Adempimento dell'obbligazione di rilascio e conclusione della procedura esecutiva

L'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, prevista dall'art. 1590 c.c., resta inadempiuta qualora il locatore non ne riacquisti la completa disponibilità, così da poterne fare uso secondo la sua destinazione; pertanto, la mora e gli effetti dell'art. 1591 c.c. si producono anche ove egli torni formalmente in possesso del bene, ma questo sia inutilizzabile perché ancora occupato da beni mobili del conduttore che non debbano consegnarsi al locatore, a nulla rilevando che il rilascio sia avvenuto coattivamente ex art. 608 c.p.c., atteso che la formale chiusura del processo esecutivo non determina l'automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione.

I contorni della vicenda controversa possono così riassumersi.

Un ente ecclesiastico propone opposizione avverso il decreto ingiuntivo pronunciato nei suoi confronti su ricorso della società cui aveva locato un immobile: il decreto ingiuntivo ha ad oggetto la restituzione del deposito cauzionale.

L'opponente assume che con l'immissione in possesso attuatasi a seguito dell'esecuzione coattiva del provvedimento di rilascio dell'immobile locato aveva mancato di conseguire l'effettiva disponibilità di quest'ultimo: infatti, all'interno dei locali erano rimasti numerosi beni aziendali di pertinenza della conduttrice, cui era stato assegnato un termine, poi prorogato, per lo sgombero. Chiede, in via riconvenzionale, il risarcimento del danno per la ritardata restituzione, previa compensazione tra il detto credito e il proprio debito avente ad oggetto la cauzione.

La conduttrice resiste all'opposizione e deduce: che a seguito della formale e definitiva immissione in possesso l'immobile doveva considerarsi restituito ad ogni effetto, non rilevando la permanenza dei beni mobili al suo interno, consentita dalla locatrice; che in ipotesi di presenza di beni mobili nei locali da rilasciare trovava applicazione la disciplina dell'art. 609 c.p.c.; che, comunque, le operazioni di trasloco si erano protratte a causa di comportamenti imputabili alla locatrice (profilo, quest'ultimo, che sarà poi veicolato da un motivo del ricorso per cassazione: motivo che la Corte di legittimità riterrà inammissibile in quanto nella sostanza preordinato al riesame di questioni di fatto).

Il Tribunale revoca il decreto ingiuntivo opposto e condanna la conduttrice al pagamento di una somma a titolo di risarcimento del danno per il ritardato rilascio, decurtando dalla somma riconosciuta a quel titolo alla locatrice l'importo del deposito cauzionale.

A seguito di pronuncia di inammissibilità del gravame, a norma degli artt. 348-bis e 348-ter c.p.c.,la locataria impugna la sentenza del Tribunale. E i primi tre motivi di ricorso censurano le ragioni per le quali la conduttrice è stata ritenuta inadempiente all'obbligo di restituire l'immobile, sgombro dei suoi beni mobili, alla data del compimento delle operazioni di rilascio da parte dell'ufficiale giudiziario: tale inadempimento costituisce, infatti, il fondamento giuridico dell'affermazione per cui la ricorrente era tenuta al pagamento dell'indennità di occupazione e al risarcimento del maggior danno, ai sensi dell'art. 1591 c.c..

Il problema dell'esistenza o meno di un inadempimento del conduttore nella restituzione dell'immobile locato evidenzia, nella presente fattispecie, una incontestabile peculiarità, giacché - come si è visto - era accaduto che la procedura di esecuzione forzata per rilascio avesse avuto corso e si fosse addirittura conclusa con l'immissione della parte procedente nel possesso dell'immobile, anche se una parte dei beni mobili di pertinenza della conduttrice non erano stati asportati. Si è trattato quindi di accertare se, ricorrendo quest'ultima evenienza, l'obbligazione di rilascio posta dall'art. 1590 c.c. potesse considerarsi regolarmente adempiuta.

La Corte regolatrice ha nella sostanza ritenuto che l'esaurimento del procedimento di esecuzione forzata per rilascio, con l'immissione dell'ente locatore nel possesso dell'immobile, giusta l'art. 608 c.p.c., non determini l'esonero del conduttore dalle obbligazioni poste dall'art. 1591 c.c., ove lo stesso manchi, come nella fattispecie era accaduto, di liberare i locali dai beni mobili che vi siano custoditi.

La S.C. conviene, anzitutto, sul fatto che l'azione esecutiva per rilascio si concluda col compimento delle formalità previste dall'art. 608 c.p.c., senza che abbia alcuna rilevanza l'accordo tra l'esecutante e l'esecutato intervenuto all'esito della suddetta operazione da parte dell'ufficiale giudiziario circa la concessione di un termine al secondo per l'asporto degli arredi e di quant'altro contenuto nel locale oggetto del rilascio (principio, questo, già affermato da Cass. civ., sez. III, 5 maggio 2009, n. 10310, e da Cass. civ., sez. III, 6 dicembre 1988, n. 6666). Osserva, tuttavia, la Corte che la portata e le conseguenze di questo principio vanno intese correttamente: in particolare - spiega la Cassazione - vero è che col compimento di tutte le attività previste dall'art. 608 c.p.c. il processo esecutivo per rilascio si conclude e viene meno il diritto del creditore locatore di procedere esecutivamente per ottenere il rilascio dell'immobile in forza del titolo esecutivo già azionato, dal momento che è venuta meno l'efficacia esecutiva di quest'ultimo; ma ciò non significa che, esauritosi il processo esecutivo, il conduttore sia solo per questo affrancato dall'obbligo del pagamento del corrispettivo e del maggior danno di cui all'art. 1591 c.c.. Questa norma, infatti, è volta a sanzionare anche l'inesatto adempimento, da parte del conduttore, dell'obbligazione restitutoria prevista dall'art. 1590 c.c. e l'obbligazione di restituzione resta inadempiuta ogniqualvolta il locatore non riacquisti la disponibilità dell'immobile locato nella sua completezza, in modo da farne uso secondo la sua destinazione. Con la conseguenza che, ove il locatore torni formalmente in possesso dell'immobile (coattivamente, ai sensi dell'art. 608 c.p.c., ma anche spontaneamente, mediante consegna delle chiavi da parte del conduttore), e questo risulti nondimeno inutilizzabile perché ancora occupato da cose del conduttore, la norma di riferimento continuerà ad essere quella dell'art. 1591 c.c.

Spiegano, in definitiva i magistrati di legittimità non essere risolutivo che l'esecuzione forzata per rilascio sia portata a compimento: l'adempimento dell'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, per impedire la mora e le conseguenze previste dall'art. 1591 c.c., deve essere esatto e quindi, qualora si tratti di locazione di immobile, deve consistere nel rilascio di esso libero e sgombero da beni che non debbano essere consegnati al locatore (così come del resto espressamente prevedeva, nella circostanza, una clausola del contratto di locazione); né l'esattezza dell'adempimento può essere desunta dal mero compimento delle operazioni di immissione in possesso di cui all'art. 608 c.p.c.

La pronuncia è in linea con precedenti arresti della Corte di legittimità, che del resto vengono puntualmente richiamati nel corpo della motivazione della sentenza stessa. Segnatamente, già Cass. civ., sez. III, 20 aprile 1983, n. 2452, aveva affermato che va esclusa l'avvenuta restituzione, e permane l'obbligo del conduttore di pagare il corrispettivo, qualora nei locali già tenuti in fitto vi siano ancora dei mobili appartenenti al conduttore. In precedenza, Cass. civ., sez. III, 15 ottobre 1977, n. 4420, si era occupata della medesima situazione della permanenza di beni mobili all'interno dei locali: nella circostanza, tuttavia, l'immobile locato non era stato riconsegnato al locatore, proprio in quanto in esso erano custodite cose oggetto di sequestro ed era stata accertata la responsabilità del conduttore per non aver fatto quanto necessario al trasporto in altro luogo di quei beni.

Il principio per cui la prestazione di riconsegna dell'immobile locato, da parte del conduttore, non possa dirsi assolta se l'immobile venga riconsegnato ancora ingombro dei beni di proprietà del conduttore è stato di recente espresso da Trib. Roma 3 febbraio 2017, che ha giustamente sottolineato come in tal caso non possa configurarsi quella incondizionata restituzione del bene in cui consiste il proprium della prestazione di rilascio.

In termini generali, deve infatti qui ricordarsi come l'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, posta a carico del conduttore dall'art. 1590 c.c., non si esaurisca in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un'attività consistente in una incondizionata restituzione del bene, vale a dire in un'effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore (Cass. civ., sez. III, 12 aprile 2006, n. 8616); vero è, tuttavia, che, di regola, la consegna delle chiavi (non la semplice manifestazione della volontà di consegnarle) è da considerarsi atto idoneo a dare esecuzione all'obbligazione di rilascio (in tal senso si vedano Cass. civ., sez. III, 17 gennaio 2012, n. 550 e Cass. civ., sez. III, 24 marzo 2004, n. 5841, secondo cui l'obbligazione di restituzione della cosa locata, gravante sul conduttore a norma dell'art. 1590 c.c., deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell'immobile o con l'incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale). La riconsegna non può invece identificarsi in atti antecedenti o preparatori del conduttore, quale il trasferimento altrove della propria abitazione e l'invito al locatore di ricevere la consegna dell'immobile: circostanze, queste, che, di per sé, non realizzano l'effettiva restituzione materiale e giuridica del bene (Cass. civ., sez. III, 20 febbraio 1993, n. 2071).

De Tilla, Sulla riconsegna dell'immobile locato, in Rass. loc. e cond., 2005, fasc. 1, 99;

Di Marzio, Il risarcimento del danno da ritardato rilascio, in Immob. & proprietà, 2006, fasc. 7, 432;

Luppino, Le modalità di restituzione della cosa locata. Come si perfeziona la restituzione del bene immobile ad uso abitativo da parte del conduttore ed i conseguenti effetti sulla mora, in Arch. loc. e cond., 2012, 251;

Mirabelli, La locazione, Torino, 1972;

Provera, La locazione. Disposizioni generali, in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja e Branca, Bologna-Roma, 1980;

Tabet, La locazione-conduzione, Milano, 1972.