La rateizzazione del debito del condomino può essere concessa dall'assemblea ma non dall'amministratore

13 Dicembre 2019

Sempre di più, in un periodo di permanente crisi economica, i condomini si trovano a dovere fare i conti con l'impossibilità di pagare le quote delle spese inerenti alla gestione condominiale. Spesso, invece, la morosità non è ascrivibile ad un momento di contingente difficoltà economica, ma è la manifestazione di scarso interesse nei confronti delle conseguenze che possono derivare alla continuità della gestione condominiale e che si riflettono sull'intera compagine. La sentenza del Tribunale di Roma ha ribadito il principio secondo il quale accordare al condomino una dilazione nei pagamenti non è compito dell'amministratore.
Massima

L'amministratore di Condominio non ha il potere di concedere alcuna rateizzazionesenza l'autorizzazione assembleare. Altro, invero, è l'eventuale autodeterminazione nel senso di attendere a promuovere l'azione monitoria sulla base di accordi bonari, non vincolanti per il Condominio, intervenuti con il condomino debitore.

Il caso

A fronte di un decreto ingiuntivo, emesso in favore del Condominio per quote condominiali e conguagli relativi a lavori straordinari di vario genere non versati, l'ingiunto proponeva opposizione dinanzi al Giudice di Pace chiedendone la revoca ed eccependo l'avvenuto pagamento parziale del credito in forza di una rateizzazione a lui concessa dal Condominio, il quale si costituiva affermando che l'amministratore non aveva concesso alcuna rateizzazione, visto che l'unico organo legittimato a concederla era l'assemblea.

Revocato il decreto, con condanna del Condomino al pagamento della minor somma accertata, il soccombente proponeva opposizione, lamentando che il giudice di primo grado aveva omesso di prendere in considerazione la corrispondenza intercorsa tra le parti, dalla quale si poteva dedurre che gli era stata accordata, dall'amministratore, una rateazione nel pagamento delle somme ingiunte.

Il Condominio si costituiva contestando e l'appello veniva rigettato.

La questione

La questione portata all'esame del giudicante è molto semplice e riguarda l'individuazione del soggetto che possa autorizzare il condomino a dilazionare i pagamenti, le modalità dell'accordo e le relative conseguenze, la prova della sussistenza di tale patto.

Le soluzioni giuridiche

La decisione del Tribunale, succintamente motivata in considerazione della chiarezza del caso trattato, ha colto nel segno. L'unico motivo posto dall'appellante a fondamento della propria impugnativa è stato respinto con estrema linearità e sulla base di un principio pacifico, visto il rapporto tra organo deliberante ed amministratore, tra le cui attribuzioni non rientra quella di accordare ai condomini una rateizzazione dei pagamenti. Anche considerando - ma questo il Giudice non lo ha rilevato perché ultroneo - che, secondo il disposto dell'art. 1130, n. 3, c.c., l'amministratore deve riscuotere i pagamenti per le spese comuni al di fuori di quanto sia stato deciso dall'assemblea sul punto. In tale ambito, quindi, non assume rilevanza la corrispondenza intercorsa tra amministratore e condomino/debitore, a meno che essa non configuri la mera concessione di un breve rinvio all'eventuale azione di recupero. E nello specifico lo scambio di mail tra le parti non aveva costituito qualsivoglia la prova in tal senso.

Osservazioni

Il Tribunale ha definito un caso tipico di carenza di legittimazione sostanziale dell'amministratore nell'accordare dilazioni per i pagamenti ancora insoluti da parte dei condomini e la sentenza, nella sua semplicità, offre lo spunto per alcune considerazioni sul rapporto Condominio/condomino in relazione alle modalità dei pagamenti.

La nota crisi economica che attraversa il Paese non può non riverberarsi nei rapporti condominiali, dando vita ad una prassi che si sostanzia nel mancato versamento dei relativi contributi e che si caratterizza, da un lato, per le istanze avanzate all'amministratore dai partecipanti più esposti, i quali sono usi chiedere all'amministratore delle facilitazioni che permettano loro di rientrare del proprio debito tramite pagamenti in rate e, per altro verso, nella speranza da parte dell'amministratore che, grazie ad un atteggiamento comprensivo e tollerante versi i morosi, questi possano sanare i propri debiti in un tempo più lungo ma evitando al Condominio di ricorrere allo strumento del decreto ingiuntivo.

L'amministratore, tuttavia, è il rappresentante di tutti i condomini e non può, in alcun modo, assumere, sua sponte,iniziative benevole nei confronti degli uni piuttosto che degli altri, tanto più che molto spesso le richieste di rateizzazione si traducono in meri espedienti per rinviare ad oltranza l'inadempimento. Qualora una istanza di questo tipo sia accolta si parla di piano di rientro in via bonaria che, proprio per quanto osservato, non è configurabile come prerogativa dell'amministratore.

L'introduzione dell'art. 1130-bis c.c., secondo il quale l'amministratore deve allegare al rendiconto patrimoniale una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, dovrebbe porre fine a questa consuetudine limitando ancora di più, rispetto al passato, le iniziative dell'amministratore in questo campo. Il rappresentante dell'Ente nella nota deve inserire tutte le morosità di cui soffre il Condominio, indicando le azioni di recupero avviate e portando alla conoscenza dell'assemblea i crediti non ancora riscossi e le relative richieste dei condomini in merito ad una eventuale rateizzazione dei rispettivi debiti.

Detto questo, è evidente che, qualora l'organo deliberante, con voto che rappresenti la maggioranza dei condomini (Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2014, n. 821) decida di accogliere le richieste del debitore, assumono rilevanza le modalità con le quali tale concessione è stata accordata. Ed è questo un punto sensibile della questione.

Poniamo che l'assemblea, conoscendo le difficoltà economiche del condomino, si limiti a permettere un pagamento rateale del debito, fissando le scadenze ma nulla decretando in ordine alle future azioni da intraprendere nel caso in cui i tempi non vengano rispettati. In tale caso il comportamento dell'assemblea rispecchia un atteggiamento di benevolenza verso il condomino, dandogli la possibilità di reperire i fondi per ripianare il proprio debito nei tempi concordati, la cui durata dovrà essere commisurata all'entità della morosità accumulata: termini stretti per morosità ridotta, tempi più larghi per un debito più consistente. Questa, tuttavia, è una linea di condotta che si può utilizzare quando il condomino sia sempre stato in regola con i pagamenti e - come detto - versi in un momentaneo stato di disagio finanziario.

Non per questo, però, il condomino deve pensare di essere libero di non rispettare i termini di scadenza, perché dovrà fare i conti con l'art. 1129, comma 8, c.c., secondo il quale l'amministratore non espressamente dispensato dall'assemblea è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito è esigibile. Si può parlare, in tale caso, di dispensa implicita qualora il periodo di rateizzazione superi i sei mesi di cui alla norma. Mentre un decreto ingiuntivo richiesto sulla base del preventivo annuo è facoltativo e non soggetto al termine ora richiamato.

Le situazioni più comuni dimostrano che i casi di morosità congenita sono la maggioranza: in questo caso l'assemblea, cheè chiamata a garantire non solo la continuità della gestione attraverso il costante flusso di danaro sul conto corrente comune e che deve, altresì, tutelare i condomini virtuosi, non può che essere ancor più rigorosa. E questo può avvenire in un solo modo: portata all'ordine del giorno la questione, nel verbale assembleare dovranno essere indicati con chiarezza i termini essenziali per i versamenti dei ratei cui corrisponde una sospensione dell'azione monitoria da parte del Condominio.

La situazione può essere equiparata ad una transazione condizionata dall'adempimento del condomino: il Condominio rinuncia a richiedere un decreto ingiuntivo fintanto che il debitore continua a mantenere il suo impegno. Alla prima inottemperanza l'amministratore, senza che vi sia un espresso incarico conferitogli dall'assemblea, deve chiedere al giudice competente per valore il decreto ingiuntivo.

Giova, quindi, evidenziare che anche per la materia condominiale vale il principio generale secondo il quale l'efficacia della transazione può essere subordinata a determinate condizioni espresse (quando il condomino non paga anche una sola rata l'accordo decade), al verificarsi o al permanere di una situazione di fatto non espressa, ma da questi tenuta presente nella formazione della volontà negoziale (desumibile dal testo del verbale assembleare). L'accertamento (positivo o negativo) di tale condizione non espressa (c.d. presupposizione), condotto sul piano dell'interpretazione della volontà delle parti, è riservato al giudice del merito, la cui valutazione, se adeguatamente motivata, è incensurabile in sede di legittimità (Cass. civ., sez. lav., 15 dicembre 1987, n. 9272: principio espresso in materia di lavoro ma applicabile analogicamente anche in àmbito condominiale).

Diversa ancora l'ipotesi in cui l'assemblea decida di procedere ad un abbuono, parziale o totale, del debito poiché, come avviene con riferimento al prezzo della cosa venduta (Cass. civ., sez. II, 5 agosto 1983, n. 5260) anche per i crediti condominiali si può determinare una situazione di incertezza che, con le appropriate valutazioni di convenienza, potrebbe portare ad una remissione del debito da parte dell'assemblea, che si dovrà determinare con l'unanimità dei consensi.

Ritornando da dove eravamo partiti, cioè, dalla sentenza del Tribunale di Roma, vale la pena solo qui ribadire che la questione non aveva alcuna attinenza con i casi qui prospettati, poiché la prova di un patto di rateizzazione o di transazione condizionata non esisteva, non potendo essere giudicato tale un invito - peraltro di comune avvedutezza - rivolto dal debitore al Condominio di inserire nella ricevuta di pagamento la dizione “acconto” che indica la causale del versamento effettuato.

Guida all'approfondimento

Bosso, L'obbligo di agire dell'amministratore per il recupero dei crediti condominiali dopo la riforma del Condominio e la dispensa dall'obbligo - Aspetti pratici ed operativi; in Arch. loc. e cond., 2018, 463

Celeste, La riscossione dei contributi per la gestione dei beni condominiali, in Immob. & diritto, 2011, fasc. 4, 68

Gallucci, Difficoltà nel pagamento delle spese condominiali, in Condominioweb.com, 11 maggio 2017

Gallucci, Le spese condominiali, Milano, 2011

Orefice, L'amministratore di condominio è legittimato a sottoscrivere, senza autorizzazione dell'assemblea, una dilazione di pagamento al condomino moroso?, 2017

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