Il “fascicolo di rendicontazione” deve essere improntato ad un criterio misto, sia di cassa, sia di competenza

A seguito dell'introduzione della l. 11 dicembre 2012, n. 220, di riforma della normativa condominiale, il rendiconto condominiale è oggi costituito da un fascicolo, i cui documenti sono tenuti e curati secondo criteri diversi, con la conseguenza che il registro di contabilità deve compilarsi secondo il criterio di cassa, mentre lo stato patrimoniale, perché possa raccontare in maniera fedele la realtà delle variazioni finanziarie negative e/o positive di incidenza sui debiti e sui crediti, non può che essere redatto secondo il criterio di competenza.

Un condomino citava in giudizio, dinanzi al Tribunale di Udine, il proprio Condominio per sentir dichiarare la nullità e/o l'annullabilità di una delibera assembleare del giugno 2015, di approvazione del rendiconto consuntivo 2014 e di quello preventivo 2015. In primis riteneva fittizia l'assemblea adita in prima convocazione, considerata l'assenza dello stesso amministratore e la mancata prenotazione della sala destinata allo svolgimento dell'adunanza. Pertanto, a suo dire, l'assemblea tenutasi il giorno successivo non doveva ritenersi riunita in seconda convocazione ma in prima e, dunque, conseguentemente, invalida per mancato raggiungimento del quorum richiesto dall'art. 1136, comma 1, c.c. L'attore lamentava, poi, una non chiarezza nella redazione del rendiconto consuntivo - soggetto, ex art. 1130-bis c.c., al principio di cassa -, nonchè di non aver ricevuto dall'amministratore copia della documentazione contabile attinente allo stesso. Pertanto, qualora l'adunanza assembleare fosse stata ritenuta regolarmente convocata, la delibera assunta doveva ritenersi, in ogni caso, illegittima per violazione del diritto del condomino ad esaminare la documentazione riguardante gli argomenti posti all'ordine del giorno.

Si costituiva in giudizio il Condominio, contestando tutto quanto dedotto dall'attore, sostenendo, in particolare, che pochi giorni prima della riunione assembleare, l'amministratore aveva consegnato tutta la documentazione delle spese relative all'anno in discussione al suocero del condomino e che, nella redazione del rendiconto condominiale, fosse stato utilizzato sia il criterio di competenza per le spese condominiali, sia il criterio di cassa per le entrate.

Si trattava di stabilire se, nella redazione del rendiconto condominiale, dovesse essere utilizzato il criterio di cassa, il criterio di competenza o entrambi.

Il Tribunale di Udine annulla la delibera assembleare di approvazione del rendiconto condominiale - la cui redazione non consentiva ai condomini di comprenderne e verificarne l'immediata esattezza - e condanna il Condominio a rifondere, in favore dell'attore, le spese di lite. Precisa che il rendiconto condominiale deve essere redatto secondo un criterio misto. In particolare, il registro di contabilità secondo il criterio di cassa e lo stato patrimoniale secondo il criterio di competenza.

In primo luogo, soffermiamoci sulla questione della regolare costituzione dell'assemblea dei condomini. In materia condominiale, la seconda convocazione è condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini sia per insufficiente partecipazione. Affinché l'iter procedimentale inerente l'indizione dell'assemblea in seconda convocazione sia valido, non è necessaria la redazione di un verbale che attesti l'assenza dei soci nella prima seduta, essendo sufficiente la prova del mancato raggiungimento del quorum costitutivo previsto per la prima convocazione.Una volta accertata la regolare convocazione dell'assemblea, l'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida (Trib. Sassari 27 febbraio 2019; Trib. Potenza 24 aprile 2018; Trib. Bari 9 settembre 2014).

Per il Tribunale, a prescindere dalla presenza o meno dell'amministratore e dalla prenotazione della sala adibita a luogo di riunione, la presenza dell'attore nel luogo e nell'ora indicata nell'avviso di convocazione della prima assemblea fanno sì che la stessa si sia, in realtà, tenuta ma con la presenza di un solo condomino, anche se il verbale redatto non risulta corretto nella parte in cui l'amministratore afferma che l'assemblea in prima convocazione è andata deserta, quando, invece, essendo presente il solo attore, la stessa non è risultata regolarmente costituita per il mancato raggiungimento del quorum di cui all'art. 1136 c.c.

In merito, poi, alla documentazione richiesta dal condomino relativa al rendiconto consuntivo dell'esercizio 2014, il giudice friulano sostiene che il comportamento assunto dall'attore, riguardante il proprio diritto di accesso ai documenti condominiali,sia contrario ai principi di correttezza e buona fede, costituendo, dunque, un intralcio all'amministrazione condominiale. La documentazione richiesta, infatti, era stata fornita ad un altro condomino, suocero dell'attore, e il fatto che lo stesso attore abbia prodotto in giudizio determinati documenti - che possono essere esibiti soltanto avendone la disponibilità - rende plausibile che egli ne abbia avuto copia.

L'attore ritiene illegittima la delibera condominiale, altresì, per violazione dei criteri previsti per la redazione del rendiconto e si richiama a Trib. Roma 2 ottobre 2017, costituente, a detta di alcuni, una sorta di vademecum per la corretta redazione del rendiconto condominiale.

Il Tribuna di Udine è di tutt'altro avviso e, ritenendo non condivisibile quanto affermato dal giudice romano, sostiene che affermare che il rendiconto condominiale debba essere improntato al principio di cassa significa non aver compreso pienamente la portata della norma di cui all'art. 1130-bis c.c.(rubricato “Rendiconto condominiale”), introdotta dal legislatore con la l. n. 220/2012 di riforma della disciplina condominiale, con la quale si è inteso assicurare maggiore trasparenza alla gestione contabile dell'amministratore. La disposizione codicistica prevede un rendiconto condominiale annuale che deve contenere una serie di voci contabili, indispensabili per ricostruire e controllare la gestione dell'amministratore da parte di ogni condomino. Trattasi delle voci di entrata e di uscita e di ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in maniera tale da consentire l'immediata verifica.

Prima della novella legislativa del 2012, il codice civile recava poche disposizioni in tema di rendiconto: l'amministratore era tenuto a rendere il conto della propria gestione alla fine di ciascun anno, poteva essere revocato dall'autorità giudiziaria in caso di mancata presentazione del rendiconto per due anni e l'assemblea dei condomini provvedeva all'approvazione del rendiconto relativo alla gestione conclusa e del preventivo relativo alla nuova gestione. Lo scarno dettato legislativo veniva integrato d'attività interpretativa della giurisprudenza. L'aspetto innovativo della riforma, sul tema, riguarda l'introduzione - come si è detto - dell'art. 1130-bis c.c., che si occupa del contenuto del rendiconto e dei poteri di controllo da parte dei condomini.

Il rendiconto contabile, pur non dovendo rispettare le regole proprie dei bilanci societari, deve essere tale da consentire ai condomini, in maniera intellegibile, di controllare facilmente le voci di entrata e di spesa, l'entità e le causali degli esborsi, la regolarità della gestione. In altre parole, deve fornire ai partecipanti al condominio un efficace quadro circa l'andamento economico dell'attività di governo dei beni e servizi predisposti e gestiti nell'interesse della collettività condominiale, nonché esporre in maniera semplice tutte le voci che compongono il rendiconto, in modo da consentirne l'immediata verifica.

In realtà, anche se in materia condominiale si usano espressioni quali bilancio preventivo e bilancio consuntivo, occorre fare una necessaria distinzione tra il rendiconto dell'amministratore di condominio e il bilancio societario. Poichè, ai sensi dell'art. 1130-bis c.c., il rendiconto condominiale si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, sarebbe più corretto parlare, per parte della dottrina, di “fascicolo di rendicontazione” che deve essere improntato ad un criterio misto, sia di cassa, sia di competenza e non invece soggetto al solo principio di cassa.

In definitiva, il registro di contabilità deve compilarsi secondo il criterio di cassa, mentre la situazione patrimoniale, perché possa essere fedele non può che essere redatta secondo il criterio di competenza, altrimenti si ridurrebbe ad una duplicazione del conto entrate/uscite.

Il registro di contabilità è espressamente menzionato nell'art. 1130, n. 7), c.c.: in esso vengono annotati, in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita e rappresenta il dettaglio analitico di quanto riportato in sintesi nel conto flussi. Esso può essere tenuto anche con modalità informatizzate. La mancata tenuta del registro di contabilità (così come dei registri di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee e di nomina e revoca dell'amministratore) costituisce una grave irregolarità dell'amministratore, che legittima ciascun condomino a rivolgersi all'autorità giudiziaria per chiedere la revoca dell'amministratore. Il riepilogo finanziario ha la finalità di fotografare la situazione dello stato patrimoniale del condominio amministrato in un certo momento, fino ad una certa data. La nota sintetica esplicativa, infine, è un documento che ha la finalità di descrivere sinteticamente l'intera gestione annuale, dando conto non soltanto dei rapporti in corso, ma anche delle questioni pendenti.

Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono certamente lo scopo di soddisfare l'interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato. Allorchè il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione (Cass. civ., sez. VI, 20 dicembre 2018, n. 33038).

Mentre in base al criterio di cassa vengono indicate le spese e le entrate che sono state effettivamente sostenute nel periodo gestionale di riferimento, con assoluta corrispondenza tra i movimenti contabili registrati nel libro cassa e quelli risultanti dall'estratto conto, il criterio di competenza prescinde dall'effettività della spesa, indicando indistintamente, unitamente alle spese ed alle entrate effettive, anche quelle preventivate senza distinguerle fra loro. Pertanto, quando viene utilizzato il principio di competenza, è necessario che la nota esplicativa, anche se steso in forma sintetica, consenta di rendere intellegibile il rendiconto redatto sulla base del suddetto principio, proprio in virtù del fatto che l'utilizzo del principio di competenza non consente un'immediata comparazione tra la situazione di cassa e quella contabile.

L'obbligo di rendiconto che, quale mandatario con rappresentanza dei condomini, l'amministratore è tenuto a osservare con riferimento alle somme detenute per conto del condominio, può dirsi adempiuto quando egli abbia fornito la prova, attraverso i necessari documenti giustificativi, non soltanto della somma incassata e dell'entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi funzionali all'individuazione e al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico, onde stabilire se il suo operato si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazione (Cass. civ., sez. VI, 17 gennaio 2019, n. 1186).

Nella fattispecie sottoposta al suo esame. il Tribunale di Udine ha ritenuto non fossero stati rispettati, con riguardo ad alcune voci di spesa, i principi di verità e intelligibilità, nonchè quelli di chiarezza e completezza, non essendo possibile procedere ad una immediata verificabilità della rendicontazione condominiale, come invece richiesto dall'art. 1130-bis c.c.

In definitiva, ad avviso del giudice friulano, un rendiconto che non consenta ai condomini di interpretare in maniera comprensibile, intellegibile, le voci di entrata e d'uscita, di controllare la regolarità della gestione e conoscere l'esatta situazione patrimoniale del condominio, e che non sia accompagnato da una sintetica nota esplicativa, lede il diritto di informazione di ciascun condomino incidendo negativamente sulla formazione della volontà dell'assemblea che, ai sensi dell'art. 1130, comma 10, c.c., deve provvedere all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore, entro centottanta giorni.

Marostica, La contabilità e il rendiconto condominiale, in Immob. & proprietà, 2017, fasc. 12, 698;

Salciarini, Le regole giuridiche del rendiconto condominiale, in Immob. & proprietà, 2011, fasc. 8, 499;

Risotti, Invalidità del rendiconto condominiale, in Immob. & proprietà, 2019, fasc. 5, 297.