Locazione ad uso abitativo, disdetta e rinnovazione tacita del contratto

La rinnovazione tacita del contratto di locazione, disciplinata dall'art. 1597 c.c. postula la continuazione della detenzione da parte del conduttore nonché la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore. Qualora il locatore abbia comunicato la disdetta, la rinnovazione non può desumersi dal mero protrarsi della situazione di fatto di detenzione del conduttore e dal fatto che il locatore percepisca il canone, atteso che, ai fini della rinnovazione, è necessario un comportamento positivo idoneo ad evidenziare in modo inequivoco una nuova volontà contraria a quella manifestata nel senso della cessazione del rapporto.

La fattispecie giunta all'esame del Tribunale di Roma, riguarda la fase conclusiva di un contratto di locazione abitativa. L'Ente conduttore, ritenendo esaurita la durata contrattuale del rapporto, ha agito in giudizio per richiedere lo sfratto per finita locazione o, in ogni caso, la declaratoria della cessazione del contratto.

Il locatore sosteneva, in prima battuta, che il contratto fosse scaduto a seguito di disdetta ritualmente comunicata a maggio 2010 per la scadenza contrattuale del 30 novembre dello stesso anno e indicava, in ogni caso, in via subordinata le diverse date cui si sarebbe dovuto far riferimento per determinare la data di scadenza del contratto (quale il 30 novembre 2013 ove si fosse ritenuto che il contratto si fosse rinnovato per un ulteriore triennio).

Il conduttore si è costituito, in giudizio svolgendo plurime eccezioni e, in primo luogo, sostenendo di avere ricevuto la disdetta solamente il successivo mese di giugno. Inoltre, il conduttore deduceva di avere provveduto, in pendenza di trattative per il rinnovo, a registrare un nuovo contratto di locazione al canone previsto dall'art. 13, comma 5, della l. n. 431/1998 per la durata di anni quattro più quattro, con scadenza al 29 novembre 2020. Infine, il conduttore eccepiva che tale situazione era stata accettata dalla locatrice per fatti concludenti che si erano protratti dal 2012 al 2017.

Per quanto riguarda il dubbio sulla tempestività della notifica della disdetta va sottolineato che il convenuto sosteneva dia vere ricevuto la raccomandata, spedita il 19 maggio 2010, solamente a fine giugno 2010 e che, dunque, la stessa sarebbe stata intempestiva rispetto all'auspicato effetto di far cessare il contratto alla sua naturale scadenza del 30 novembre 2010.

Nel corso del giudizio, tuttavia, il Tribunale rilevava, sulla base degli atti di causa, che diversamente da quanto sostenuto dal conduttore, la disdetta appariva essere tempestiva. In effetti, tra i documenti versati in atti dalle parti risultava esservi una lettera, depositata dalla stessa parte conduttrice, nella quale era detto che lo scrivente, locatario dell'appartamento, aveva ricevuto la disdetta del contratto con annessa proposta di rinnovo nel mese di maggio 2010. Da tale inequivoco documento il giudicante deduceva, quindi, la tempestività della disdetta.

Superata tale preliminare questione, tenuto conto degli elementi giuridici e di fatto innanzi richiamati, il Tribunale si è trovato ad affrontare rilevanti aspetti della disciplina riguardante la fase conclusiva del contratto di locazione e la sua eventuale rinnovazione. In particolare, la sentenza in esame ha consentito di precisare le condizioni che devono ricorrere perché il conduttore possa autonomamente registrare il contratto di locazione e soprattutto se, nel caso di specie, il contratto potesse dirsi rinnovato per fatti concludenti.

La prima delle questioni in esame riguardava la facoltà o meno del conduttore di registrare autonomamente un nuovo contratto di locazione con un canone pari al triplo della rendita catastale ai sensi dell'art. 13 della l. 9 dicembre 1998 n. 431.

Il secondo aspetto della controversia riguardava gli effetti delle trattive in corso e la valutazione in ordine al perfezionarsi di un rinnovo contrattuale accettato dalla locatrice per fatti concludenti. Quest'ultimo aspetto appare particolarmente interessante perché si trattava di coniugare l'esame della condotta delle parti con i principi in tema di conclusione del contratto per fatti concludenti.

In particolare, con riguardo a tale profilo della vicenda il giudice adito doveva valutare una situazione in cui tra le parti erano senz'altro intercorse trattative volte al rinnovo del contratto mentre invece le stesse dissentivano proprio con riguardo al profilo della conclusione consensuale di un nuovo contratto ovvero della rinnovazione del pregresso contratto di locazione. Il Tribunale doveva, quindi, accertare se si dovesse o meno ritenere la intervenuta rinnovazione del contratto per fatti concludenti.

Quelle testè indicate sono dunque le tematiche affrontate dalla sentenza in rassegna che ha dovuto regolare i rapporti tra le parti tenendo conto della disciplina in esame e delle condotte delle parti.

La sentenza, esaminate le rispettive prospettazioni delle parti, ha preso posizione, in primo luogo, in ordine alla pretesa del conduttore di avere registrato autonomamente un nuovo contratto di locazione. Sotto questo primo profilo, la sentenza ha chiarito che la mera registrazione del contratto da parte del conduttore non è idonea e sufficiente, in difetto delle altre necessarie condizioni, a determinare la conclusione di un nuovo contratto e tanto meno al canone determinato ex art. 13 della l. 9 dicembre 1998 n. 431, per la cui applicazione devono per l'appunto ricorrere le condizioni ivi previste che attengono al versamento di una misura del canone in eccesso rispetto a quella stabilita dalla legge. In definitiva, la sentenza ha chiarito che la sola registrazione unilaterale da parte del conduttore, in mancanza delle specifiche condizioni previste, non poteva valere a ritenere concluso un nuovo contratto.

Tale statuizione si coniuga con la successiva e collegata valutazione in ordine alla situazione di fatto, tant'è che la sentenza precisa che l'avvenuta registrazione da parte del conduttore non modifica in alcun modo la situazione giuridica preesistente dato che, nel giudizio, sono provate in via documentale sia le trattative svolte tra le parti sia la espressa volontà della locatrice di non rinnovare il contratto. La sentenza conferisce particolare rilievo al fatto che la locatrice abbia manifestato la volontà di non rinnovare il contratto mediante comunicazione scritta (acquisita al processo). Secondo il Tribunale, infatti, la rinnovazione tacita del contratto di locazione richiede la continuazione della detenzione della cosa locata da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore. La sentenza in commento ha avuto buon gioco nel rilevare come, nella vicenda sottoposta al suo esame, la conduttrice avesse chiaramente espresso la volontà di non rinnovare il contratto di locazione e come, dunque, le trattative intercorse non fossero mai sfociate nella conclusione di un nuovo contratto. Di tal che, in queste condizioni, la perdurante detenzione del bene da parte del conduttore doveva ritenersi irrilevante ai fini della conclusione di un nuovo contratto per fatti concludenti come invocato dal conduttore. Per tali ragioni la decisione in commento ha accolto la domanda della locatrice di accertamento della intervenuta cessazione del contratto.

La sentenza del Tribunale di Roma in esame è di significativo interesse perché, a prescindere dagli altri profili affrontati, consente di fare chiarezza sul tema della rinnovazione del contratto di locazione per fatti concludenti la cui disciplina è dettata dall'art. 1597 c.c. ove è stabilito che “la locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se, trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non è stata comunicata la disdetta …”.

La decisione - che si pone perfettamente in linea con l'insegnamento della Corte di Cassazione - chiarisce che la rinnovazione tacita del contratto richiede la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione contraria da parte del locatore. Cosicchè qualora il locatore abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla mera permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone occorrendo invece un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.

Bordolli, Tacito rinnovo e novazione: analisi dei principali problemi, in Immobili & proprietà, 2015, fasc. 2;

Farace, Sul falso concetto di rinnovazione tacita della locazione, in Contratti, 2013, fasc. 2;

Mariella, Inequivoca volontà delle parti e tacito rinnovo del contratto di locazione, in Contratti, 2012, n. 12;

Grassi, Sulla tacita rinnovazione del contratto di locazione, in Nuova giur. civ. comm., 2010, n. 1.