Sono beni comuni i pannelli frangisole, indipendentemente dal servizio reso alla proprietà individuale

La presenza di frangisole (c.d. bries soleil) su di un solo prospetto dell'edificio non esclude che essi concorrano a determinare le linee essenziali del fabbricato ed un'uniformità di linee e stile. Il concetto di decoro architettonico delineato dalla giurisprudenza, infatti, non deve essere necessariamente, e solo, valutato in relazione all'intero edificio ed a tutte le sue componenti, ma anche in relazione a singole parti dell'immobile ed a singoli prospetti, né si richiede la presenza di decori e fregi di particolare pregio.

Alcuni condomini impugnavano la delibera assembleare con la quale erano state poste a carico della comunità le spese inerenti alla riparazione dei frangisole insistenti sui balconi di proprietà esclusiva, lamentando che tali strutture, non di natura condominiale, erano parte integrante dei balconi in aggetto la cui funzione, accidentale e non portante, escludeva una condominialità ditali strutture.

Nella contumacia del Condominio interveniva nel giudizio una condomina che chiedeva il rigetto della domanda.

Espletata la consulenza tecnica d'ufficio, volta ad individuare la funzione del c.d. frangisole, il Tribunale rigettava la domanda, comprensiva della restituzione delle somme versate dagli attori, compensando le spese di lite.

La sentenza in esame - che per la specificità del caso non risulta avere precedenti - ha affrontato una questione che inerisce alla ripartizione delle spese di manutenzione di elementi, quali i pannelli frangisole, che si innestano nella facciata condominiale diventandone parte integrante. La collocazione, funzione nonché l'impatto sull'estetica dell'edificio determinano la titolarità degli stessi.

Il Tribunale ha posto in evidenza la differenza tra balconi aggettanti, che sono di proprietà esclusiva poiché costituiscono una sorta di prolungamento del'appartamento dal quale vi si accede (Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 2017, n. 30071), e balconi incassati, la cui soletta è in comproprietà tra i proprietari degli appartamenti siti al piano superiore ed inferiore, rispetto ai quali svolge la funzione di piano di calpestio e di copertura (Cass. civ., sez. II, 17 luglio 2007, n. 15913). Su tali strutture, poi, si vanno ad inserire tutta una serie di elementi di carattere complementare (frontalini, fasce marcapiano, parapetti, ringhiere, ecc.) la cui natura, condominiale o meno, è determinata anche dal grado di incidenza degli stessi sul decoro architettonico dell'edificio (Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2000, n. 568).

Nel caso in esame, l'individuazione del regime giuridico cui assoggettare i frangisole posti sui balconi esclusivi non poteva che essere connessa alla funzione dagli stessi svolta ed il cui accertamento è stato demandato dal primo giudice al parere del consulente tecnico. Secondo il proprio ausiliare ai pannelli frangisole (anche noti come bries soleil), collocati sui balconi ed apposti a protezione degli appartamenti, doveva essere negato il valore decorativo, essendo impossibile considerare detti elementi tali da conferire al fabbricato una linea armonica ed un'unità di stile, dal momento che gli stessi erano stati installati ab origine solo su di una facciata dello stabile. Da ciò, aveva concluso il CTU, i pannelli in questione erano stati ritenuti funzionali solo alle pertinenti unità abitative.

Il Tribunale, però, non è stato di questo avviso e, disattendendo le conclusioni del consulente, ha rigettato la domanda degli attori. La sentenza si è basata, in prima battuta, sulla giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione che, nel corso degli anni, ha individuato la nozione di decoro architettonico in quel quid rappresentato dall'insieme di linee e motivi architettonici ed ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti di un edificio, imprimendo alle varie parti dello stesso una certa dignità e pregio. L'aspetto architettonico - è stato affermato - è figlio di colui che ha costruito l'edificio e di colui che lo ha progettato, ma una volta ultimata la costruzione diventa un bene collettivo, destinato a valorizzare sia le proprietà individuali, sia quelle comuni (per tale specifico rilievo, v. Cass. civ., sez. II, 13 luglio 1965, n. 1472).

Tale concetto di estetica è stato, quindi, trasposto nel caso concreto ed il Tribunale, sulla scorta della documentazione fotografica in atti, non ha concordato su quanto affermato dal proprio perito, secondo il quale l'unica finalità dei pannelli frangisole non poteva essere che quella di schermare l'irraggiamento solare ed impedire il surriscaldamento dei locali interni ai sei appartamenti che ne erano dotati, rispetto ad altri e su di un solo fronte, di tali strutture. Ciò in quanto i frangisole, anche se privi di un intrinseco pregio estetico ed anche se a prevalente beneficio dei condomini che occupano i corrispondenti appartamenti, concorrono, sino dall'origine, a definire la fisionomia dell'edificio, progettato e costruito con tali caratteristiche.

Si è scelto di annotare una sentenza che, pur avendo per oggetto una fattispecie molto particolare, ha aggiunto un ulteriore tassello al quadro che nel corso degli anni si è delineato e consolidato sulla nozione di decoro architettonico in àmbito condominiale, evidenziando anche come devono essere ripartite le spese relative ad elementi della facciata di particolare portata.

Il frangisole, o bries-soleil - secondo la definizione data dal dizionario on-line Treccani - è una struttura secondaria costituita da liste parallele (metalliche, di legno o anche di calcestruzzo sottile), disposte orizzontalmente o verticalmente, fisse od orientabili, che può essere installata sulla facciata dell'edificio in corrispondenza delle aperture per riparare gli ambienti interni dai raggi diretti del sole. Altri autori parlano anche di elemento di architettura, il ché già ci avvicina maggiormente all'àmbito della problematica di cui ci stiamo occupando. Il carattere secondario deriva dal fatto che tali strutture non sono essenziali per l'esistenza dello stabile, rappresentano un quid pluris rispetto alla sagoma dell'edificio e svolgono una funzione aggiuntiva e mirata in favore degli appartamenti in corrispondenza dei quali sono stati installati.

La fattispecie in esame ha per oggetto pannelli installati contestualmente alla realizzazione dello stabile condominiale e per i quali si pone, naturalmente, una questione di ripartizione delle spese di manutenzione e conservazione. Del tutto differente, quanto alle problematiche, il tema concernente la messa in opera di frangisole da parte di singoli condomini poiché delinea un quadro completamente diverso, aprendo nuovi scenari.

Il punto di partenza è l'art. 1117, n. 1, c.c. il quale, tra gli altri, definisce le facciate come oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, se il contrario non risulta dal titolo. La natura condominiale di tale elemento costitutivo dell'edificio, anche se non in modo esplicito come con l'entrata in vigore della l. n. 220/2012, era stata già affermata dalla giurisprudenza, che aveva individuato nella facciata di prospetto un quid rientrante nella categoria dei muri maestri e, al pari di questi, costituente una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato (Cass. civ., sez. II, 30 gennaio 1998, n. 945), indipendentemente dal suo valore architettonico o decorativo (Cass. civ., sez. II, 20 gennaio 1977, n. 298).

Nella facciata si inseriscono varie componenti e strutture con differenti funzioni, destinazioni ed utilizzazioni che ne determinano l'appartenenza ai singoli condomini piuttosto che alla comunità, che non perdono il carattere di bene condominiale per il solo fatto di avere una finalità prevalente rispetto ad un'altra. In quest'ultima categoria, si possono collocare - e questo è stato molto bene evidenziato nella sentenza del Tribunale di Roma - i pannelli frangisole che, per il loro aspetto esteriore; per il fatto che nascono con l'edificio e che, quindi, rientrano nel disegno di un progetto unitario di realizzazione; per la irrilevanza della circostanza che essi fossero inseriti su di un singolo prospetto piuttosto che distribuiti su tutte le facciate dell'edificio, sono stati correttamente considerati parti comuni dell'edificio.

In questo àmbito, pertanto, si può ritenere che la funzione prevalente e protettiva del bries soleil in favore del riparo degli appartamenti dai raggi solari non abbia in alcun modo attenuato la natura di loro condominialità.

Con la stessa ottica, quindi, possono essere trattati i c.d. frangivento, che siano stati installati dal costruttore per riparare balconi e terrazze dalle raffiche ventose e che, se il contrario non risulta dal titolo, possono a pieno titolo essere considerati beni comuni in quanto concorrono a determinare le linee che caratterizzano l'edificio condominiale, sia parzialmente che nella sua integrità.

Un ultimo cenno deve essere riservato all'attività dei singoli che, invece, intendano collocare sui propri balconi (in aggetto o ad incasso) o terrazzi strutture che abbiano le identiche finalità ma che, ovviamente, non possono che rappresentare beni di proprietà esclusiva. In tal caso va osservato che da un punto di vista tecnico/urbanistico si è affermato che la posa in opera di un pergolato frangisole retrattile (sia a lamelle fisse che orientabili), fatte salve le normative locali e connesse circolari esplicative, rientra nell'attività libera, trattandosi di mero elemento di arredo urbano destinato alla migliore fruizione dello spazio esterno. Inoltre, la circostanza che il manufatto sia stabilmente ancorato al suolo non è dirimente per fare assumere allo stesso la caratteristica di costruzione ai fini della richiesta di eventuali autorizzazioni amministrative, dal momento che l'ancoraggio si rende necessario per evitare che l'opera, soggetta all'incidenza degli agenti atmosferici, si traduca in un pericolo per l'incolumità pubblica e privata (Cons. Stato, sez. VI, 11 aprile 2014, n. 1777; Cons. Stato, sez. VI, 17 maggio 2018). Tuttavia, corre l'obbligo di precisare che la giurisprudenza amministrativa non è univoca nelle rispettive determinazioni, dal momento che ogni caso deve essere considerato individualmente e, soprattutto, al fine del decidere occorre prendere in considerazione una serie di variabili, come ad esempio le dimensioni della struttura; lo spazio esterno impegnato; il tipo di materiale utilizzato; l'impatto sull'ambiente circostante e così via.

A ciò si aggiunga che la regolarità di un'opera sotto il profilo urbanistico/edilizio/amministrativo non elimina una eventuale irregolarità dal punto di vista condominiale, trattandosi di due profili del tutto indipendenti tra di loro. Per questo il condomino che volesse dotare il proprio spazio esterno (balcone, terrazzo esclusivo o giardino) di un pannello frangisole o frangivento dovrà sempre fare riferimento al regolamento condominiale e, quando sia previsto, chiedere l'assenso dell'assemblea per l'esecuzione dell'intervento, che potrà essere legittimamente negato quando l'opera si traduca anche in una violazione del decoro architettonico dello stabile, così come previsto dall'art. 1122 c.c. come novellato dalla l. n. 220/2012 di riforma del condominio.

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Cappai, Il condominio: la presunzione di comunione e le parti dell'edificio funzionalmente ibride, in Resp. civ. e prev., 2014, 733

Gallucci, Parti comuni dell'edificio, la strumentalità determina la condominialità, in Immob.& proprietà, 2018, 635

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Monegat, Tutti i condomini in causa se si tratta degli elementi decorativi dei balconi, in Immob.& proprietà, 2018, 51