La sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. va tassata con imposta proporzionale

La sentenza ex art. 2932 c.c., che abbia disposto il trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta proporzionale e non in misura fissa, anche se ancora impugnabile, trovando applicazione l'art. 27 del d.P.R. n. 131/1986, alla stregua del quale non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano dalla mera volontà dell'acquirente ovvero dall'iniziativa unilaterale del promittente acquirente.

Lo ha stabilito la Cassazione con ordinanza 27123 del 27 novembre 2020 con cui ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate.

La vicenda parte dall'impugnazione di un avviso di liquidazione in misura proporzionale di imposta di registro, ipotecaria e catastale notificato relativamente ad una pronuncia giurisdizionale con cui era stato disposto, ex art. 2932 c.c., il trasferimento della proprietà di un immobile dalla società contribuente a terzi.

Con il ricorso in Cassazione l'Agenzia delle entrate denunciava violazione e falsa applicazione dell'art. 37 e dell'art. 27, comma 1, 2 e 3 d.P.R. n. 131/1986 per avere la CTR ritenuto che, in virtù del trasferimento della proprietà dell'immobile ex art. 2932 c.c., subordinato alla condizione sospensiva del pagamento del prezzo residuo, dovesse applicarsi il pagamento dell'imposta di registro in misura fissa.

La questione, in altri termini, attiene alla corretta tassazione, i fini dell'imposta di registro, della sentenza costitutiva emessa ai sensi dell'art. 2932 c.c. sottoposta alla condizione del pagamento del prezzo da parte dell'acquirente.

Nell'accogliere il ricorso la Cassazione aderisce alla tesi che sembra maggioritaria per cui in materia d'imposta di registro, la sentenza ex art. 2932 c.c., che abbia disposto il trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, é soggetta ad imposta proporzionale e non in misura fissa, anche se ancora impugnabile, trovando applicazione l'art. 27 del d.P.R. n. 131/1986, alla stregua del quale non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano dalla mera volontà dell'acquirente ovvero dall'iniziativa unilaterale del promittente acquirente (cfr. in senso conforme Cass. Civ., n. 3617/2020).

Secondo la tesi opposta, favorevole ai contribuenti, si tratterebbe di una condizione potestativa: nel caso di sentenza che subordini il trasferimento di un immobile alla condizione del previo pagamento del prezzo è assoggettata all'imposta proporzionale solo al verificarsi di detto evento, atteso che solo in tale momento si realizza il trasferimento di ricchezza voluto dalle parti e tassabile ai sensi dell'imposta di registro, anche in ossequio al principio di capacità contributiva di cui all'art. 53 della Costituzione. Nel caso di specie i giudici non hanno ritenuto applicabile l'art. 27, comma 3 del d.P.R. n. 131/1986 dovendo qualificarsi come semplicemente potestativa la condizione costituita da un atto di esercizio della volontà dipendente da un complesso di motivi connesse ad apprezzabili interessi, che, pur essendo rimessi all'esclusiva valutazione di una parte, incidano sulle sue scelte, come quando la decisione attenga al pagamento di un prezzo di notevole importo (cfr. Cass. 18180/2013).

Sulla questione si registrano due orientamenti contrastanti che muovono da una diversa qualificazione della condizione del pagamento del prezzo da parte del promissario acquirente. L'adesione all'una o all'altra tesi comporta conseguenze molto diverse: se il contratto (in tal caso la sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c.) è sottoposto a condizione sospensiva meramente potestativa esso non si considera sottoposto a condizione con la conseguenza che dovrà scontare l'imposta proporzionale di registro. Se la condizione fosse qualificata come potestativa la sentenza deve scontare l'imposta in misura fissa.

Secondo un prima tesi si tratterebbe di una condizione potestativa: nel caso di sentenza che subordini il trasferimento di un immobile alla condizione del previo pagamento del prezzo è assoggettata all'imposta proporzionale solo al verificarsi di detto evento, atteso che solo in tale momento si realizza il trasferimento di ricchezza voluto dalle parti e tassabile ai sensi dell'imposta di registro, anche in ossequio al principio di capacità contributiva di cui all'art. 53 della Costituzione. Nel caso di specie i giudici non hanno ritenuto applicabile l'art. 27, comma 3 del d.P.R. n. 131/1986 dovendo qualificarsi come semplicemente potestativa la condizione costituita da un atto di esercizio della volontà dipendente da un complesso di motivi connesse ad apprezzabili interessi, che, pur essendo rimessi all'esclusiva valutazione di una parte, incidano sulle sue scelte, come quando la decisione attenga al pagamento di un prezzo di notevole importo (cfr. Cass. Civ., n. 18180/2013).

Secondo la tesi fatta propria dalla pronuncia in commento, invece, la sentenza ex art. 2932 c.c., che abbia disposto il trasferimento di un immobile in favore dei promissario acquirente, subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuita, è soggetta ad imposta proporzionale e non in misura fissa, anche se ancora impugnabile, trovando applicazione l'art.27, comma 3, del d.P.R. 131 del 1986, alla stregua del quale non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano, in virtù di condizione meramente potestativa, dalla mera volontà dell'acquirente, ovvero -come nella specie- dall'iniziativa unilaterale del promittente acquirente (cfr. Cass. Civ., nn. 27902/2018, 3806/2017, 16818/2014, 5316/2011). Sull'esistenza di ragioni di convenienza che possano indurre al pagamento la Cassazione precisa che anche laddove l'effetto traslativo fosse condizionato alle determinazioni unilaterali affidate alla mera volontà dell'acquirente, le ragioni di convenienza o meno a effettuare il detto pagamento sono già state oggetto di valutazione prima dell'iniziativa giudiziaria e sono pertanto divenute irrilevanti, con la conseguenza che il versamento del prezzo è ormai assimilabile a una condizione meramente potestativa.

Non resta ora che siano le Sezioni Unite a pronunciarsi definitivamente sulla questione.