazione ordinaria", sicché l'idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica. (Nella specie, il giudice di merito aveva riconosciuto ad un immobile, attualmente in uso per attività di estetista, la categoria C3 in luogo di quella C1, assegnata dall'ufficio, nonostante che struttura e caratteristiche dell'immobile fossero rimaste invariate)” (Cassazione civile, sez. trib., 10/06/2015, n. 12025).

Tale pronuncia si è posta sul solco di altre coeve statuizioni di segno analogo le quali avevano affermato il principio secondo il quale ”In tema di classamento di immobili, l'atto conseguente alla cd. procedura DOCFA, disciplinata dall'art. 2 del D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, conv. in Legge 24 marzo 1993, n. 75 e dal D.M. 19 aprile 1994, n. 701, , con allegata relazione di stima UTE, ove sia fondato sui medesimi fatti indicati dal contribuente nella proposta di attribuzione della rendita, è sufficientemente motivato con la sola precisazione di unità immobiliare, canone censuario, foglio, particella, subalterno, zona censuaria, categoria, classe, consistenza, rendita, trattandosi di fatti "inter partes" pacifici che non devono essere provati dall'Ufficio, tenuto, invece, anche a mezzo di allegazione di stima UTE, a rendere note le ragioni della valutazione da cui ha fatto discendere il nuovo classamento - ad esempio con riferimento ai prezzi medi - che il contribuente ben può contrastare anche con il deposito di perizie o relazioni tecniche, nel rispetto delle preclusioni processuali stabilite dalla legge. (Cassazione civile, sez. trib., 24/04/2015, n. 8344).