Risoluzione del contratto d'affitto d'azienda e retrocessione della locazione

La retrocessione del contratto di locazione di un immobile ad uso diverso, a seguito della risoluzione del contratto di affitto d'azienda precedentemente intercorso, in caso di morosità nel pagamento dei canoni, comporta la responsabilità esclusiva e diretta dell'originario conduttore nei confronti del locatore.

Il sig. X titolare di una ditta individuale, comunica al locatore Y di avere concesso in affitto la propria azienda e di avere contestualmente ceduto il contratto di locazione dell'immobile all'interno del quale esercitava l'attività.

Il locatore - che non aveva liberato il cedente dalle obbligazioni nascenti dal contratto di locazione - riceve successivamente una comunicazione, con la quale viene informato che il contratto di affitto di azienda si era risolto per mutuo consenso e che l'impresa individuale cedente era da considerarsi nuovamente conduttore dell'immobile.

A seguito della morosità dell'impresa - che ab origine aveva assunto la qualità di conduttrice - nel pagamento del canone di locazione, il locatore intima alla medesima sfratto, contestualmente citandola in giudizio dinanzi al foro competente per la convalida.

All'udienza di convalida, la parte intimata si costituisce eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva poiché il contratto di locazione dell'immobile è stato sostituito, e comunque è stato ceduto.

La retrocessione del contratto di locazione, a seguito della risoluzione del contratto di affitto di azienda, in caso di morosità nel pagamento dei canoni, comporta la responsabilità dell'originario conduttore nei confronti del locatore?

Il Tribunale - preso atto che nel caso in esame vi era stata la cessione del contratto di locazione dell'immobile senza liberazione del cedente - ha ritenuto sussistere la legittimazione processuale passiva del convenuto, tornato nella disponibilità dell'azienda al termine dell'affitto, per effetto dell'intervenuta risoluzione per mutuo consenso del contratto di affitto di azienda, idonea a provocare una “retrocessione” del contratto di locazione dell'immobile.

Al riguardo, il giudice torinese chiarisce che nella fattispecie scrutinata, a seguito della risoluzione del contratto di affitto d'azienda si è realizzata una nuova successione - in senso inverso - nel rapporto contrattuale controverso, dal cessionario al cedente, non essendovi stata una sostituzione del precedente contratto di locazione con un nuovo e successivo contratto di locazione, ma unicamente la “retrocessione” dell'originario ed unico contratto di locazione intercorso con il medesimo locatore.

La quaestio juris risolta dal giudice torinese merita di essere approfondita, in quanto non si limita a ribadire il principio già espresso dalla giurisprudenza di legittimità e di merito secondo cui in caso di cessione del contratto di locazione, contestualmente a quella dell'azienda, effettuata ai sensi dell'art. 36 l. n. 392/1978 senza il consenso del locatore, tra il cedente ed il cessionario divenuto successivo conduttore dell'immobile esiste un vincolo di responsabilità sussidiaria, contraddistinta dal mero beneficium ordinis che consente al locatore di rivolgersi al cedente, con la proposizione delle relative azioni giudiziali per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il suddetto contratto, solo dopo che si sia consumato l'inadempimento del cessionario, in qualità di nuovo conduttore, nei cui confronti è dunque necessaria la preventiva richiesta di adempimento mediante la semplice modalità della costituzione in mora.

La stessa giurisprudenza ha chiarito, altresì, che siffatto vincolo di responsabilità sussidiaria opera quando vi sia un'unica cessione di azienda e del relativo contratto, atteso che nell'ipotesi, invece, di plurime cessioni a catena, caratterizzate ciascuna della dichiarazione di non liberazione dei distinti cedenti, viene a configurarsi tra tutti i cedenti intermedi del contratto stesso - compreso il primo - un vincolo di corresponsabilità, rispetto al quale, in assenza di una qualsivoglia limitazione ex lege deve ritenersi normalmente applicabile la regola generale di presunzione di solidarietà prevista dall'art. 1294 c.c., in virtù della quale tutti i cedenti, a loro volta cessionari, non liberati dal locatore rispondono in solido tra loro, dell'obbligazione inadempiuta dall'attuale conduttore (Trib. Grosseto 8 giugno 2018; Cass. civ., sez. III, 31 maggio 2017, n.13706; Cass. civ., sez. VI, 12 novembre 2015, n.23111; Cass. civ., sez. III, 11 novembre 2011, n.23557; Cass. civ., sez. III, 20 aprile 2007, n.9486; Cass. civ., sez. III, 12 settembre 2002, n.13297).

Ciò premesso, quid juris nel caso di retrocessione della locazione per effetto dell'intervenuta risoluzione consensuale del contratto di affitto d'azienda?

Il Tribunale, nella controversia scrutinata con la sentenza in epigrafe, fa emergere il casus in ordine alla necessità di individuare il soggetto responsabile nei confronti del locatore, individuato, per effetto dell'anzidetta risoluzione del contratto d'affitto d'azienda, in capo all'originario conduttore, il quale, “riacquista” tale posizione a seguito della realizzazione di una successione inversa nello stesso rapporto di locazione.

La particolarità della fattispecie decisa, già affrontata in passato in occasione di alcune decisioni giurisprudenziali e relative considerazioni svolte in dottrina, consiste altresì nell'individuazione dell'originario conduttore quale unico e diretto soggetto responsabile, legittimato passivo nei confronti dell'originario locatore, che pure, non lo aveva liberato dalle responsabilità contratte ab origine nei propri confronti.

In passato, un precedente analogo era stato deciso dalla Suprema Corte, con riferimento alla risoluzione del contratto d'affitto di azienda, in conseguenza del quale, il contratto di locazione dell'immobile era stato ritrasferito al locatore, trattandosi di una posizione contrattuale non esaurita e che non assumeva carattere strettamente personale, ragione per cui deve seguire la sorte del contratto di affitto (Cass. civ., sez. I, 16 giugno 2004, n. 11318, in cui si affermava che non può revocarsi in dubbio che tale regola debba trovare applicazione anche nella fase della restituzione dell'azienda dall'affittuario al locatore, quando il relativo rapporto sia venuto a scadenza o sia stato convenzionalmente risolto, atteso quanto emerge dall'art. 2558, comma 3, c.c. che rende applicabili le disposizioni dei precedenti commi in tema di successione nei contratti anche all'affittuario ed all'usufruttuario, ma solo per la durata dell'affitto o dell'usufrutto, lasciando così intendere che, cessato l'affitto o l'usufrutto, anche la situazione di detti contratti deve ritornare allo stato originario). Tale circostanza, secondo la motivazione espressa nel citato precedente giurisprudenziale, si desume soprattutto dal fatto che quella regola è espressione della naturale ed oggettiva inerenza al complesso aziendale di tutti i rapporti che attengono alla gestione dell'azienda e potenzialmente incidono sul suo avviamento, di modo che essa e destinata ad operare in tutti i casi nei quali la gestione dell'azienda passi di mano, e, dunque, quando si tratti della sua restituzione al locatore, dopo la cessazione dell'affitto, con la sola condizione che anche la cessazione di tale rapporto d'affitto e la conseguente retrocessione dell'azienda al proprietario si ricolleghino direttamente alla volontà contrattuale delle parti, o ad un fatto da queste espressamente previsto nel contratto precedentemente stipulato.

Al riguardo, è opportuno precisare che, sebbene ai sensi dell'art. 36 l. n. 392/1978, in caso di affitto di azienda relativo ad attività svolta in un immobile condotto in locazione, non si produce l'automatica successione nel contratto di locazione dell'immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell'azienda, atteso che la successione nella locazione è soltanto eventuale, e, richiede comunque, la conclusione di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione dello stesso contratto di locazione, l'intervenuta conclusione della cessione contrattuale può tuttavia presumersi, fino a prova contraria, alla stregua dei principi di cui all'art. 2558, comma 3, c.c., fattispecie però esclusa in quella scrutinata nella sentenza in commento, in quanto la presunzione di trasferimento della posizione del conduttore del contratto di locazione dell'immobile all'interno del quale si svolge l'attività aziendale oggetto di cessione non opera se le parti del contratto di affitto di azienda hanno espressamente e diversamente regolato le sorti del contratto di locazione, nel qual caso la presunzione in parola non ha più ragione di operare (Cass. civ., sez. III, 16 maggio 2017, n.12016; Cass. civ., sez. III, 16 maggio 2013, n.11967; Cass. civ., sez. III, 19 gennaio 2010, n. 685, da cui si evince che non sussiste neppure la necessità di una stipula contemporanea, in un unico documento dei distinti contratti di affitto d'azienda e cessione della locazione, essendo sufficiente che tra i due atti vi sia uno stretto collegamento funzionale e temporale).

Orbene, il giudice torinese ha tenuto conto di tale circostanza, avendo esaminato attentamente il contenuto della scrittura privata di affitto d'azienda intercorsa tra le parti, le quali - in qualità rispettivamente di cedente e cessionario del contratto di locazione - avevano espressamente stipulato una scrittura integrativa del contratto di locazione già in essere, il quale veniva soltanto “ceduto” - non dunque sostituito, circostanza quest'ultima che avrebbe implicato la registrazione del nuovo e diverso contratto - contestualmente all'affitto d'azienda riguardante l'attività esercitata nei locali condotti in locazione.

In ogni caso, la rinnovazione del contratto di locazione oggetto di cessione non comporta la nascita di un nuovo contratto ma la semplice prosecuzione di quello originario, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità richiamata nella pronuncia in commento (Cass. civ., sez. VI, 12 novembre 2015, n.23111, cit.).

Infatti, nella sentenza che si annota, il Tribunale precisa che se di sola cessione del contratto si fosse trattato, effettivamente, non si sarebbe potuta riconoscere la legittimazione passiva dell'originario conduttore ceduto, soluzione a cui si è potuti pervenire unicamente per effetto della realizzazione di una nuova successione nel rapporto contrattuale (di locazione) controverso, questa volta dal cessionario al cedente, a seguito della dichiarata preventiva risoluzione del contratto di affitto di azienda.

Cipolla, Note in tema di cessazione del contratto di affitto di azienda e di successione nei contratti da parte del locatore, in Giur. it., 2004, 1205

Grasselli, Pluralità di cessioni del contratto di locazione e responsabilità dell'originario cedente, in Giust. civ., 1986, I, 1825

Loretta, Affitto di azienda e locazione di immobile, in Contratti, 2011, 469

Masoni, Azienda (cessione), in Condominioelocazione.it

Id., Cessione dell'azienda e della locazione ad uso diverso: l'effetto non è automatico, in Giur. merito, 2008, 2167

Rufo, La tutela del contraente ceduto nelle locazioni commerciali, in Giur. it., 2010, I, 2076