Installazione di cancello elettrico: nessun aggravio di spesa a carico dei condomini non proprietari di box

In tema di condominio negli edifici, la delibera assembleare che ordini l'installazione del cancello elettrico dell'area cortilizia, previa consegna del telecomando di apertura ad ogni condomino, non dispone un'innovazione e non necessita di maggioranza qualificata, ai sensi dell'art. 1120 c.c., in quanto non muta la destinazione del bene comune, ma ne disciplina l'uso in senso migliorativo, impedendo ai terzi estranei l'indiscriminato accesso all'area condominiale.

Con impugnazione a delibera assembleare, l'attore aveva chiesto al giudice adito, in via preliminare, la nullità e/o annullabilità della delibera assembleare del 2010 e in subordine, deferire le spese di manutenzione del cancello elettrico oggetto del presente giudizio a coloro i quali avevano disposto tale innovazione. Costituendosi in giudizio, il Condominio eccepiva la decadenza dell'attore dalla facoltà di impugnare la delibera assembleare per decorso dei termini di cui all'art. 1137, comma 3, c.c. e la nullità dell'azione promossa, oltreché l'infondatezza in fatto ed in diritto delle ragioni della domanda.

Le questioni in esame sono le seguenti: l'installazione di un cancello elettrico costituisce innovazione della cosa comune? Tale opera giustifica un aggravio di spese condominiali in capo ai condomini non proprietari di box, ai quali viene comunque garantito l'accesso con una chiave elettronica?

Preliminarmente, il giudice adito ha osservato che le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall'art.1102 c.c. sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettive: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l'aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l'interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con deliberazione dell'assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte.

Premesso ciò, nella vicenda de qua, all'attore era stato richiesto solo di farsi carico delle spese di manutenzione eventualmente necessarie a partire della scadenza dei ventiquattro mese di garanzia prestata dall'impresa che avrebbe svolto i lavori. Veniva, invece, domandato ai soli condomini proprietari di box il pagamento di spese di installazione del prefato cancello automatico.

A tal proposito, il giudicante ha osservato che l'installazione di un cancello elettrico non rappresenti un'innovazione della cosa comune. È ritenuta tale, infatti, non qualunque modificazione, ma quella che importa l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguire, conseguano una diversa consistenza materiale, ovvero vengono ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (Cass. civ., sez. II, 26 maggio 2006, n. 12654).

Di conseguenza, l'opera rientrante in tale categoria non giustifica alcun aggravio di spese condominiali, né in capo all'attore né agli altri condomini non proprietari di box, ai quali viene comunque garantito l'accesso con una chiave elettronica. Pertanto, l'assunto sostenuto da parte convenuta era di fatto conforme al disposto dell'art. 1123 c.c. il quale stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Se, invece, si tratta di cose destinate a poter servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartire in proporzione all'uso che ciascuno può farne e tenuto conto dell'utilità che ne può essere tratta.

Del resto, a parere del giudicante, era innegabile l'utilità conseguita anche dall'attore, essendo incontestato il possesso anche da parte sua di una chiave elettronica che gli permetteva di accedere al cortile interno del condominio. In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la domanda dell'attore è stata respinta.

I cancelli automatici presenti nel condominio consentono un agevole ingresso alle parti comuni, che sono spesso destinate al parcheggio dei veicoli, ma che possono anche rappresentare l'entrata principale allo stabile. Si tratta di una scelta che richiede la delibera condominiale per essere decisa e che si propone come utile e votata alla sicurezza di tutti i condomini.

A tal proposito, però, è necessario comprendere come debba essere qualificato un simile intervento.

In argomento, la giurisprudenza di merito, in due pronunce rese nel febbraio del 2007, ha prima affermato che l'installazione di un elettro comando al cancello carraio di accesso all'area condominiale non necessità di quorum particolari in quanto l'automazione non incide sul godimento del bene comune in violazione del disposto di cui all'art. 1120, comma 2 c.c., e per la sua approvazione opera la regola generale di cui all'art. 1136, comma 3 c.c. (Trib. Trani, 3 febbraio 2007, n. 15); dopo, contraddicendosi, ha evidenziato che la delibera condominiale con cui si decide di procedere alla automazione del cancello di accesso al cortile condominiale costituisce innovazione e deve essere approvata con le relative maggioranze (Trib. Novara, 19 febbraio 2007).

Diversamente da quanto esposto, la giurisprudenza di legittimità, invece, ha osservato che nell'ambito della materia del condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico - giuridico, vietata ai sensi dell'articolo 1120 c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto.

Alla luce di questi principi, la Cassazione ha concluso che l'installazione di un cancello non è opera innovativa (Cass. civ., sez. II, 23 febbraio 2015 n. 3509; Cass. civ., sez. II, 21 febbraio 2013, n. 4340; Cass. civ., sez. II, 3 febbraio 1999, n. 875): infatti, la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un'area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare anche in funzione di impedire l'indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area, rientra legittimamente nei poteri dell'assemblea dei condomini, attenendo all'uso della cosa comune e alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione. Tale principio, inoltre, è applicabile anche nel caso di spese di manutenzione del cancello automatico.

In conclusione, il cancello modifica ma non innova ed anzi aiuta a meglio disciplinare l'uso delle cose comuni e, come tale, la deliberazione che lo riguarda non necessita delle maggioranze qualificate previste per le innovazioni né del consenso unanime necessario per quelle innovazioni vietate perché lesive del diritto di anche un solo condomino del suo diritto d'uso e godimento delle parti comuni.

In definitiva, possiamo affermare che la pronuncia in commento del Tribunale di Foggia segue il citato orientamento della Suprema Corte; sicché, correttamente, le spese per l'installazione e/o manutenzione del cancello automatico sono da ripartirsi tra tutti condomini sulla base dei millesimi di proprietà, trattandosi di spese per il godimento di cose comuni ai condòmini.

Naturalmente la regolamentazione dell'uso della cosa comune dev'essere sempre posta in essere in modo tale che la stessa non si traduca in una lesione del diritto dei singoli; di conseguenza, occorre avere cura di verificare se tutti i condomini ne hanno la possibilità: proprio su tale ultimo aspetto, il giudice foggiano ha esteso l'art. 1123, primo comma, c.c. nei confronti del condomino dissenziente in virtù del fatto che quest'ultimo possedeva una chiave elettronica che gli permetteva di accedere al cortile interno del condominio (utilità comunque a lui garantita).

Cirla - Monegat, Condominio e locazioni. Normativa e giurisprudenza ragionata, Milano, 2010, 1117

Graziano, Manuale del condominio, 2018, 104

Trapuzzano, Innovazioni ordinarie e agevolate, in condominioelocazione.it, 2017