Interesse ad impugnare e richiesta di accesso alla documentazione condominiale

In tema di accesso alla documentazione condominiale, il diritto riconosciuto dall'ordinamento al condomino deve essere funzionale all'attuazione di una gestione trasparente dell'ente e ad una corretta informazione dei condomini, e non deve tradursi in richieste meramente emulative.

Un condomino impugna una delibera adottata dall'assemblea del condominio in cui vive, lamentando sostanzialmente che la convocazione fosse affetta da vizi per non aver dato l'amministratore prova di aver convocato tutti i condomini regolarmente, così come erano stati approvati dei lavori all'ascensore di cui egli non aveva potuto prendere visione della relativa documentazione tecnica ed ottenere copie dei documenti di spesa.

Si costituiva il condominio che chiedeva il rigetto dell'impugnativa, sostenendo che ogni convocazione assembleare conteneva l'avviso ai condomini della possibilità di consultare i documenti giustificativi delle spese presso lo studio dell'amministratore e rappresentava che, nel caso di specie, l'attore si era recato presso lo studio dell'amministratore (che aveva messo a disposizione i documenti), pretendendo però di ottenere la fotocopia di tutti i documenti e cioè di “centinaia di documenti”.

Il condomino impugnante ritiene che il non aver l'amministratore dato prova di aver convocato regolarmente tutti i condomini possa essere oggetto di sua autonoma lamentela, in quanto il denunciato vizio sotteso alla legittimità del deliberato riveste carattere generale, così come si duole di essergli stata impedita la visione e l'estrazione di tutte le copie custodite dall'amministratore attinenti la realizzazione di un lavoro all'ascensore del palazzo.

Il Tribunale di Roma rigetta l'impugnativa muovendo la sua decisione su due direttrici: 1) difetto di interesse; 2) indiscriminata richiesta di accesso alla documentazione condominiale.

Ed infatti, in ordine al primo punto, afferma che il vizio di omessa convocazione può essere fatto valere solo dal condomino pretermesso, difettando l'interesse ad impugnare dell'attore che non contesta la propria regolare convocazione ma una generica lesione della valida costituzione dell'assemblea.

Per quanto attiene, invece, il motivo della mancata conoscenza degli atti relativi all'intervento tecnico sull'ascensore, il giudice rileva che il condomino impugnante ammette di conoscere l'argomento oggetto di discussione, rappresentando che la società incaricata dal condominio, in occasione del controllo periodico, aveva rilevato la mancanza del libretto, la rumorosità dell'argano ed il deterioramento e vetustà delle linee e della serratura.

Evidenzia, inoltre, il decidente che all'attore (che non ha mai contestato il punto durante il giudizio) sia stato consentito di esaminare la documentazione condominiale essendosi lo stesso recato presso lo studio dell'amministratore, ma non gli era stata consegnata copia della stessa sia perché egli non ne aveva fatto specifica richiesta per iscritto ma anche perché, se fosse stata avanzata, l'amministratore non era tenuto a fotocopiare copia di tutta la documentazione che si sostanziava in “centinaia di documenti”.

La decisione in esame risulta ineccepibile soprattutto perché pone dei condivisibili paletti alla possibilità di impugnare, al fine di evitare che possano consentirsi azioni dilatorie e ictu oculi infondate, per non dire pretestuose.

L'interesse ad impugnare una deliberazione condominiale deve essere concreto, poichè la relativa domanda ex art. 1137 c.c. non può essere sorretta dall'interesse, del tutto astratto, alla legalità della gestione comune, in quanto inidoneo a rappresentare l'interesse ad agire richiesto dall'art. 100 c.p.c.

In dottrina, si è molto discussa la problematica de qua, arrivando ad escludere che il potere di impugnativa da parte del singolo sia attribuito per tutelare un interesse della collettività ovvero per garantire l'interesse comune a tutti, alla regolarità degli atti di gestione ed alla loro conformità alla legge ovvero per salvaguardare l'interesse della minoranza dissenziente.

Il potere di impugnabilità rappresenta solo un interesse individuale del condomino, cioè è teso ad impedire che si realizzi il risultato della decisione contro la quale ha votato od avrebbe votato se fosse stato presente.

Ciascun condomino ha il diritto di chiedere ed ottenere le copie dei documenti relativi alla gestione condominiale, e, dopo la riforma del 2012, l'art. 1129, comma 2, c.c. lo prevede espressamente, in combinato disposto alla previsione dell'art. 1130-bisc.c., in tema di documenti relativi alla rendicontazione condominiale.

Non si tratta in effetti di novità, in quanto la giurisprudenza ha da tempo enunciato il principio secondo cui, in tema comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la facoltà di richiedere e di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti in qualsiasi tempo e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta finalizzata a prendere visione o estrarre copia dei documenti, col solo limite che l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione e non sia contraria ai principi di correttezza, non dovendosi risolvere in un onere economico per il condominio, in quanto i costi relativi alle operazioni compiute devono gravare esclusivamente sui condomini che lo richiedano (Cass. civ., sez. II, 26 agosto 1998, n. 8460).

Orientamento successivamente confermato nel senso di ammettere che ciascun condomino ha la facoltà di ottenere dall'amministratore l'esibizione dei documenti contabili, senza la necessità di specificare la ragione per la quale intende prendere visione o estrarre copia dei medesimi documenti, sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti, riconnettendosi questo principio alla qualificazione del rapporto tra condomini e amministratore come rapporto di mandato, con conseguente applicazione della previsione contenuta nell'art. 1713 c.c. (Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2011, n. 19210; Cass. civ., sez. II, 29 novembre 2001, n. 15159).

Terzago, Il condominio. Trattato teorico-pratico, Milano, 2003, 326

Visco, Le case in condominio, Milano, 1967, 531