IMU: illegittima la duplice imposizione qualora le unità immobiliari siano contigue ma catastalmente distinte

In tema di IMU è illegittima la duplice imposizione riferita a due unità immobiliari catastalmente distinte ma contigue, anche nell'ipotesi in cui queste siano oggetto di differente iscrizione catastale, qualora le stesse vengano utilizzate come unica abitazione e dalle caratteristiche tecnico – abitative (unicità degli impianti, dell'ingresso, del vano di disimpegno, etc.) o dalla relazione peritale emerga l'unicità dell'immobile e che lo stesso non possa che essere utilizzato nel suo complesso.

Un piccolo Comune dell'hinterland della Città metropolitana di Palermo notificava a due Contribuenti altrettanti distinti avvisi di accertamento per omesso versamento IMU anno 2012 riferiti ad una abitazione della quale gli stessi risultavano comproprietari.

L'Ente impositore motivava la propria pretesa ritenendo che si trattasse di una unità immobiliare divisa in due subalterni ragion per cui i Contribuenti avrebbero potuto godere delle relative agevolazioni limitatamente ad un solo “sub”.

I Contribuenti impugnavano i provvedimenti eccependo di essere residenti in un fabbricato di loro proprietà che risultava costituito da una unica unità immobiliare, sebbene edificata su due piani distinti, il quale aveva un unico ingresso, unicità di impianti tecnologici e caratteristiche tecniche tali da non consentire una utilizzazione separata.

Evidenziavano, inoltre, che la differenziazione catastale dei due piani era stata determinata dal fatto che la realizzazione del primo piano era avvenuta in epoca successiva rispetto al piano terra; che il Comune impositore anche in passato aveva considerato l'immobile quale “unico complesso”, tanto da avere proceduto al rilascio della relativa concessione edilizia in sanatoria applicando aliquote relative ad unità abitative destinate ai Ricorrenti.

Eccepivano quindi che “… il contemporaneo utilizzo da parte del medesimo nucleo familiare di più unità immobiliari contigue, ma catastalmente distinte, non costituisce ostacolo all'applicazione agevola prevista per l'abitazione principale…”.

Concludevano chiedendo l'annullamento del provvedimento impugnato e l'applicazione dell'aliquota agevolata per l'intero immobile comprendente entrambi i subalterni. Il Comune intimato non si costituiva in giudizio.

La Commissione tributaria provinciale di Palermo con la sentenza in commento riteneva fondate le eccezioni ed accoglieva il ricorso.

I Contribuenti, nell'argomentare le proprie richieste hanno invocato la violazione dell'art. 13 c. 10 della legge n. 201/2011 in relazione all'art. 3 c. 56 della Legge n. 662/1996.

Ad avviso dei Ricorrenti, infatti, il contemporaneo utilizzo da parte del medesimo nucleo familiare di più unità immobiliari contigue, sebbene catastalmente distinte, non può costituire ostacolo all'applicazione dell'aliquota agevolata prevista per l'abitazione “principale”.

Viceversa il Comune impositore aveva ritenuto che si trattasse di due unità immobiliari distinte.

Ecco cosa prevedono le norme richiamate dai Ricorrenti: l'art. 13 c. 10 del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201 nel testo coordinato con la Legge di conversione 22 dicembre 2011, n. 214 “Disposizioni urgenti per la crescita, l'equità e il consolidamento dei conti pubblici” prevede che “dall'imposta dovuta per l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo e per le relative pertinenze, si detraggono, fino a concorrenza del suo ammontare, euro 200 rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale destinazione; se l'unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione medesima si verifica”.

La medesima norma, inoltre, prevede che “i comuni possono disporre l'elevazione dell'importo della detrazione, fino a concorrenza dell'imposta dovuta, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio. In tal caso il comune che ha adottato detta deliberazione non può stabilire un'aliquota superiore a quella ordinaria per le unità immobiliari tenute a disposizione. La suddetta detrazione si applica alle unità immobiliari di cui all'art. 8, comma 4, del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504.

L'aliquota ridotta per l'abitazione principale e per le relative pertinenze e la detrazione si applicano anche alle fattispecie di cui all'art. 6, comma 3-bis, del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 e i comuni possono prevedere che queste si applichino anche ai soggetti di cui all'art. 3, comma 56, della Legge 23 dicembre 1996, n. 662”.

Infine, l'art. 3, c. 56 della Legge n. 662/1996 “Misure di razionalizzazione della finanza pubblica” dispone che “I Comuni possono considerare direttamente adibita ad abitazione principale l'unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata”.

Ad avviso del Collegio di prima istanza “…l'immobile in oggetto, sebbene realizzato su due piani è da considerare quale unica unità immobiliare ed allo stesso va quindi applicata una unica imposizione ai fini IMU”. Tale unicità è risultata tecnicamente provata dalle caratteristiche abitative dell'immobile e dalla unicità degli impianti tecnologici che non consentivano un utilizzo separato delle diverse porzioni di unità immobiliare.

La Commissione territoriale sul punto ha osservato che “…quanto dedotto dai ricorrenti risulta avvalorato da una perizia tecnica asseverata e non contestata dal Comune che non si è nemmeno costituito in giudizio”. Peraltro lo stesso Comune impositore in precedenza aveva proceduto alla sanatoria ed al rilascio di una unica concessione edilizia.

La Commissione territoriale, a sostegno della propria decisione, ha anche richiamato la “documentazione prodotta dai ricorrenti da cui risulta che la concessione in sanatoria rilasciata dal Comune non fa riferimento a due unità immobiliari, ma ad una unica unità immobiliare costruita su due elevazioni…”.

Ai fini IMU l' “abitazione principale” - secondo la previsione dell'art. 12 c. 2 del D.L. n. 201/2011 - è “l'immobile iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”.

La norma appena citata prescrive inoltre che l'immobile debba esser iscritto al Catasto come unica “unità immobiliare”: eliminando così la possibilità di estendere l'agevolazione a tutte le unità immobiliari che eventualmente dovessero comporre un immobile “unito di fatto”.

Nella prassi l'unico modo per ottenere l'agevolazione su tutte le unità immobiliari che compongono l'immobile “unito di fatto” è quindi quello di provvedere alla loro “fusione” catastale ovvero alla loro “fusione fiscale” tramite la presentazione di un'apposita dichiarazione catastale per ciascuna della unità che compone l'immobile “unito di fatto” dando evidenza ai fini fiscali dell'unione di fatto sia ai fini Imu sia ai fini Tasi.

L' Agenzia delle Entrate, in tema di fusione fiscale di unità immobiliari “unite di fatto” con Circolare n. 27/2016 ha espresso chiaramente la necessità che le unità non debbano solamente essere contigue, ma debbano essere anche “unite di fatto” nonchè prive di autonomia reddituale.

Secondo il già richiamato art. 13 del D.L. n. 201/2011 (“Anticipazione sperimentale dell'imposta municipale propria”) l'esenzione per il tributo comunale spetta per l'unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale. Pertanto, se l'abitazione è frazionata in due parti, benché venga utilizzata congiuntamente, solo per una delle unità immobiliari sarà invocabile l'esenzione. La Corte di legittimità con Ordinanza n. 9078/2019 ha però affermato il principio di diritto secondo il quale due unità immobiliari contigue ma catastalmente autonome possono godere ambedue di agevolazione per abitazione principale se si dimostra che le stesse pur se distinte nel loro complesso vengono utilizzate come unica abitazione e sempre che il complesso abitativo ottenuto dalla “unione” non ecceda la categoria catastale delle unità che lo compongono.

Le unità immobiliari “unite di fatto”, infatti, risultano catastalmente “autonome”: pertanto sono dotate di un proprio numero di “subalterno”, una propria distinta classificazione ed autonoma rendita.

Si tratta di unità le quali, benchè censite autonomamente,“di fatto” sono “unite” tra loro da un “vincolo di utilizzo”: pertanto la distinzione è meramente catastale ma non anche fisica.

La Corte di Cassazione dal 2008 al 2017 con una serie di pronunce di segno conforme ha ritenuto ammissibile la qualificazione di “abitazione principale” ai fini ICI di tutte le unità abitative contigue utilizzate dal medesimo nucleo familiare, ritenendo che fosse irrilevante la circostanza che le stesse fossero censite autonomamente, ovvero intestate a soggetti diversi (Cassazione n. 12269/2010).

I Giudici nomofilattici con Ordinanza n. 20368 del 31 luglio 2018 hanno ritenuto che con l'avvento del nuovo tributo il quadro normativo dovesse ritenersi mutato. Conseguentemente, dovendo applicare il principio inderogabile di stretta interpretazione delle norme agevolative, hanno evidenziato la diversa definizione di “abitazione principale“ prevista dall'art. 13 c. 2 del D.L. n. 201/2011 convertito con modificazioni dalla Legge n. 214/2011 e successive modifiche ed integrazioni.

La Corte, in particolare, ha attenzionato il passaggio normativo dell'IMU, del tutto assente nell'ICI, che definisce come “abitazione principale” quell‘ “immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”.

Questa nuova formulazione – ad avviso del supremo Collegio – impedirebbe concretamente, l'applicabilità all'IMU della giurisprudenza formatasi in tema di'Ici con riguardo alle unità immobiliari contigue che, pur diversamente accatastate, siano destinate ad essere di concreto utilizzate come abitazione principale dall'intero nucleo.

Riferimenti giurisprudenziali

Sul tema in esame sia il Collegio di legittimità che le Commissioni di merito hanno già avuto modo di pronunciarsi con statuizioni di segno conforme.

La Cass. Civ., sez. trib.,19 maggio 2010, n. 12269 ha affermato che “il contemporaneo utilizzo di più unità catastali non costituisce ostacolo all'applicazione, per tutte, dell'aliquota agevolata prevista per l'abitazione principale (agevolazione trasformatasi in totale esenzione, D.L. 27 maggio 2008, n. 93, ex art. 1, a decorrere dal 2008), sempre che il derivato complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono”.

La Commissione Tributaria Regionale per CTR Lazio, Sez. XXXVIII, con sentenza n. 245 del 3 luglio 2013 ha affermato il principio che “…elemento decisivo ai fini della legittimità dell'agevolazione fiscale, che la legge ammette per l'abitazione principale, è l'utilizzo così "qualificato" da parte del contribuente e della propria famiglia, indipendentemente dal separato accatastamento di plurime unità abitative che, se del caso, la compongono…”.

Più recentemente anche la Corte di Cassazione, sez. trib., n. 12666 del 19 maggio 2017, ha confermato tale orientamento statuendo che “…in tema di imposta comunale sugli immobili, ai fini dell'applicazione del regime di favore devoluto dal legislatore all'abitazione principale del contribuente la nozione di abitazione principale non coincide con quella di unica unità immobiliare, bensì con quello di immobile destinato a detto specifico uso. Non ha dunque pregio l'asserzione circa la necessaria unitarietà dell'accatastamento in quanto, anche alla luce dell'introduzione dell'esenzione totale dal prelievo in parola ex art. 1, D.L. n. 93/2008, il legislatore ha inteso accordare il regime agevolato senza avere riguardo a tale aspetto tecnico, bensì alla destinazione concreta dell'immobile ad abitazione principale…”.

Con l'Ordinanza n. 9078/2019 (pronunciata in una fattispecie in tema di Ici) la Corte di Cassazioneha affermato il principio di diritto secondo il quale “in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), il contemporaneo utilizzo di più unità catastali non costituisce ostacolo all'applicazione, per tutte, dell'aliquota agevolata prevista per l'abitazione principale, sempre che il derivato complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono, assumendo rilievo a tal fine non il numero delle unità catastali, ma la prova dell'effettiva utilizzazione ad abitazione principale dell'immobile complessivamente considerato”.

Con altra (meno recente) pronuncia, sempre in tema di Imposta Comunale sugli Immobili, la Corte ha statuito che “…il contemporaneo utilizzo di più unità catastali non costituisce ostacolo all'applicazione, per tutte, dell'aliquota agevolata prevista per l'abitazione principale (agevolazione trasformatasi in totale esenzione, ex art. 1 D.L. 27 maggio 2008 n. 93, a decorrere dal 2008), sempre che il derivato complesso abitativo utilizzato non

trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono, assumendo rilievo a tal fine non il numero delle unità catastali, ma l'effettiva utilizzazione ad abitazione principale dell'immobile complessivamente considerato, ferma restando la spettanza della detrazione prevista dal comma 2 dell'art. 8 D.Lgs. n. 504/1992 una sola volta per tutte le unità”. (Cass. civ., sez. trib., 29/10/2008, n. 25902).