Il conduttore non ha legittimazione attiva a richiedere i danni cagionati da un allagamento all'immobile locato

La domanda risarcitoria dell'attore, conduttore di un immobile locato a fini commerciali, non può essere accolta laddove il danno patito coinvolga le parti del locale di proprietà del locatore e non i beni del conduttore stesso.

Una società agiva in giudizio avverso un condominio, la sua assicurazione e il proprietario di una terrazza a livello, per ottenere il risarcimento di alcuni danni patiti a causa di un allagamento.

Ai sensi dell'art. 2051 c.c., quindi, l'attrice citava in giudizio i suddetti soggetti, esibendo in giudizio una perizia di parte con la qualificazione e quantificazione dei danni subiti dall'immobile dalla stessa locato.

Si costituivano il condominio, il convenuto e la assicurazione terza chiamata, sostanzialmente negando gli addebiti attorei e muovendo diverse eccezioni di carattere formale e sostanziale.

In prima battuta le suddette parti argomentavano sull'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria e, in fatto, per carenza di legittimazione attiva della parte attrice, in quanto mera conduttrice e non proprietaria dei locali danneggiati.

Le due questioni di interesse giuridico sottese alla decisione in commento sono le seguenti: in prima battuta è possibile dichiarare l'improcedibilità di un giudizio per il risarcimento di danni da allagamento cagionati all'interno di un condominio, posto che non era stato svolto il tentativo di mediazione obbligatoria previsto dal d.lgs. n. 28/2010?

In secondo luogo, ancora, ha legittimazione attiva il conduttore di un immobile commerciale per danni cagionati da un allagamento?

La domanda attorea prende le mosse dall'art. 2051 c.c., che prevede che “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

L'attrice, quindi, citava in giudizio il condominio e il proprietario del lastrico solare in quanto da manufatti di loro proprietà sarebbero derivate le infiltrazioni che avevano danneggiato il negozio dalla stessa locato.

Ai sensi della citata norma, difatti, chiunque custodisca un bene (non solo il proprietario, quindi, ma chiunque anche temporaneamente abbia la qualità di custode) risponderà per danni cagionato dallo stesso a terzi.

E' doveroso rilevare come in questo particolare caso di responsabilità non si guarda che il rapporto tra custode e bene custodito e il primo risponderà dei danni anche cagionati dall'assenza o insufficienza della manutenzione.

Nel caso in oggetto, ad esempio, la causa veniva intentata avverso il proprietario della terrazza a livello e il condominio in quanto l'immobile condotta dall'attore era sottostante agli stessi, e la società ricorrente aveva contestato l'assenza di debita manutenzione e impermeabilizzazione dei manufatti soprastanti.

La tesi di parte ricorrente, quindi, era che il proprio danno fosse stato causato dall'assenza di manutenzione da parte del condomino e del condominio convenuti e che quindi trovasse applicazione la norma dell'art. 2051 c.c.

La sentenza in commento rigettava la domanda attorea.

Invero, la prima eccezione, relativa alla presunta improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo di mediazione, veniva parimenti rigettata.

Il giudice specificava, infatti, come la controversia fosse in effetti ricompresa nel novero di quelle per le quali la mediazione era obbligatoria come condizione per accedere al giudizio.

L'art. 5 comma 1 bis del d.lgs. n. 28/2010 afferma, infatti, che “Chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari, è tenuto, assistito dall'avvocato, preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto”.

Secondo la tesi dei convenuti, quindi, il mancato esperimento del tentativo di mediazione avrebbe dovuto comportare tout court il rigetto della domanda.

Il decidente, tuttavia, abbracciava la tesi attorea affermando che una volta sollevata l'eccezione in prima udienza, ove il giudice stesso non provveda a concedere termine per l'istaurazione del procedimento, il processo deve proseguire secondo i canoni ordinari.

Una diversa interpretazione, infatti, costituirebbe un aggravio eccessivamente oneroso per la parte che intenda far valere il suo diritto in giudizio, arrivando potenzialmente a ledere il suo diritto costituzionale alla difesa (art. 24 Cost.).

Disattesa l'eccezione preliminare sul mancato svolgimento della mediazione obbligatoria, poi, il giudice si concentrava sulla domanda principale.

In particolare, il decidente respingeva la domanda della parte attrice, considerando la stessa non legittimata alla proposizione della richiesta risarcitoria dedotta in giudizio.

Il conduttore è, in certi casi, legittimato ad agire in giudizio avverso i terzi per ottenere il ristoro del danno patito a causa dell'allagamento, dato che come sottolineato dalla giurisprudenza “ai fini della legittimazione attiva è sufficiente provare l'esistenza di questo potere di fatto, in quanto l'ingiustizia del danno non è necessariamente connessa alla proprietà del bene danneggiato, né all'esistenza di un diritto tutelato erga omnes” (così Cass civ.,sez. III, 20 agosto 2003, n. 12215).

Il conduttore si giova, quindi, di una limitata legittimazione attiva in forza della quale può agire in giudizio avverso i terzi per il risarcimento dei danni effettivamente patiti, quali quelli ai propri beni mobili presenti all'interno del locale, agli arredi e alle istallazioni, rimanendo invece esclusi i danni patiti dall'immobile per i quali unico legittimato attivo per la richiesta risarcitoria è il proprietario dei muri.

La sentenza stessa cita un caso analogo al presente, nel quale il conduttore veniva considerato legittimato in quanto “non lamentava un danno attinente alla struttura del locale, ma al pavimento in parquet, che aveva istallato per rendere il locale più idoneo all'esposizione di mobilio e arredi, che costituivano l'oggetto dell'attività di esposizione e vendita da lui esercitata” (così Cass. civ.,sez. III, 31 agosto 2011, n. 17881).

Nel presente caso, tuttavia, la stessa perizia di parte prodotta dall'attore aveva chiarito (nel silenzio della scarna attività istruttoria realizzata in corso di causa) come i danni subiti fossero stati esclusivamente alle strutture del locale.

Il giudice, quindi, rigettava la domanda e condannava l'attore alla refusione delle spese processuali delle altri parti (che invero veniva parzialmente compensate).

La sentenza pare esaustiva e condivisibile.

Il giudice di merito, infatti, ha ben analizzato la fattispecie oggetto di causa e ha saputo valutare la carenza di legittimazione attiva della parte attrice.

Nel diritto non esistono regole assolute e questo caso lo dimostra.

Occorreva infatti una analisi approfondita della domanda attorea per comprendere se l'eccezione di carenza di legittimazione attiva mossa dai convenuti fosse fondata.

La legittimazione attiva del conduttore - come si è visto - non esiste a prescindere, ma esiste unicamente qualora egli abbia un interesse ad agire, un danno concreto subito a causa dell'allagamento.

Nel caso in questione l'attrice non aveva subìto alcun danno materiale, dato che l'allagamento cagionato dalla assenza di manutenzione del lastrico solare soprastante aveva unicamente danneggiato i locali occupati e non anche i beni mobili e istallazioni di proprietà del conduttore.

La decisione appare corretta.

Viene da chiedersi il motivo - chi scrive non ha avuto accesso agli scritti delle parti, che sono naturalmente riservati- per cui la parte attrice non abbia anche agito per ottenere un risarcimento per il lucro cessante dovuta alla presumibile sospensione dell'attività commerciale per il tempo necessario ad eliminare i danni da allagamento.

Balbusso, Lastrico solare e infiltrazioni: nuove indicazioni della giurisprudenza, in Resp. civ. e prev., 2017, fasc. 3;

Papanice, Danni da infiltrazioni, quando uno può pagare per tutti?, in Dir. & giust., 2020, fasc. 53, 4:

Scarpa, Le principali questioni processuali del contenzioso in materia di locazioni, in Giur. merito, 2011, fasc. 11, 2863B;

Valentino, Danni da infiltrazione: il condominio è responsabile se il danno deriva dalla colonna montante e non prova il caso fortuito, in Condominioelocazione.it, 29 agosto 2019.