Nulla la delibera assembleare che pone a carico del condomino sedicenti spese individuali

Le competenze dell'assemblea di condominio sono elencate nell'art. 1135 c.c. e non rientra fra esse il potere di addossare al singolo condomino spese ritenute di natura personale o che comunque ritenga “giusto” porre a suo carico. In assenza di una decisione giudiziale che condanni un condomino al pagamento di determinate spese, l'assemblea può imputare al singolo spese inerenti alla gestione, manutenzione e conservazione dei beni condominiali solo per la quota di sua spettanza.

Due condomini citavano in giudizio il condominio chiedendo la sospensione dell'efficacia della delibera impugnata, per asserita nullità e/o annullabilità, con la quale l'assemblea aveva approvato il piano di ripartizione degli oneri condominiali ponendo a loro carico una spesa dichiarata come “spesa individuale”. Lamentavano, altresì, i ricorrenti che l'assemblea, con la stessa delibera oggetto di impugnativa adottata con un quorum inferiore a quello di legge, aveva ratificato il mandato conferito al legale del condominio ai fini della costituzione in un precedente giudizio. Il tutto con condanna del convenuto alle spese del giudizio, oltre alla restituzione di quelle sostenute per il procedimento di mediazione obbligatoria.

Il condominio si costituiva, resistendo alla domanda.

Il Tribunale accoglieva l'impugnativa dichiarando nulla la delibera, quanto al primo motivo, ed annullandola per quanto concerneva il secondo motivo. La condanna alle spese seguiva la soccombenza.

Le questioni da esaminare coincidono con i due motivi di impugnativa.

La prima riguarda la natura delle spese di carattere individuale che l'assemblea, nell'esercizio dei suoi poteri, può porre a carico del singolo condomino.

La seconda si riferisce alla maggioranza necessaria con la quale l'assemblea può ratificare il mandato rilasciato al difensore e se vi possa essere un conflitto di interessi nel caso in cui il legale voti in assemblea in quanto portatore di deleghe di altri condomini. Il terzo punto di impugnativa, quello connesso al procedimento di mediazione il Tribunale non si è pronunciato.

Il Tribunale, nel richiamare il dettato dell'art. 1135 c.c., che definisce le competenze dell'assemblea condominiale, ha affermato che all'organo apicale non è riconosciuto un potere di farsi giustizia da sé nel senso di richiedere ai condomini somme di denaro in violazione dei criteri legali o convenzionali relativi alla ripartizione delle spese, così come la stessa assemblea non può pretendere altre prestazioni che non siano quelle previste per legge. In tal caso, infatti, si verrebbe a determinare una lesione del diritto del condomino all'integrità del proprio patrimonio con la conseguente nullità della delibera (tra tutte quelle citate Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2013, n. 10196; Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2012, n. 8010).

Per quanto concerne il caso di specie, la sentenza ha richiamato un principio perfettamente in linea con la giurisprudenza di legittimità, secondo il quale nell'addebitare, con la causale di addebito personale, le spese legali liquidate in sede di decreto ingiuntivo ex art. 63 disp.att.c.c. (esecutivo e non sospeso), il provvedimento giurisdizionale distingue tra spese legali, da quelle auto-liquidate dal legale del condominio ed aventi natura stragiudiziale, in quanto concernenti, ad esempio, diffide di pagamento, mediazione ecc. Per queste ultime la delibera, che disponga nel senso di porle a carico del condomino, è nulla poiché la decisione dell'assemblea configura una sorta di ragion fattasi da parte di un soggetto privo di potere (Cass. civ., sez. VI/II, 18 gennaio 2016, n. 751).

Per quanto concerne, poi, il punto della delibera avente ad oggetto la ratifica del mandato alla costituzione del condominio in altro precedente giudizio il Tribunale ne ha decretato l'annullabilità per mancanza del quorum necessario previsto dalla legge e per la partecipazione alla votazione dello stesso legale in forza della delega a lui rilasciata da quattro condomini. Il legale, infatti, versava in palese conflitto di interessi.

La decisione di merito contiene molti spunti interessanti che ci inducono ad un approfondimento.

In primo luogo, vale la pena di inquadrare quali siano le spese individuali o personali che, molto spesso, come emerge dai rendiconti, sono riportate in voce unica generica e, poi, vengono ripartite solo tra quei condomini ai quali si ritiene debbano essere ascritte. In realtà la spesa individuale non coincide con tale rappresentazione, poiché è tale quella che per diritto spetta a ciascuno di essi, talchè la prassi, pur se ampiamente consolidata, appare non giuridicamente corretta. Tanto più che l'imputazione viene effettuata direttamente dall'amministratore e spesso l'assemblea, senza domandarsi e domandare a che cosa si riferisca tale voce, approva il rendiconto che la contiene. Tutto va bene fino a quando - come nel caso portato all'attenzione del Tribunale - la delibera viene impugnata e dichiarata nulla.

La voce spesa individuale si riferisce ad esempio alla corrispondenza tra amministratore e condomino ed il più delle volte consiste in lettere di sollecito e messa in mora per i pagamenti degli oneri condominiali. A chi fanno carico le spese postali? E se dopo l'improduttivo tentativo di recuperare il credito, l'amministratore si rivolge ad un legale, chi ne paga le spese: il condomino inadempiente oppure il condominio?

Sul punto la giurisprudenza di merito (Trib. Milano, 9 giugno 2015, n. 7103; Trib. Napoli, 29 novembre 2003, n. 12015) ha affermato che le spese postali sopportate dal condominio, anche se relative all'invio di corrispondenza ai singoli condomini, attenendo alle spese di amministrazione, vanno ripartite tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali e non invece imputate ad personam. Va, quindi, dichiarata la nullità della delibera assembleare di approvazione del bilancio consuntivo, nella parte in cui non ripartisca pro quota millesimale le spese di corrispondenza per invii postali.

Anche per le spese legali si pone un problema di imputabilità, dal momento che queste possono riferirsi anche ad una fase stragiudiziale. Tipico, ancora una volta, il caso in cui l'amministratore sia costretto a rivolgersi ad un legale per ulteriori solleciti e messa in mora. Anche in questo caso il condominio - come, ad esempio, in presenza di un pagamento ottenuto per effetto dell'intervento del legale del condominio - deve imputare le spese relative al primo sollecito ai condomini ripartendoli pro quota, trattandosi di oneri che rientrano nella gestione amministrativa. Tuttavia, se il pagamento sia avvenuto solo dopo una cospicua attività dell'avvocato, le spese potranno essere richieste per intero al condomino. Infatti, appare evidente e logico che la perdurante inerzia del debitore, superata solo grazie all'attività svolta dall'avvocato, non si possa tradurre in un danno economico per la comunità ingiustamente caricata di oneri che sono solo il prodotto del disinteresse del condomino inadempiente.

Esistono, tuttavia, spese personali che, per legge, devono essere sostenute direttamente dal condomino. È questo il caso previsto dall'art. 1130, n. 6, c.c. che impone all'amministratore la tenuta del registro dell'anagrafe condominiale che deve essere aggiornato, periodicamente, con i dati relativi alle generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali di godimento. Qualsivoglia variazione deve essere comunicata all'amministratore dai soggetti interessati e, in caso di inerzia, mancata o incompleta comunicazione il rappresentante condominiale, previo invio di richiesta tramite raccomandata a.r., in caso di omessa risposta deve, entro trenta giorni dalla richiesta medesima, acquisire le informazioni necessarie addebitandone i costi ai responsabili. Rientrano ancora nella categoria delle spese individuali il costo delle copie dei documenti condominiali estratte ad uso dei singoli (artt. 1129, comma 7, c.c. e 1130-bis c.c.).

La sentenza del Tribunale capitolino ha, altresì, annullato la delibera nel punto in cui l'assemblea aveva ratificato il mandato difensivo al proprio legale il quale, partecipando al consesso, aveva votato sostanzialmente in proprio favore sulla base di quattro deleghe a lui rilasciate dai condomini.

Il primo giudice ha, condivisibilmente, ravvisato nella specie un conflitto di interessi che aveva determinato la mancanza del quorum necessario per una delibera valida. La questione posta all'ordine del giorno, infatti, interessava direttamente l'ufficio prestato dal legale il quale, per ovvii motivi, non era legittimato non solo a partecipare alla riunione, ma anche ad esprimere il proprio voto come delegatario. Peraltro, il rilevante numero di deleghe a lui consegnate appare sufficiente per ritenere la relativa delibera irrimediabilmente viziata, anche perché è presumibile ritenere che il voto del delegatario sia stato determinante ai fini della ratifica del mandato in proprio favore.

Sia consentita un'ultima osservazione: dalla sentenza è emersa una questione sulla quale il Tribunale non si è pronunciato e concerne la domanda, avanzata dagli attori, risultati vincitori, di restituzione delle spese del procedimento di mediazione.

A questo proposito, corre l'obbligo di fermare l'attenzione sull'art. 13, d.lgs. n.28/2010 e successive modificazioni, che dispone in merito anche alla ripetizione delle spese del procedimento. Il giudice, infatti, quando non vi sia una esatta corrispondenza tra la proposta del mediatore e la decisione giurisdizionale, in presenza di gravi ed eccezionali motivi, indicati esplicitamente nella motivazione, può anche escludere la ripetizione delle spese sostenute dalla parte vincitrice sia per l'indennità corrisposta al mediatore, sia per il compenso dovuto all'esperto che sia intervenuto nella mediazione ai sensi dell'art. 8, comma 4, di cui al decreto richiamato. Secondo la giurisprudenza, il principio della ripetizione delle spese di mediazione deve essere esteso anche alle spese che la parte ha sostenuto per fruire dell'assistenza di un proprio legale in tale fase. Soluzione, questa, che è connessa al fatto che il procedimento obbligatorio di mediazione prevede che la parte vi compaia fisicamente con il patrocinio di un proprio legale, il quale potrà intervenire in sostituzione della stessa ma solo se dotato di procura sostanziale (Cass. civ., sez. III, 5 luglio 2019, n. 18068). Mentre i gravi motivi non possono essere individuati in un accoglimento parziale della domanda in ragione di una riduzione, anche notevole, del petitum originale, poiché trattasi di evento alquanto frequente nell'esito dei giudizi (Cass. civ., sez. III, 14 maggio 2019, n. 12712).

Per concludere, la sentenza desta perplessità nella parte in cui non si è pronunciata su questo preciso punto non emergendo, neppure dal dispositivo (che parla di condanna alle spese del presente procedimento) una volontà di ricomprendere nella liquidazione delle spese di lite anche quelle inerenti al procedimento di mediazione sostenute e richieste in restituzione dagli attori. E questo potrebbe essere un motivo valido per proporre appello.

Gallucci, Sollecito inviato dall'amministratore, chi ne paga i costi? 2019

Gallucci, Spese legali stragiudiziali, quando il condomino deve pagarle?, 2018

Scalettaris, Riforma del condominio e mediazione in Arch. loc. e cond., 2015, 259

Tarantino, L'assemblea non può deliberare su una spesa individuale del condomino, 2016