I soli valori OMI - aree edificabili non sufficienti per determinare la stima del terreno

In tema di accertamento del valore di immobili oggetto di trasferimento, il mero riferimento alle stime effettuate sulla base dei dati dell'OMI non è da solo sufficiente per giustificare la rettifica tenuto conto che esse sono suscettibili di variazione in ragione di molteplici parametri: quali l'ubicazione, la tipologia e la superficie.

Affinchè l'Amministrazione finanziaria possa legittimamente procede ad accertamento è necessario che oltre ai valori OMI emergano anche ulteriori elementi probatori, concorrenti a fondare la pretesa erariale, che i terreni posti a comparazione siano similari anche per dimensioni e capacità edificatoria, che tra i diversi atti di compravendita non siano intervenute significative variazioni di prezzi medi.

L'Agenzia delle Entrate di Ragusa notificava ad una Società immobiliare operante nel settore della costruzione di edifici di civile abitazione un avviso di liquidazione in rettifica dell'Imposta di Registro dovuta a seguito della compravendita di un appezzamento di terreno (avvenuta nel mese di marzo 2010) esteso mq. 19.000 buona parte dei quali edificabili.

Con il provvedimento in parola veniva contestato il maggior valore del fondo acquistato, in relazione a quello dichiarato nel relativo atto notarile, sulla base delle valutazioni e delle stime dell'OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) e, nello specifico, della compravendita, avvenuta due anni prima, di un appezzamento di terreno avente (a parere dell'Amministrazione) caratteristiche similari ed i cui valori erano stati utilizzati dall'Erario quali parametri per la determinazione della pretesa.

La Società immobiliare impugnava l'Avviso eccependo la carenza motivazionale del provvedimento in contestazione, ritenendo insufficiente il mero richiamo alla compravendita risalente ad un biennio precedente e lamentando la mancata allegazione dell'atto richiamato.

Evidenziava, inoltre, che in sede di controdeduzioni l'Agenzia delle entrate non aveva indicato in base a quali elementi o analogie potesse essere giustifica la comparazione dei due fondi. Concludeva per l'annullamento del provvedimento impugnato. L'Amministrazione finanziaria si costituiva in giudizio, versava proprie controdeduzioni con le quali contestava la fondatezza dei motivi di ricorso, concludeva per il rigetto.

La Commissione tributaria provinciale di Ragusa, sezione IV, con sentenza n. 477/2013 accoglieva le doglianze della Società immobiliare.

Il primo Collegio argomentava la propria decisione evidenziando il deficit motivazionale dell'atto impugnato ed in particolare “l'insufficienza del richiamo ai valori di un terreno insistente nella medesima zona senza una valutazione di ulteriori e più specifici dati che caratterizzavano l'area oggetto della specifica compravendita…”.

L'Agenzia delle Entrate di Ragusa impugnava quindi la sentenza di prima istanza dinnanzi alla Commissione tributaria regionale per la Sicilia – sezione staccata di Catania, la quale con la sentenza in commento dichiarava l'infondatezza del gravame, ribadiva, nella sostanza, la fondatezza delle argomentazioni già poste dal primo Collegio a fondamento della propria decisione.

Nella fattispecie in esame, il tema del contendere non era rappresentato dall'apparato motivazionale del provvedimento originariamente impugnato (comunque ritenuto “piuttosto carente” dal Collegio del gravame), quanto la capacità dello stesso “di resistere alle doglianze del ricorrente che lamentano l'incapacità del parametro di valutazione adottato dall'Erario al fine di costituire un equo ed efficace elemento di confronto, utile a stabilire l'entità della pretesa impositiva…”.

Ad avviso del Giudice di seconda istanza, infatti, l'atto di appello proposto dall'Amministrazione finanziaria richiamava “i valori dell'OMI che sono anch'essi evocati nell'avviso di accertamento, senza che però si dia conto di quali siano concretamente questi valori; anzi questi sono stati ignorati, nel passaggio dalla generica indicazione delle fonti di comparazione alla loro specifica individuazione, allorchè l'atto ha fatto solo esclusivo riferimento ad una compravendita del 2008…”.

Le quotazioni immobiliari dell'OMI gestite dall'Amministrazione finanziaria sono elaborate per ciascun Comune ed individuano per le distinte realtà locali un intervallo minimo e massimo, stimati in euro al mq. dei valori di mercato riferiti sia alle compravendite che alle locazioni, articolato per unità di superficie, tipologia immobiliare (terreni e case) ed eventuale stato di conservazione.

Nel caso di specie oltre al valore OMI l'Amministrazione aveva assunto quale elemento di comparazione anche una compravendita (i cui elementi però non erano stato prodotti né in sede amministrativa né contenziosa) di un appezzamento di terreno avente caratteristiche costruttive ed estensione diverse rispetto a quello oggetto della maggiore pretesa.

Secondo la Commissione tributaria del gravame, quindi, a fronte delle specifiche contestazioni della Società contribuente, l'Amministrazione avrebbe dovuto dimostrare “la congruità dei valori utilizzati per la comparazione, argomentando in merito alle specifiche questioni proposte, ed invece anche nell'atto di appello si insiste sui requisiti generali dell'avviso di accertamento in rettifica dell'Imposta di Registro, senza confrontarsi affatto con la specificità delle questioni proposte dai ricorrenti; in particolare al fine di consentire al giudicante di apprezzare l'effettiva congruità dei parametri comparativi utilizzati per la rettifica e la loro attitudine a resistere all'eccezioni proposte dai ricorrenti…”.

Ad avviso del Giudice tributario di appello etneo l'Amministrazione avrebbe dovuto dimostrare la fondatezza della propria pretesa oltre che con le stime dell'OMI anche con la produzione dell'atto richiamato a “comparazione” nonchè con eventuali ulteriori elementi.

Il solo elemento comparativo offerto dall'Amministrazione - ovvero la compravendita del terreno ritenuto “similare”, la cui documentazione però non era stata allegata al provvedimento di rettifica né prodotta in nessun grado del giudizio – risultava quindi “insufficiente” per poter fondare su di esso la maggiore pretesa erariale.

Ciò in quanto “i ricorrenti avevano sollevato due ragionevoli eccezioni:

1) che l'atto era relativo ad un terreno di dimensioni assai più ridotto ed insistente in un area avente diversa densità fondiaria, capacità edificatoria e prossimità al piano viario;

2) nei due anni decorrenti tra la stipula dei due atti si erano registrati significativi mutamenti dei prezzi medi…”.

A fronte di tali contestazioni, però, nulla era stato controdedotto dall'Erario anche con riferimento alla congruità dei valori utilizzati per la comparazione.

Riferimenti giurisprudenziali

Il tema in esame è stato di recente più volte affrontato dal Collegio di legittimità con una serie di pronunce tutte di segno analogo. Con statuizione del 2018 il Giudice nomofilattico ha affermato che “L'avviso di liquidazione dell'Imposta di registro non può essere fondato esclusivamente sullo scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell'atto di compravendita ed il valore del bene risultante delle quotazioni OMI pubblicate sul sito web dell'Agenzia delle Entrate, atteso che queste non costituiscono fonte di prova del valore venale in comune commercio, il quale può variare in funzione di molteplici parametri (quali l'ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico), limitandosi a fornire indicazioni di massima e dovendo, invece, l'accertamento essere fondato su presunzioni gravi, precise e concordanti”. (Cassazione civile, sez. trib., 07/09/2018, n. 21813)

Nel 2017 la Corte, con pronuncia di segno analogo, ha affermato il principio secondo il quale “Il riferimento alle stime effettuate sulla base dei valori OMI per aree edificabili site nel medesimo Comune non è idoneo e sufficiente a certificare il valore dell'immobile, tenuto conto che tale valore può variare in funzione di molteplici parametri quali l'ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico nonché lo stato delle opere di urbanizzazione.” (Cassazione civile, sez. trib., 15/12/2017, n. 30163).

Con altra coeva statuizione è stato anche chiarito che “ai fini delle imposte sui redditi (IRPEG, IRAP) in tema di accertamento di valore di immobili oggetto di trasferimento, benché il riferimento alle stime effettuate sulla base dei valori immobiliari OMI non sia idoneo e sufficiente a rettificare il valore degli immobili tenuto conto che esso può variare in funzione di molteplici parametri tra i quali l'ubicazione, la tipologia e la superficie, tuttavia legittimamente l'ufficio tributario procede ad accertamento analitico-induttivo allorché emergono, oltre ai valori OMI ulteriori elementi probatori, concorrenti a fondare la pretesa erariale. (nella fattispecie la Suprema Corte ha cassato la decisione dei giudici di appello perché si erano limitati a negare valore indiziario agli elementi acquisiti in giudizio senza accertare se essi, nella loro sintesi avrebbe avrebbero potuto rafforzare e trarre vigore in un rapporto di vicendevole completamento)”. (Cassazione civile, sez. VI, 24/08/2017, n. 20378).

Ad avviso del Supremo Collegio, infatti, “Le stime effettuate sulla base delle quotazioni dell'Osservatorio del mercato immobiliare, relative ad aree edificabili situate nello stesso Comune dell'immobile il cui valore è stato oggetto di rettifica da parte dell'ufficio finanziario, non rappresentano un elemento sufficiente a giustificare un avviso di accertamento, considerando che il valore di un immobile è necessariamente legato anche ad altri parametri, quali l'ubicazione, la superficie, la collocazione dello strumento urbanistico e lo stato delle opere di urbanizzazione. Tuttavia, i valori statistici dell'OMI, se combinati con altri elementi, come lo scostamento tra l'entità del mutuo erogato all'acquirente dell'immobile ed il prezzo dichiarato dal contribuente, possono giustificare l'accertamento". (Nel caso di specie, la S.C. ha cassato le sentenza della commissione tributaria regionale, che aveva ritenuto illegittimo l'avviso di accertamento per il recupero a tassazione dei maggiori ricavi conseguenti alla vendita di alcuni immobili, sebbene fossero emersi, oltre alle stime dell'OMI, ulteriori elementi probatori della simulazione del prezzo di vendita degli immobili, costituiti dalle relazioni tecniche degli istituti di credito che avevano concesso i finanziamenti agli acquirenti degli immobili stessi). (Cassazione civile, sez. VI, 24/08/2017, n. 20378).