Profili fiscali in tema di cessazione del contratto di locazione a seguito di notifica di sfratto

La notifica dell'atto di citazione per la convalida dello sfratto per finita locazione esonera dal pagamento dell'imposta di registro?

In argomento, giova ricordare che alla cessazione del contratto di locazione, il locatore deve provvedere a comunicare, all'ufficio dell'Agenzia delle Entrate, la relativa interruzione del contratto, presentando il modello RLI e pagando l'imposta di registro prevista per la risoluzione anticipata dei contratti di locazione. Tuttavia, nel caso di dichiarazione di sfratto (finita locazione o per morosità), l'Agenzia delle Entrate non ha fornito una precisazione ufficiale sulle modalità operative della suddetta comunicazione.

Invero, nonostante la mancanza di una chiara soluzione al problema esposto, occorre interpretare la questione sulla base dell'opinione della dottrina e della giurisprudenza formata sul punto.

Ebbene, secondo alcuni autori, fino a quando l'inquilino non abbia liberato l'immobile, rendendolo così disponibile nuovamente al locatore, non debba essere presentato il modello RLI di cessazione, in quanto, fino all'ultimo, l'inquilino potrebbe essere in grado di pagare quanto dovuto e reintegrare di fatto la continuità del contratto di locazione. Al momento in cui l'inquilino lascia libero l'immobile oggetto della locazione a seguito della sentenza di sfratto emessa dal Tribunale, il locatore deve quindi comunicare all'agenzia delle Entrate la cessazione del contratto di locazione consegnando un esemplare cartaceo del modello RLI.

Secondo la giurisprudenza, invece, poiché il contratto di locazione non si risolve per il solo fatto dell'insolvenza del conduttore, al fine di essere esonerati dal pagamento dell'imposta annuale di registro non è sufficiente il semplice deposito dell'intimazione di sfratto presso la cancelleria del tribunale competente, quanto piuttosto l'emissione da parte del giudice di ordinanza di convalida di sfratto entro la data del pagamento (C.T.P. Bergamo, sez. IV, 2 maggio 2017, n. 262. Nel caso analizzato dalla Commissione, l'ordinanza di convalida di sfratto era successiva alla maturazione della nuova annualità di imposta di registro relativa a quel contratto pluriennale di locazione che era stato stipulato tra le parti).

Dunque, interpretando tale assunto, entro il termine di scadenza della nuova imposta di registro annuale, deve essere prodotta l'ordinanza di convalida, anche se, nella prassi, alcuni uffici delle Entrate richiedono ulteriore documentazione. Peraltro, come spesso accade, per evitare un accertamento fiscale con dannose conseguenze patrimoniali, è bene che il proprietario che abbia avviato un'azione di sfratto abbia ben chiaro che lo sfratto, seppure notificato all'inquilino, e magari iscritto a ruolo del Tribunale, potrebbe benissimo essere abbandonato per qualche accordo stragiudiziale tra le parti. Non è quindi sufficiente a garantire che il contratto si possa considerare “fiscalmente terminato” la sola circostanza che sia stato notificato lo sfratto o iscritto a ruolo. È necessaria l'ordinanza di convalida (che opera la risoluzione del contratto), che abbia data precedente alla scadenza della nuova imposta, o ancora di più il verbale di rilascio dell'immobile, o addirittura in certi casi il verbale di esecuzione forzata per consegna o rilascio redatto dall'Ufficiale giudiziario.

In conclusione, come già sostenuto da altri autori, in materia di locazioni sussisterà l'obbligo di pagare l'imposta di registro dell'ordinanza di convalida – che è un atto giudiziario registrabile – e l'eventuale imposta di registro inerente la risoluzione, qualora non si riesca a dimostrare all'Agenzia delle Entrate che il contratto si è risolto “prima” della maturazione del nuovo rateo.