Quando il comportamento del locatore genera il diritto del conduttore all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale

La disdetta del rapporto di locazione ad uso commerciale formulata dal locatore alla prima scadenza contrattuale, anche se successivamente revocata o comunque risultante priva di motivazione, laddove risulti confermata dal successivo comportamento tenuto dal medesimo locatore, proteso ad ottenere la restituzione della res, non può fare venire meno l'iniziativa originaria per effetto della quale il rapporto è cessato ed il conduttore è stato determinato a riconsegnare l'immobile, con il conseguente diritto a percepire l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale nella misura stabilita ex lege.

Il conduttore evoca in giudizio il locatore chiedendone la condanna al pagamento di 36 mensilità dell'ultimo canone di locazione corrisposto a titolo di indennità per la perdita dell'avviamento commerciale per effetto della disdetta formulata dal locatore alla prima scadenza contrattuale.

Nelle more del giudizio, stante la contumacia della parte convenuta, a seguito del disposto mutamento del rito, il conduttore, nella propria memoria integrativa depositata in atti, precisava che nello stesso immobile risultava essere stata aperta altra attività commerciale - comportante rapporti diretti con il pubblico - identica alla precedente, per cui invocava il proprio diritto a percepire la doppia indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.

La quaestio juris esaminata dal giudice romano ha per oggetto il riconoscimento del diritto invocato dal conduttore a percepire l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale a seguito della disdetta del contratto di locazione formulata dal locatore alla prima scadenza contrattuale, ricorrendone le condizioni, nella misura prevista dall'art. 34, comma 2, l. n. 392/1978.

Il Tribunale accoglie la domanda attorea, giudicandola fondata, risultando acclarata per tabulas - sulla scorta della visura dell'impresa commerciale intestataria del successivo contratto di locazione, la natura dell'attività economica esercitata dal nuovo conduttore nello stesso immobile, precedentemente condotto in locazione dall'odierno attore - la sussistenza della fattispecie enunciata dall'art. 34, comma 2, l. n. 392/1978, a mente del quale, il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

In particolare, il giudice romano, nella pronuncia che si annota, rileva l'intervenuta cessazione del rapporto locatizio per effetto dell'iniziativa assunta dal locatore con la disdetta alla prima scadenza, dichiarando di avere intenzione di rinnovarlo soltanto ad un canone maggiorato, giudicando così ininfluente la circostanza che il medesimo locatore l'abbia successivamente revocata, o che la stessa disdetta non era comunque motivata ai sensi dell'art. 29, l. n. 392/1978.

L'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale trova la propria ratio nell'esigenza di ripristinare l'equilibrio economico e sociale (In argomento v. le considerazioni di Corte Cost., 25 marzo 1980, n.36), giustificandosi nei confronti dei soggetti del rapporto locatizio, sotto un duplice profilo, rappresentato per il conduttore, dall'indennizzo dovuto per la perdita dell'avviamento nella misura predeterminata ex lege, e, nei confronti del locatore, affinchè quest'ultimo non si arricchisca senza causa, dell'incremento di valore incorporatosi nell'immobile per effetto dell'attività in esso svolta nel corso degli anni dal conduttore (Cass. civ., sez. III, 28 ottobre 2009, n.22810; da ultimo, v. Trib. Potenza, 26 aprile 2019), terminata a causa del recesso impostogli dallo stesso locatore.

L'istituto dell'indennità per la perdita dell'avviamento previsto dall'art. 34 della l. n. 392/1978 vuole, quindi, favorire il conduttore che ha ubicato la propria attività produttiva nel luogo oggetto di locazione al fine di fungere da deterrente alla cessazione dei rapporti di locazione commerciale.

Lo scopo è quello di preservare e conservare le imprese il cui avviamento sia strettamente collegato all'ubicazione dell'immobile, cercando da un lato di dissuadere i contraenti a fare cessare il rapporto, e, dall'altro, di rendere più agevole la ripresa dell'attività in altro luogo.

In altre parole, si è inteso facilitare il conduttore che subisce un pregiudizio per lo spostamento dell'attività che ha determinato il venire meno della clientela abituale.

La ratio dell'istituto emerge con maggiore vigore laddove si consideri la disposizione dettata ad hoc dall'art. 34, comma 2, l. n. 392/1978, applicata nella fattispecie scrutinata dal tribunale con la sentenza in epigrafe.

Al riguardo, come evidenziato nella sentenza in commento, il contratto era cessato non per l'inadempimento od il recesso del conduttore, ma unicamente a seguito della disdetta comunicata a quest'ultimo dal locatore, a cui ha fatto seguito il rilascio dell'immobile, preceduta dalla richiesta di pagamento dell'indennità di avviamento commerciale.

La circostanza che il locatore abbia accettato la riconsegna del locale, dimostra quindi - come osservato dal tribunale - la sua stessa volontà di persistere nell'originaria iniziativa, volta a conseguire la restituzione della res precedentemente locata.

In ciò si evince, quindi, che il magistrato capitolino ha sposato la tesi sostenuta dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui, la genesi della cessazione del rapporto si identifica pur sempre nella condotta del locatore, dovendo ritenersi, infatti, che quando il conduttore si limiti a non opporsi ad una iniziativa risolutiva del locatore o non aderisca alle nuove condizioni economiche cui il locatore condiziona la prosecuzione del rapporto non ricorra un'ipotesi di disdetta o recesso del conduttore ai sensi dell'art. 34, l. n. 392/1978 che - per essere tale - deve prescindere da qualunque preventiva iniziativa del locatore volta a fare cessare il rapporto od a subordinarne la prosecuzione al mutamento delle condizioni economiche (Cass. civ., sez. VI, 10 novembre 2016, n.22976).

Pertanto, come affermato dalla giurisprudenza di legittimità, per l'attribuzione dell'indennità per la perdita dell'avviamento commercialeche il locatore di un'immobile adibito ad uso diverso da abitazione è tenuto a corrispondere al conduttore in forza dell'art. 34, l. n. 392/1978, è sufficiente l'anticipata cessazione del rapporto a causa del recesso del locatore, non richiedendo la suddetta norma ulteriori condizioni (Cass. civ., sez. III, 29 ottobre 2001, n. 13418), e, quindi, restando irrilevante finanche la circostanza che il conduttore abbia cessato di svolgere ogni attività prima o dopo il rilascio dell'immobile locatogli (Cass. civ., sez. III, 23 settembre 2015, n.18812; Cass. civ., sez. III, 19 luglio 2013, n. 17698; Cass. civ., sez. III, 10 agosto 1993, n.8585; tra le pronunce di merito, si segnala: Trib. Roma, 23 ottobre 2017), ovvero continui lo svolgimento della stessa attività in altro locale situato nello stesso immobile (Cass. civ., sez. III, 12 maggio 2017, n. 11770), atteso che il diritto a percepire l'indennità in parola essendo previsto ope legis, non è escluso né dalla mancata dimostrazione da parte del conduttore di avere subito un effettivo danno, né dalla sussistenza in concreto dell'avviamento di clientela, non essendo a quest'ultima commisurato (Cass. civ., sez. III, 9 maggio 1994, n.4487; Cass. civ., sez. III, 1 aprile 1993, n. 3895), stante la sua predeterminazione nella misura prevista ex lege, sulla scorta di una valutazione assunta normativamente sulla base dell'id quod plerumque accidit (Cass. civ., sez. III, 14 aprile 1986, n.2616).

Infatti, ai fini della concessione della predetta indennità, secondo la ratio e struttura sposata dall'art. 34, l. n. 392/1978 che non subordina il suo riconoscimento all'esistenza in concreto di un avviamento commerciale, al conduttore è fatto carico soltanto di provare l'avvenuto esercizio nell'immobile locato di un'attività comportante il contatto diretto con il pubblico di utenti e consumatori (Cass. civ., sez. III, 5 marzo 1990, n. 1699), costituito nella fattispecie esaminata dall'attività di parrucchiere, risultante dalla visura camerale.

Ciò in base ai consueti principi vigenti in tema di assolvimento dell'onere della prova ex art. 2697 c.c., incombendo sul conduttore, che in caso di recesso esercitato dal locatore, intenda conseguire il pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, provare la sussistenza dei suddetti presupposti previsti dall'art. 34, l. n. 392/1978.

La decisione del giudice romano in ordine alla statuizione concernente il pagamento della doppia indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, in forza del disposto dell'art. 34, comma 2, l. n. 392/1978, trova dunque conferma nel pregresso orientamento di legittimità, ai sensi del quale, si è formato il principio di diritto che affinchè il conduttore uscente, possa acquistare il diritto all'indennità prevista dalla stessa norma innanzi citata, l'attività economica svolta nell'immobile locato, oltre a rientrare nella medesima tabella merceologica, deve anche essere “identica” o quantomeno “affine” a quella intrapresa dal conduttore entrante (v., da ultimo, Cass. civ., sez. III, 28 febbraio 2017, n.5039, e, nella giurisprudenza di merito, App. Firenze, 13 gennaio 2017).

Carrato,Il riparto dell'onere probatorio nella causa sulla spettanza dell'indennità di avviamento commerciale, in Corr. giur., 2011, 75

Id.,I presupposti per il riconoscimento dell'indennità di avviamento commerciale suppletiva, in Rass. loc. e cond., 2006, 174 e ss.

Id., Brevi appunti sui rapporti tra l'obbligo di corresponsione dell'indennità di avviamento in capo al locatore e il diritto di proporre opposizione all'esecuzione da parte del conduttore, in Rass. loc. e cond., 2000, 403

De Tilla, Indennità di avviamento e uso prevalente, in Riv. giur. edil., 2010, 821

Id., Per ottenere l'avviamento non occorre la prova in concreto della perdita, in Rass. loc. e cond., 2006, 71

Id., Indennità di avviamento e continuazione dell'attività, in Riv. giur. edil., 2003, 111

Russo,Locazioni di immobili ad uso non abitativo ed indennità per la perdita di avviamento, in Contratti, 2009, 115

Della Chiesa, Indennità di avviamento e restituzione dell'immobile locato, in Contratti, 2016, 645

Fiorillo, Il diritto del conduttore all'indennità ex art. 34 e 35 l. n. 392 del 1978, in Giust. civ., 2013, I, 2146

Guida, La nullità e la revoca della disdetta e il diritto all'avviamento commerciale, in Rass. loc. e cond., 2001, 470

Spagnuolo, L'indennità di avviamento ulteriore in caso di esercizio della medesima attività del conduttore uscente, in Rass. loc. e cond., 2002, 59