L'omessa certificazione IRPEF dei versamenti effettuati dai condomini non legittima il risarcimento dei danni a carico dell'amministratore

L'omessa certificazione ai fini della detrazione IRPEF da parte dell'Amministratore può fondare un'azione risarcitoria solo in caso di danni ai condomini, ma non può comportare la restituzione di somme dovute per lavori affidati ad una ditta terza regolarmente pagata dal Condominio.

La controversia attiene alla questione relativa alla certificazione dei versamenti effettuati dai condomini per lavori condominiali di ristrutturazione sulle parti comuni ad opera dell'Amministratore di Condominio. I condomini avevano lamentato che pure avendo effettuato i versamenti corrispondenti alla propria quota nell'anno 2010 e nell'anno 2011, non avevano ricevuto la certificazione dall'amministrazione necessaria ai fini della detrazione IRPEF. In particolare, tale certificazione non era stata resa dall'Amministratrice per i condomini Caio e Sempronia, mentre era stata resa nel corso del giudizio per gli altri condomini, tanto che quest'ultimi avevano rinunciato alla domanda restitutoria delle somme versate non certificate e alla domanda risarcitoria. Per i motivi esposti, nel giudizio di primo grado innanzi al Giudice di Pace, Tizia (Amministratrice di Condominio) era stata condannata a corrispondere ai condomini Caio e Sempronia il complessivo importo a titolo di somme non certificate nonostante l'avvenuto versamento di altra somma a titolo di risarcimento danni pari al 36% relativo alla detrazione persa.

Avverso tale pronuncia, Tizia ha proposto appello in Tribunale chiedendo la riforma della sentenza con conseguente rigetto della domanda attorea e la restituzione delle somme corrisposte in esecuzione della sentenza gravata.

Le questioni in esame sono le seguenti: l'omissione della certificazione ai fini IRPEF può comportare la restituzione di somme dovute per lavori affidati ad una ditta terza regolarmente pagata dal Condominio? In tal caso, l'Amministratore risponde dei danni nei confronti dei condomini?

Secondo il giudicante si trattava di somme dovute al Condominio per i lavori sulla cosa comune e dovute a prescindere dalla corretta certificazione ad opera dell'Amministratore. Dunque, l'eventuale erronea o omessa certificazione ai fini della detrazione IRPEF può fondare un'azione per la condanna ad un obbligo di fare oppure un'azione risarcitoria - questa in effetti proposta - laddove l'omissione abbia arrecato un danno ai condomini, ma non può comportare la restituzione di somme dovute per lavori affidati ad una ditta terza regolarmente pagata dal Condominio. Tra l'altro, il risarcimento del danno pari alla detrazione persa era incompatibile con la restituzione delle somme pari alla quota condominiale dei lavori, posto che la sentenza di primo grado aveva comportato nei fatti la percezione della detrazione nonostante l'omesso pagamento della quota dei lavori facente capo al condomino.

Quanto alla domanda risarcitoria, accolta dal Giudice di Pace nella misura della detrazione persa dai condomini Caio e Sempronia, il Tribunale adito ha evidenziato la fondatezza dell'appello per l'omessa dimostrazione dell'esistenza del danno. Difatti, non essendovi in concreto la prova del “se e del quando” della effettiva presentazione della dichiarazione dei redditi, mediante, ad esempio, la sua specifica allegazione e la produzione in giudizio, difettava la prova dell'esistenza del danno pari alla detrazione persa, la quale presuppone l'effettiva presentazione della dichiarazione reddituale. La domanda attorea, quindi, anche sotto tale profilo non era accogliibile nel giudizio.

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, l'appello è stata accolto con riferimento alla censurata infondatezza della domanda di restituzione delle somme versate dai condomini quale propria quota millesimale per i lavori affidati dal Condominio.

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni generali in merito alle incombenze dell'Amministratore in materia di detrazioni IRPEF.

In argomento, giova ricordare che in base a quanto previsto dall'art. 2 del decreto del Ministro dell'Economia e delle Finanze del 1° dicembre 2016, gli Amministratori di Condominio (salvo proroghe) devono trasmettere all'Agenzia delle entrate, entro il 28 febbraio di ciascun anno, una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell'anno precedente dal Condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all'arredo delle parti comuni dell'immobile oggetto di ristrutturazione. Il decreto è tutt'ora in vigore e quasi annualmente le specifiche tecniche inerenti alle modalità d'invio dei dati sono oggetto di modifiche ed integrazioni.

A tal proposito, inoltre, si rammenta che ai fini del godimento delle detrazioni fiscali non sono le somme versate dai condòmini all'Amministratore, ma quanto da questi versato alle imprese che hanno eseguito interventi manutentivi delle parti comuni entro la fine del rispettivo anno (ad esempio al 31 dicembre 2019). Gli interventi che beneficiano della detrazione sono quelli indicati nell'art. 16-bis, d.p.r. n. 917/1986 (così detto Testo Unico delle Imposte sui Redditi, T.U.I.R.), poi specificate e dettagliate nel corso degli anni dai vari provvedimenti dell'Agenzia delle Entrate.

Premesso quanto esposto, si osserva che dal punto di vista tributario, il Condominio si qualifica come sostituto d'imposta, con conseguenti adempimenti fiscali a carico del Condominio stesso e dell'Amministratore, quali l'effettuazione delle ritenute sui compensi erogati, l'assolvimento dei relativi obblighi dichiarativi e la comunicazione di alcuni dati relativi ai condomini amministrati.

Sono, inoltre, previste apposite procedure per fruire delle agevolazioni fiscali, in caso di interventi di ristrutturazione edilizia o di riqualificazione energetica sulle parti comuni degli edifici condominiali.

Le detrazioni per i lavori eseguiti sulle parti comuni spettano a ciascun condomino in proporzione alla propria quota millesimale di proprietà. I condomìni con meno di 8 unità immobiliari, che quindi non hanno l'obbligo di nomina dell'Amministratore, sono tenuti però a dotarsi obbligatoriamente di codice fiscale identificativo.

L'Amministratore è tenuto a fornire la ricevuta dei pagamenti delle spese di ristrutturazione per consentire ai condomini di avere la detrazione. Come stabilito, infatti, fin dal 1999 e come ribadito dall'Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 7/2017, “Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali il contribuente deve conservare la documentazione rilasciata dall'Amministratore del Condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione”. Tale dichiarazione, come già sostenuto dai tecnici in materia, dunque, è necessaria a prescindere dal fatto che l'Amministratore sia tenuto anche ad inviare all'Agenzia delle entrate i dati per l'elaborazione della dichiarazione precompilata.

In argomento, in giurisprudenza di legittimità, è stato evidenziato che le spese sostenute per i lavori condominiali sono detraibili dai singoli condomini e che di norma le agevolazioni fiscali si possono ottenere a condizione che siano stati conservati i bonifici dei pagamenti. Tuttavia, in caso di smarrimento delle ricevute, non si perde l'agevolazione in quanto oggi, nei confronti del Fisco, basta anche una dichiarazione dell'Amministratore di Condominio (Cass. civ., sez. VI, 14 marzo 2012, n. 4094: in tale fattispecie, un condomino aveva rifiutato una cartella di pagamento per il recupero della tassazione IRPEF in quanto il Fisco non gli veniva riconosciuto la detrazione per interventi di ristrutturazione edilizia; in realtà, il contribuente aveva smarrito la copia del bonifico effettuato e aveva presentato solo una dichiarazione dell'Amministratore di Condominio che, però, era stata ritenuta insufficiente; diversamente dal ragionamento del Fisco, secondo la Cassazione era sufficiente la certificazione dell'Amministratore; invero, secondo gli ermellini, in luogo della documentazione che il contribuente ha l'obbligo di conservare ed esibire a richiesta dell'amministrazione, è ammessa l'utilizzazione di una certificazione dell'Amministratore del Condominio, che attesti di avere adempiuto agli obblighi previsti e che indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione).

Alla luce di ciò, in riferimento alla fattispecie oggetto di commento, il pregio della sentenza del Tribunale di Sulmona è quello di aver ribadito, in tale materia, l'esclusione del risarcimento in assenza della prova del danno sofferto dal Condomino. Tale assunto ha trovato conferma, seppur in diversa fattispecie, in un precedente di legittimità. In tale questione, il professionista incaricato (un geometra) aveva ricevuto mandato da un proprietario di un immobile sia di redigere apposita perizia di asseverazione sia, come qualsiasi altro Amministratore, di inviare la documentazione alle autorità competente. Senonché, il professionista anziché inviare il plico contenente gli atti all'Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile, aveva inoltrato il tutto presso l'Agenzia delle Entrate competente. Per tali motivi, il proprietario si era così rivolto all'autorità giudiziaria lamentando un danno da mancato godimento delle detrazioni fiscali a fronte delle opere commissionate.

Secondo la Corte di legittimità, il professionista, anche se non aveva correttamente adempiuto la propria obbligazione contrattuale, non poteva essere ritenuto responsabile di aver causato alcun danno nei confronti del proprietario. Difatti, dall'istruttoria di causa, non era emersa alcuna prova che, qualora il geometra avesse correttamente inviato la documentazione all'ENEA, il danno (mancata fruizione della detrazione) non si sarebbe prodotto, proprio perché non era stata dimostrata la richiesta di detrazione con la presentazione della dichiarazione dei redditi (Cass. civ., sez. III, 26 settembre 2017, n. 22343).

Ad integrazione di quanto esposto, infine, indipendentemente dai profili prettamente risarcitori e fiscali, quanto ai profili contrattuali (mandato), si osserva che l'art. 1130 c.c., novellato dalla l. n. 220/2012, dispone espressamente, al n. 5) dell'unico comma che l'Amministratore di Condominio deve “eseguire gli adempimenti fiscali” inerenti alla gestione finanziaria del Condominio.

Quindi, se l'Amministratore non ha effettuato quanto imposto dalla legge, in virtù del rapporto di mandato conferitogli dal Condominio, potrà incorrere in responsabilità per inadempimento. Difatti l'art. 1129 c.c. prevede espressamente che “Nei casi in cui siano emerse grave irregolarità fiscali… i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'Amministratore”. Perciò, il primo passo da compiere, nel caso di gravi irregolarità commesse dall'Amministratore, è quello di convocare l'assemblea per revocare il mandato e solo nel momento in cui tale organo non provveda, ogni condomino potrà rivolgersi all'Autorità giudiziaria.

In questi due casi (irregolarità fiscali e assenza di conto corrente), il Legislatore ha voluto che il ricorso all'autorità giudiziaria rivesta un ruolo suppletivo e sussidiario, avendo il condomino l'onere di sottoporre pregiudizialmente l'istanza di revoca alla decisione dell'assemblea. L'intervento del giudice, volto alla rimozione dell'Amministratore dal suo ufficio, si sostanzia, così, nel tener luogo della mancata deliberazione assembleare di revoca, culminando in un provvedimento con lo stesso contenuto e gli stessi effetti di quella assembleare.

Dolce, Errato invio detrazione IRPEF. Cosa succede nei confronti dell'amministratore di condominio?, in Condominioweb.com, 3 ottobre 2017;

Felcioloni, Condominio, locazione e tutela della proprietà immobiliare, Milano, 2012, 48;

Maniscalco - Rao, Obblighi e responsabilità dell'amministratore di condominio e dei condomini, Rimini, 2016, 184;

Petrelli, Amministratore (attribuzioni), in Condominioelocazione.it, 21 giugno 2018.

(FONTE: condominioelocazione.it)