L'assemblea si svolge in luogo diverso da quello indicato nell'avviso senza adeguata comunicazione: è mancata convocazione

E' annullabile la delibera assembleare se l'assemblea si sia svolta in un luogo diverso da quello indicato nell'avviso di convocazione, poiché ogni condomino deve essere edotto con un congruo anticipo del luogo preciso, del giorno e dell'ora della convocazione dell'assemblea. Il diritto all'impugnativa sussiste, poiché il pregiudizio subìto dallo stesso per la mancata partecipazione è in re ipsa e consiste nel fatto che al condomino è stato impedito di essere presente all'assemblea condominiale, di esprimere in quella sede le proprie ragioni e, quindi, concorrere con il proprio voto alla formazione della volontà assembleare.

La proprietaria di una unità abitativa sita in un complesso condominiale, risultata in primo grado soccombente quanto a tutti i motivi di impugnazione di una delibera condominiale, proponeva appello avverso la sentenza del Tribunale.

Il gravame veniva formulato in cinque motivi (pari ai motivi di impugnativa) dei quali la Corte ne accoglieva solo due, ritenendo i rimanenti assorbiti. Le doglianze concernevano la invalidità della costituzione dell'assemblea lamentando l'attrice, da un lato, che l'assemblea si era tenuta in un luogo diverso (presso il condominio) rispetto a quello indicato nella lettera di convocazione (ufficio dell'amministratore) e, dall'altro, che il primo giudice aveva erroneamente ritenuto che la stessa non avesse provato che alla riunione aveva partecipato un soggetto estraneo al condominio, malgrado il suo voto fosse stato determinante sia per il quorum costitutivo che per quello deliberativo.

Le due questioni reiterate dall'attuale appellante hanno riguardato, anche se sotto profili differenti, il regolare svolgimento della riunione condominiale. Per il primo aspetto, infatti, si è trattato di stabilire se l'assemblea possa svolgersi in un luogo diverso da quello indicato nell'avviso di convocazione e, ancora, se alla riunione possa partecipare un soggetto estraneo alla compagine condominiale, tanto più se questi esprima un voto decisivo in relazione ai millesimi di cui sia portatore.

Il giudizio è stato risolto sulla base dei documenti depositati dall'attrice i quali - secondo il giudice di secondo grado - costituivano la prova che l'assemblea ordinaria, ritualmente convocata presso l'ufficio dell'amministratore, si era in realtà svolta presso il condominio. Dall'avviso di convocazione, inoltre, era addirittura emerso che i due siti si trovavano in due comuni diversi ed erano lontani l'uno dall'altro parecchi chilometri. Si poteva, quindi, pacificamente affermare che la condomina non fosse stata regolarmente convocata. Il Tribunale, tuttavia, non solo aveva trascurato tale risultanza ma aveva, altresì, dichiarato l'impugnazione inammissibile per carenza di un interesse all'azione, non avendo l'attrice dedotto il pregiudizio che le sarebbe derivato dal cambio di sede dell'assemblea. Tanto più che - sempre a dire del primo giudice - l'odierna appellante non aveva neppure precisato di essersi recata nel luogo stabilito nell'avviso di convocazione, dando prova di non avere avuto alcuna intenzione di partecipare all'assemblea.

La Corte territoriale, nel ribaltare la decisione di primo grado, ha, invece, ritenuto che per tale aspetto il pregiudizio è in re ipsa e si ravvisa nel fatto di aver impedito alla condomina, tramite il cambio non preventivamente comunicato della sede dell'assemblea, di prendere parte alla riunione e di concorrere, attraverso la partecipazione alla discussione e la conseguente manifestazione del proprio voto, alla formazione della volontà assembleare. Errato, poi, ritenere che non dare prova, da parte del condomino, di essersi recato nel luogo indicato nella convocazione equivalga ad un mancato interesse di partecipazione al consesso assembleare, dal momento che nessuna norma di legge impone, ai fini di ottenere l'annullabilità della delibera, una prova in tal senso.

Per quanto concerne, poi, la partecipazione alla riunione assembleare di un soggetto estraneo al condominio per effetto di delega rilasciata a firma di persona che non era la proprietaria dell'immobile di riferimento, ancora una volta la Corte toscana ha fondato la sua decisione su tale documento, evidenziando che il voto espresso, per l'alto numero dei millesimi, aveva condizionato l'approvazione della delibera medesima (nella specie trattavasi di soggetto che aveva lo stesso cognome della condomina delegante, ma nome differente).

La decisione offre spunti per alcune riflessioni in merito alle modalità di convocazione dell'assemblea ed alla partecipazione alla stessa per evitare vizi che ne inficino la validità, deducibili con le modalità di cui all'art. 1137 c.c. In particolare, secondo il disposto dell'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. l'avviso di convocazione deve contenere, tra l'altro, la specifica indicazione dell'ordine del giorno, del luogo e dell'ora della riunione. Aggiunge la norma che in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto la deliberazione è annullabile ai sensi dell'art. 1137 c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

A tali ipotesi, si può equiparare la fattispecie oggetto del giudizio, poiché - come correttamente affermato dalla Corte d'Appello - essendosi la riunione svolta in un luogo diverso da quello comunicato la condomina doveva essere considerata, a tutti gli effetti, non convocata.

L'art. 66 citato, che rispetto alla precedente versione menziona espressamente il luogo della riunione, tuttavia non contiene espresse indicazioni a questo riguardo, talché la scelta del sito è rimessa ancora all'amministratore del condominio quando manchi un regolamento condominiale, che abbia disposto in merito, ovvero allorché siano gli stessi condomini interessati ad accordarsi per l'individuazione del luogo più consono alle esigenze comuni.

Sulla questione, si registra un comune orientamento giurisprudenziale secondo il quale, anche in mancanza di indicazioni normative o regolamentari, si ritiene che la fissazione di data, ora e luogo dell'assemblea condominiale è rimessa alla discrezionalità di chi l'assemblea stessa convochi proprio al fine di garantire che la convocazione dell'assemblea possa assolvere la propria funzione. Una scelta discrezionale che incontra un duplice limite: anzitutto, il limite territoriale, costituito dalla necessità di scegliere una sede entro i confini della città in cui sorge l'edificio in condominio, da un lato e, dall'altro, la necessità che il luogo di riunione sia idoneo, per ragioni fisiche e morali, a consentire la presenza di tutti i condomini e l'ordinato svolgimento della discussione (Trib. Treviso 29 giugno 2016; App. L'Aquila 23 settembre 2015).

Va, altresì, considerato che quando le assemblee riguardano località di villeggiatura - come si ipotizza essere stato nel caso in esame (Isola d'Elba il cui complesso si presume essere abitato da residenti e da persone fuori territorio - sembra opportuno che le riunioni si svolgano in loco e durante il periodo di vacanza, nel quale si può raggiungere la più alta concentrazione di partecipanti. Pertanto non era certamente errato che l'assemblea si fosse svolta presso il condominio, anzi, ma la differente location avrebbe dovuto essere comunicata tempestivamente a tutti i condomini e senza presumere che la notizia potesse essere tratta aliunde.

Quanto, poi, alla problematica connessa alla sussistenza di un interesse di agire nell'ipotesi di impugnativa di delibere annullabili, la decisione assunta dal giudice del gravame non si pone in contrasto con quanto affermato in argomento dalla Suprema Corte, secondo la quale l'interesse all'impugnazione per vizi formali di una deliberazione dell'assemblea condominiale pur non essendo condizionato al riscontro della concreta incidenza sulla singola situazione del condomino, postula comunque che la delibera in questione sia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell'ente di gestione, suscettibile di eventuale pregiudizio (Cass. civ., sez. VI/II, 10 maggio 2013, n. 11214). Nel caso di cui si tratta, infatti, il vizio configurava un'ipotesi di mancata convocazione del condomino all'assemblea che la rende inevitabilmente invalida ed il cui onere della prova incombe al condominio e non al condomino (Cass. civ., sez. VI/II, 24 ottobre 2014, n. 22685).

Da ultimo, si osserva che l'identificazione dei partecipanti, primo atto essenziale per constatare la regolarità della riunione, rappresenta il momento nel quale il presidente riscontra la esattezza dei nominativi degli intervenuti in assemblea che esprimeranno il loro voto. Una mancata corretta identificazione dei presenti non consente di verificare se alla riunione abbiano partecipato soggetti privi di qualsivoglia titolo (ed in tal senso la delega è elemento essenziale per un riscontro positivo). Tale controllo è fondamentale perché la carenza di legittimazione di tali soggetti incide sia sulla formazione del consesso assembleare, sia sulla formazione del quorum deliberativo, rendendo l'esito negativo dell'accertamento la delibera annullabile.

Nel caso in esame, infatti, va ancora ribadito che dagli atti era emersa una discordanza tra la comunicazione pervenuta dalla condomina/delegante al delegatario (consegnata in assemblea all'amministratore) e la delega rilasciata e sottoscritta da altra persona con lo stesso cognome ma con nome differente. Ed il nucleo della questione è proprio questo: il presidente nominato (anche se - come noto - tale figura non è prevista da alcuna disposizione di legge ma è sempre presente in assemblea per prassi) deve sempre accertare che la delega sia firmata dal proprietario dell'immobile proprio per evitare i vizi della delibera ora richiamati.

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