L'opponibilità al terzo acquirente del provvedimento di assegnazione della casa familiare

Il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, avendo per definizione data certa, è opponibile, in difetto di pubblicità, al terzo acquirente, in data successiva, nei limiti di nove anni dalla data dell'assegnazione, ovvero anche per il periodo eccedente i nove anni, ove il titolo sia stato in precedenza trascritto nei registri immobiliari.

Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. la proprietaria di un'immobile precedentemente adibito a casa familiare di una coppia di coniugi, ne chiede il rilascio allo scadere del termine novennale di opponibilità del diritto di godimento derivante dal provvedimento presidenziale di assegnazione della casa familiare.

In quali termini il provvedimento di assegnazione della casa familiare è opponibile al terzo, quale successivo acquirente della stessa unità immobiliare?

Il Tribunale, premesso che la fattispecie in esame è regolata ratione temporis dall'art. 6, comma 6, l. n. 898/1970, nel testo sostituito dall'art. 11, l. n. 74/1987, applicabile anche in tema di separazione personale, accoglie la domanda attorea, perché il provvedimento presidenziale di assegnazione della casa familiare era stato trascritto due anni dopo la trascrizione dell'atto di compravendita immobiliare in favore dell'attuale proprietaria del cespite immobiliare.

A tale fine, il giudice rileva che soltanto la trascrizione del provvedimento di assegnazione rende opponibile al terzo il relativo diritto oltre il novennio decorrente dalla prima assegnazione, ragione per cui, il terzo che trascrive il proprio acquisto dopo il provvedimento di assegnazione, ma prima che questo sia trascritto, può legittimamente agire per il rilascio dell'immobile, essendo irrilevante la conoscenza in fatto da parte del terzo dell'avvenuta assegnazione dell'immobile da lui acquistato, in quanto l'unica disciplina dell'opponibilità è quella derivante dalla trascrizione e dalla conoscibilità legale dell'atto da parte del terzo.

Il Tribunale osserva, altresì, che il riferimento all'art.1599 c.c. è stato operato dal legislatore per ritenere possibile anche in riferimento all'assegnazione, così come avviene per la locazione, che il godimento e l'occupazione di un bene immobile possano spettare a soggetto diverso dal proprietario, laddove ricorrano determinati presupposti, scindendo il nesso tra titolarità della proprietà e titolarità del godimento, ma senza con ciò stravolgere il sistema della pubblicità immobiliare e degli effetti che dal suo adempimento scaturiscono.

Ciò in quanto - precisa lo stesso giudice - l'istituto della pubblicità immobiliare assume un'innegabile assorbenza relativamente ad ogni fattispecie idonea a produrre effetti rilevanti afferenti ai beni immobili, per tale ragione, non essendo surrogabile nemmeno dall'eventuale conoscenza della situazione di fatto da parte del terzo.

La quaestio juris scrutinata dal Tribunale di Salerno con la pronuncia che si annota, concerne l'opponibilità della situazione giuridica di detenzione qualificata dell'immobile destinato a casa familiare da parte del coniuge assegnatario, al terzo acquirente.

La Cassazione ha precedentemente affermato il principio che il provvedimento con il quale il giudice della separazione o del divorzio dispone l'assegnazione della casa coniugale anche a favore del coniuge che non sia titolare di diritti reali o personali sul bene nei confronti del terzo proprietario, non investe, modificandoli, la natura od il contenuto del titolo negoziale che regolava l'utilizzazione ed il godimento dell'immobile prima del dissolvimento dell'unità del nucleo familiare (Cass. civ., sez. un., 21 luglio 2004, n.13603), alla stregua del quale, continuano ad essere disciplinate le obbligazioni derivanti dal rapporto tra le parti, venendo il provvedimento giudiziale a concentrare l'esercizio dei diritti e delle obbligazioni esclusivamente in capo al coniuge assegnatario, a favore del quale, non viene costituito alcun nuovo diritto che va a limitare la preesistente situazione giuridica del dominus.

L'esigenza di rendere opponibile al terzo il provvedimento di assegnazione della casa familiare, introdotto con l'art. 155, comma 4, c.c. con riferimento alla separazione personale dei coniugi, fu avvertita dal legislatore, in quanto non ritenuta sufficiente la tutela apprestata in tale senso dall'art. 6, l. n. 392/1978, laddove prevedeva la successione del coniuge separato o divorziato nel rapporto di locazione già intrattenuto con il terzo locatore dal coniuge che aveva cessato la convivenza allontanandosi dal domicilio coniugale, atteso che la disposizione generale in materia di locazione di cui all'art. 1599, commi 1 e 3, c.c., con la quale, la predetta norma sulla disciplina delle locazioni abitative doveva essere coordinata, ed ai sensi del quale, il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente se ha data certa anteriore all'alienazione della cosa nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione, ed anche oltre, se il contratto è stato trascritto, secondo la prescrizione dell'art. 2643, n.8, c.c., veniva a determinare un'ingiustificata disparità di trattamento del coniuge assegnatario, a seconda che l'immobile fosse risultato in proprietà esclusiva dell'altro coniuge ovvero condotto in locazione da quest'ultimo, essendo pacificamente ritenuta inestensibile per analogia, la disposizione derogatoria dell'art. 1372 c.c. che rendeva opponibile la precedente locazione al proprietario già locatore dell'immobile (Cass. civ., sez.III, 18 gennaio 2016, n.664).

L'intervento della Consulta (Corte Cost., 27 luglio 1989, n. 454), ha esteso anche alla separazione personale dei coniugi la disciplina dell'opponibilità del provvedimento di assegnazione della casa familiare, come a suo tempo certificato dalla collocazione normativa attuata nell'abrogato art. 155-quater, comma 1, c.c.

In particolare, si è affermato il principio che il legislatore, operando un bilanciamento tra l'interesse del gruppo familiare residuo, tra cui, in particolare, la prole minorenne, a conservare l'habitat domestico e, quello di natura patrimoniale di tutela dell'affidamento del terzo, oltre a quello più generale, improntato ad una rapida e sicura circolazione dei beni, ha ravvisato come elemento di composizione tra le diverse istanze in conflitto la limitazione nel tempo, in difetto di trascrizione, dell'opponibilità ai terzi, del provvedimento di assegnazione.

Al riguardo, va precisato che attualmente la trascrizione del provvedimento di assegnazione è prevista dall'art. 337-sexies c.c., non essendo invece contemplata la possibilità di trascrivere la domanda giudiziale di assegnazione della casa familiare con effetto prenotativo del futuro provvedimento giudiziale favorevole, secondo la previsione evincibile dagli artt. 2652 e 2653 c.c.

L'esigenza di assicurare l'effettività del godimento dell'assegnatario, dando attuazione concreta ad una pronuncia diretta ad incidere non solo sul cespite attribuito, ma sulla qualità della vita e la serenità dei soggetti deboli del nucleo familiare in crisi, ha indirizzato la scelta legislativa ad una tutela avanzata della loro posizione rispetto alle contrapposte esigenze, accordando al coniuge assegnatario un titolo legittimante, comunque opponibile al terzo successivo acquirente, senza soluzione di continuità, dal momento dell'emissione del provvedimento, così da porlo al riparo da iniziative dell'altro coniuge proprietario idonee a frustare la statuizione del giudice.

Ciò premesso, le situazioni che possono delinearsi sono così riassumibili:

a) immobile in proprietà esclusiva del coniuge poi estromesso;

b) immobile in comunione indivisa tra i coniugi;

c) immobile di proprietà di un terzo e concesso in locazione o comodato ad entrambi i coniugi od al solo coniuge poi estromesso;

d) immobile già di proprietà di uno dei coniugi, utilizzato per le esigenze familiari, e da questi alienato a favore del terzo, anteriormente o successivamente al provvedimento giudiziale di assegnazione;

e) immobile già concesso in comodato per esigenze abitative della famiglia ad uno dei coniugi poi estromesso, e, quindi, alienato dal proprietario-comodante ad un terzo, anteriormente o successivamente al provvedimento giudiziale di assegnazione.

Quest'ultima è l'ipotesi verificatasi nella fattispecie risolta dal Tribunale con la pronuncia in commento, e correttamente risolta ponendosi nel solco già tracciato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui, se il provvedimento di assegnazione precede la stipula dell'atto di alienazione in favore del terzo, a quest'ultimo sarà opponibile il vincolo di destinazione del bene derivante da atto di data certa per il periodo infranovennale, e, se trascritto anteriormente all'atto di acquisto, anche oltre il novennio (Cass. civ., sez.VI/III, 17 marzo 2017, n. 7007; Cass. civ., sez. I. 18 settembre 2009, n.20144, in cui si è affermato che è del tutto irrilevante la circostanza che il titolo di acquisto dell'immobile contenga l'indicazione specifica dell'esistenza del diritto del coniuge assegnatario della casa familiare e della sua fonte, perché l'unica disciplina dell'opponibilità a terzi di un atto è quella derivante dalla trascrizione e dalla conoscibilità legale dell'atto medesimo da parte del terzo, ragione per cui il provvedimento di assegnazione dell'abitazione nella casa familiare è opponibile oltre il novennio al terzo acquirente se è stato precedentemente trascritto; Trib. Bari, 10 febbraio 2015), mentre, ove l'acquisto della proprietà da parte del terzo precede l'adozione del provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare, occorrerà verificare se l'acquirente abbia manifestato l'intenzione di subentrare nel preesistente apporto di comodato, ovvero abbia inteso concludere con almeno uno dei coniugi un contratto attributivo di un nuovo titolo di godimento in funzione delle esigenze abitative della famiglia, in quanto, diversamente, non può ritenersi al terzo opponibile il negozio di comodato inter alios, così come del resto il provvedimento di assegnazione avente data certa successiva a quella dell'atto di acquisto dell'immobile.

Conseguentemente, trova conferma l'asserto secondo cui deve ritenersi del tutto irrilevante la circostanza dell'eventuale conoscenza di fatto da parte dell'acquirente della pregressa situazione di fatto relativa all'utilizzo dell'immobile da parte della famiglia, poiché, come affermato dal Tribunale di Salerno, al terzo acquirente è opponibile il provvedimento di assegnazione e non la pregressa situazione di fatto, in quanto, diversamente argomentando, si verrebbe a riconoscere alla mera situazione di fatto una sorta di effetto prenotativo dell'eventuale e successiva opponibilità del provvedimento di assegnazione, non previsto da alcuna norma di legge, ovvero l'effetto di produrre un vincolo conformativo eventuale e futuro della proprietà sul cespite oggetto di compravendita ugualmente non contemplato da una norma ad hoc.

Infatti, come rilevato nella stessa pronuncia che si annota, l'art. 155-quater c.c. introdotto dalla l. n. 54/2006 e successivamente abrogato dall'art. 106, d.lgs. 28 dicembre 2013, n. 154, aveva determinato due orientamenti: uno che consente l'opponibilità ai terzi del provvedimento di assegnazione della casa familiare trascritto, ed un altro che consente la suddetta opponibilità, anche se non trascritto, nei limiti del novennio.

Le Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 26 luglio 2002, n. 11096), intervenendo sulla questione, hanno stabilito il principio di diritto che ai sensi dell'art. 6, comma 6, del l. 1 dicembre 1970, n. 898, applicabile anche in tema di separazione personale, il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, avendo per definizione data certa, è opponibile, ancorchè non trascritto, al terzo acquirente in data successiva per nove anni dalla data di assegnazione, ovvero anche oltre i nove anni ma solo ove il titolo sia stato in precedenza trascritto.

L'espresso richiamo operato dall'abrogato art. 155-quater c.c. all'art. 2643 c.c. - per il cui contenuto deve oggi farsi rinvio all'art. 337-sexies c.c. - permetteva implicitamente di individuare nel principio di priorità temporale della trascrizione la regola per la composizione dei conflitti tra titoli, e ciò anche quando sia coinvolto il provvedimento di trascrizione di un diritto personale di godimento qual è il diritto di abitazione della casa coniugale.

In buona sostanza, il provvedimento di assegnazione trascrivibile ai sensi dell'art. 2643 c.c. è opponibile ai terzi ai sensi dell'art. 2644 c.c.

Il terzo acquirente ha, quindi, legittimamente instaurato il giudizio al fine di conseguire l'accertamento dell'insussistenza delle condizioni per il mantenimento del diritto personale di godimento a favore del coniuge assegnatario della casa familiare, al fine di conseguire una declaratoria di inefficacia del titolo che legittima l'occupazione del cespite, a tutela della pienezza delle facoltà connesse al diritto dominicale acquisito (Cass. civ., sez. I, 22 luglio 2015, n. 15367).

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