Manutenzione ordinaria dell'ascensore: l'amministratore può, senza autorizzazione dell'assemblea, sottoscrivere il contratto

Non hanno carattere straordinario le prestazioni effettuate sull'ascensore quando, valutato il carattere delle stesse, emerga che gli interventi richiedano un immediato, o quanto meno celere, interventoda parte dell'impresa manutentrice, dovendosi escludere in questo caso un preventivo assenso dell'assemblea. Non sussiste carenza di legittimazione dell'amministratore alla stipula a lungo termine (nella specie, quinquennale) di un contratto di manutenzione dell'impianto di risalita, trattandosi di attività che rientra tra i tipici compiti dell'amministratore.

In sede di opposizione a decreto ingiuntivo, fondato su di un contratto di manutenzione ordinaria di ascensori interni all'edificio e su fatture relative ad interventi di natura ordinaria/straordinaria, il Condominio opponente chiedeva di chiamare in causa l'amministratore, il quale non avrebbe avuto legittimazione alcuna ad impegnare il condominio per il periodo di tempo superiore alla durata del suo mandato senza un'espressa delibera assembleare, con la diretta conseguenza che il contratto pluriennale di manutenzione degli ascensori era inefficace. A ciò si sommava il fatto che - a dire dell'opponente - le prestazioni oggetto di alcune fatture erano di natura straordinaria e, come tali, necessitavano dell'assenso assembleare.

Si costituivano in giudizio l'opposta e l'amministratore chiamato in causa contestando le avverse argomentazioni e ritenendo pienamente valido ed efficace il contratto concluso.

Istruita la causa, meramente documentale, il Tribunale confermava integralmente il decreto ingiuntivo, condannando l'opponente al rimborso delle spese di lite.

Il caso in esame ha prospettato alcune interessanti questioni. Più precisamente: se un contratto di manutenzione di un impianto di risalita a valenza pluriennale possa essere sottoscritto dall'amministratore, che non necessariamente stia per esaurire il suo mandato, in difetto di preventivo assenso dell'assemblea; se tale adempimento rientri nelle normali attribuzioni dell'amministratore e, infine, se nell'ambito di tale contratto sia necessario distinguere tra lavori ordinari e straordinari finalizzati alla conservazione dell'impianto medesimo.

Il Tribunale ha fondato la sua decisione sulla documentazione depositata in atti, dalla quale era emerso che il contratto sottoscritto per una durata quinquennale aveva per oggetto la manutenzione ordinaria degli ascensori condominiali e che tutte le fatture riguardavano interventi della stessa natura. Venivano così respinte le argomentazioni del Condominio, trattandosi di attività che rientrano nelle attribuzioni dell'amministratore il quale, ai sensi dell'art. 1130, n. 3, c.c., ha il potere autonomo di erogare le spese occorrenti alla manutenzione ordinaria dell'edificio.

Il Tribunale, poi, richiamando espressamente la legislazione di settore (art. 15, d.P.R. n. 165/1999, come modificato del d.P.R. n. 214/2010, che impone al proprietario o al suo legale rappresentante di affidare la manutenzione di tutto il sistema di ascensori, montacarichi ed apparecchi di sollevamento a persone/ditte specializzate e dotate di tutti i requisiti del legge) ha ritenuto che la sottoscrizione del contratto de quo, la cui durata può anche superare la scadenza del mandato, rientra tra i tipici compiti dell'amministratore. Tanto più che l'art. 1130 c.c. non pone alcuna preclusione in tal senso e, nella specie, vi era stata una ratifica tacita da parte dell'assemblea, che aveva approvato di anno in anno la relativa spesa in una con l'approvazione dei bilanci preventivi e consuntivi.

Per quanto concerne, poi, le fatture portate a fondamento del decreto ingiuntivo, ancora una volta il Tribunale ha osservato che tutte le attività prestate dalla ditta di manutenzione dell'impianto avevano un carattere immediato, celere e necessario per cui l'amministratore aveva operato nel pieno rispetto dell'art. 1135, comma 2, c.c. Sostanzialmente sulla stessa linea le osservazioni relative ad altri pagamenti effettuati all'impresa e da questa ampiamente documentati nell'an.

Le attribuzioni dell'amministratore - come correttamente evidenziato dal Tribunale - sono determinate dall'art. 1130, n. 3, c.c. secondo il quale l'amministratore riscuote i contributi necessari per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni (riscaldamento, ascensore, luce). Inoltre, l'amministratore è obbligato (art. 1130, n. 4, c.c.) a compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio ed il termine “parti” non può che essere interpretato in senso estensivo ed omnicomprensivo di beni e servizi comuni. La norma deve essere interpretata ancora estensivamente se riferita al tipo di atti che l'amministratore può compiere sulle parti condominiali, che non si limitano alle mere attività materiali che evitano i pregiudizi, ma si estendono a tutti gli atti finalizzati alla salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale nel suo complesso. (Cass. civ., sez. II, 31 gennaio 2018, n. 2436). Tipica l'azione cautelare promossa dall'amministratore in mancanza di una collaborazione da parte dei condomini (Cass. civ., sez. III, 8 marzo 2003, n. 3522).

Nel quadro così delineato, si va ad inserire la stipula del contratto di manutenzione dell'ascensore sottoscritto dall'amministratore, che - si ribadisce - è un atto tipicamente di natura conservativa poiché (e per questo sarà sufficiente esaminare un contratto-tipo in materia) tutte le attività in esso indicate mirano proprio a mantenere l'efficienza dell'impianto attraverso una serie di interventi e verifiche, di varia rilevanza, che devono essere eseguite in ossequio alla normativa vigente. Non rientra in questa categoria, ad esempio, il contratto di assicurazione del fabbricato, per il quale l'amministratore deve chiedere l'assenso dell'assemblea, non avendo un carattere conservativo ma l'unico fine di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato (Cass. civ., sez. II, 3 aprile 2007, n. 8233).

Ciò posto, nel caso di specie, il contratto concluso dall'amministratore era stato propriamente indicato come accordo inerente alla “manutenzione ordinaria degli ascensori”, talché tale definizione era sufficiente ad eliminare qualsivoglia dubbio in ordine al carattere di conservazione del medesimo atto. Al momento della sua sottoscrizione, pertanto, il contratto era pienamente efficace anche se la sua durata aveva superato il mandato dell'amministratore. Peraltro, c'è anche da considerare che contratti a lungo termine, di norma, garantiscono condizioni economiche migliori per cui l'amministratore aveva salvaguardato gli interessi degli stessi condomini.

Diversa invece, la situazione di un contratto concluso dall'amministratore dopo la scadenza del suo mandato. Va premesso che la fattispecie oggetto della sentenza si inserisce nella previgente legislazione (il contratto, infatti, risaliva al 2010) e per la quale vale la pena di ricordare che l'amministratore cessato dalla carica conservava, ad interim, i suoi poteri, potendo continuare ad esercitarli fino alla sua sostituzione salvo il caso di una volontà contraria dell'assemblea (Cass. civ., sez. II, 12 novembre 2002, n. 15858). Con la modifica dell'art. 1129, comma 8, c.c. ora questo non sarebbe più possibile in quanto alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni e senza poter pretendere ulteriori compensi.

Ora, se è vero che la sottoscrizione di un contratto di manutenzione degli ascensori è atto di ordinaria amministrazione, non per questo si deve escludere il suo carattere di urgenza allorché, immediatamente dopo la cessazione dell'incarico dell'amministratore sia scaduto anche il contratto in essere. Impedire, quindi, all'ex amministratore di concludere o rinnovare lo stesso contratto (in tale situazione sarebbe corretto confermarlo per un solo anno) vorrebbe dire privare il condominio di avere la costante manutenzione dell'impianto di risalita che, peraltro, è prevista come obbligatoria dal d.P.R. n. 214/2010 richiamato in sentenza.

Per concludere, si evidenzia che gli interventi di natura straordinaria - come noto - non possono essere commissionati dall'amministratore del condominio senza l'assenso assembleare ad eccezione del caso di urgenza, perché il disposto dell'art. 1135 c.c. in questo è molto chiaro e va anche osservato che il rapporto tra gli organi gestori del condominio di cui agli artt. 1130 e 1135 c.c. è stato definito una diarchia strutturata dal legislatore che, pur vedendo prevalere la posizione di dominio dell'assemblea rispetto all'amministratore, tuttavia mantiene inalterati i rispettivi ambiti di operatività. Il criterio che differenzia gli atti di ordinaria dagli atti di straordinaria amministrazione riposa sulla “normalità” dei primi rispetto ai secondi (Cass. civ., sez. II, 25 maggio 2016, n. 10865), i quali sono caratterizzati non solo dalla imprevedibilità della causa scatenante, ma anche dalla rilevanza dell'impegno economico.

Va, tuttavia, rilevato che quando si entra nello specifico campo degli interventi da effettuare sull'ascensore occorre fare riferimento anche al noto d.P.R. n. 214/2010, che dà ampio spazio alla manutenzione ordinaria, indicando i singoli interventi, per cui la manutenzione straordinaria può essere considerata una categoria residuale, senza dimenticare che la richiamata normativa di settore fa riferimento alle verifiche straordinarie che non dovrebbero rientrare, strettamente, nel concetto di manutenzione.

Benedetti, La normativa sugli ascensori ed il relativo adeguamento degli ascensori esistenti, in Amministrare immobili, 2016, fasc. 207, 5

Bordolli, Manutenzione ordinaria e straordinaria degli ascensori, in Immob. & proprietà, 2008, 703

Orefice, L'amministratore di condominio può stipulare un contratto di manutenzione o di verifica periodica dell'ascensore senza l'autorizzazione dell'assemblea?, 2018

Utzeri, Il contratto di manutenzione dell'ascensore condominiale, in Ventiquattrore avvocato-Contratti, 2008, fasc. 2, 104